Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?
Со сделками, которые потенциально можно расторгнуть, одна часть граждан сталкивалась лично, другая о них наслышана. Если выяснится, что при купле-продаже квартиры пострадали чьи-то законные интересы, эту сделку либо признают ничтожной, либо ее можно будет оспорить в суде. В результате, говоря юридическим языком, происходит двусторонняя реституция: продавцу возвращается квартира, покупателю – деньги. Формально, казалось бы, пострадавших нет. Но кроме потраченного времени и несбывшихся ожиданий покупатель может понести вполне ощутимые материальные потери.
Как устроена система?
По закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, между подачей документов в регистрационную службу и регистрацией права собственности проходит определенный срок (до одного месяца). А платит деньги покупатель продавцу, как правило, гораздо раньше, при заключении договора купли-продажи. «Сначала происходят расчеты, – рассказывает Максим Кондрашин, руководитель агентства недвижимости «Линк», – а уже после обе стороны сделки дружно, можно сказать, взявшись за руки, идут сдавать документы на государственную регистрацию сделки. Это удобно и безопасно для продавца, но очень волнительно для покупателя, так как деньги отданы, а право собственности возникнет через месяц. Но так уж устроена система регистрации сделок. Сдача документов на регистрацию изначально, процессуально предполагает состоявшийся расчет между сторонами, иначе возникает залог в пользу продавца». То есть все происходит по известной схеме «утром деньги, вечером стулья». В этой системе покупатель изначально уязвим.
Чем рискует покупатель?
Даже если исключить заведомый обман (о таких случаях рассказывается в нашем материале «Мошеннические схемы в купле-продаже квартир»), у покупателя есть ненулевой риск потерять часть денег (или даже всю сумму).
Во-первых, если сделка будет расторгнута не сразу, а через какое-то время, деньги покупателя успеют немного «подешеветь» из-за инфляции.
Во-вторых, в договоре купли-продажи стороны не всегда указывают реальную стоимость покупки, чтобы избежать уплаты подоходного налога или снизить его сумму. Продавец может этим воспользоваться, чтобы вернуть меньше денег, чем он реально получил.
В-третьих, продавец может заявить, что эти деньги он уже потратил (варианты: пропил, потерял). Остается только судиться. Но если квартира у продавца единственная, суд не наложит взыскание на это жилье. Продавец просто будет годами выплачивать покупателю определенный процент своей зарплаты. Или не будет выплачивать ничего, если он пенсионер или инвалид.
Основные причины расторжения сделок
1. Отказ в регистрации права собственности
Арест квартиры во время ожидания регистрации прав – одна из самых частых причин отказа в регистрации. Оснований для ареста может быть сколько угодно: собственник затопил соседей, и они подали на него в суд, требуя возместить убытки; у продавца возникли проблемы с выплатой взятого в банке кредита, и взыскание было обращено на квартиру; бывшие члены семьи продавца именно в этот период вовлекли его в раздел имущества, и т.д. Процесс регистрации будет приостановлен до снятия ареста, то есть – на неопределенный срок. А если собственник не сможет удовлетворить исковые требования соседей, банка либо бывшего супруга, сделка будет расторгнута.
«У нас был такой прецедент, – рассказывает Ирина Карпухина, начальник юридического отдела Центра недвижимости «МАН». – Документы были сданы на регистрацию. Параллельно с этим шло судебное дело, о котором, естественно, покупатели не знали. Продавец судился с банком. Технически это произошло так: в пятницу был наложен арест, в Федеральную регистрационную службу (ФРС) никаких данных об этом не пришло, и в понедельник зарегистрировали сделку. По идее, только исходя из положений Гражданского кодекса и законодательства, регистрации не должно было быть, если бы в ФРС поступили данные о наложении ареста. Банк, естественно, обратился с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но суд оказался на стороне покупателей, банку отказали, потому что у покупателя двое детей и беременная жена. Сделка осталась в силе».
2. Появление «невидимок»
«Новые старые» претенденты на жилье могут стать невидимой угрозой праву собственности нового владельца квартиры. Категорий таких граждан несколько.
Лица, исключенные из приватизации
До августа 1994 года Закон о приватизации жилищного фонда позволял не включать в число собственников несовершеннолетних детей. Затем в него внесли соответствующие изменения, защищающие интересы несовершеннолетних. Нормы, восстанавливающие нарушенные права граждан, имеют обратную силу, и сегодня выросшие дети, которые выражают желание восстановить свое право собственности через суд, – пожалуй, самая массовая и защищенная законом категория граждан, имеющих право оспорить сделку по купле-продаже квартиры.
Граждане, исключенные из приватизации, появлялись и после августа 1994 г. «Похожая ситуация с людьми, которых сняли с регистрации из-за отбытия в места не столь отдаленные или на службу в армию. Во время их отсутствия родственники вполне могли приватизировать квартиру и продать ее. Вернувшись же, обделенные собственностью граждане, также могут доказывать свое право владеть квартирой», – рассказывает Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк».
Наследники, не вступившие в права наследства
Не очень часто, но бывает, когда в случае с наследственными квартирами появляются граждане, в свое время не вступившие в права наследства. «Это могут быть и внебрачные дети, доказавшие свое родство, и родственники, не знавшие о смерти наследодателя. Еще чаще в наследственных делах оспаривают завещание. Как правило, это недовольные распределением имущества родственники умершего», – говорит Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк». Хотя по закону срок для вступления в права наследства составляет 6 месяцев, он может быть продлен, если наследник докажет, что ему было затруднительно узнать о смерти наследодателя. Оспорить такое право будет практически невозможно.
Кроме того, существует опастность того, что в приобретаемой квартире, купленной прежними хозяевами с участием «материнского капитала», детей не наделили долями. О возможных последствиях мы рассказывали в материале «Квартиры замедленного действия».
Бывшие члены семьи продавца
Немало проблем покупателю могут доставить и бывшие члены семьи собственника. Квартира, купленная гражданином, состоящим в браке, по закону является совместной собственностью обоих супругов, и продолжает оставаться таковой, даже если супруги к моменту совершения сделки уже стали бывшими.
В Управлении Росреестра без нотариально удостоверенного согласия второго супруга сделка зарегистрирована не будет, хотя документы на регистрацию принять могут. При заключении договора и при расчетах с продавцом в суете на это можно не обратить внимания, и тогда покупатель пострадает. О подобном случае рассказывает Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк»: «Собственник подписывает договор купли-продажи, получает всю сумму, а при сдаче документов выясняется, что отсутствует согласие супруги продавца. Риэлтор клятвенно уверяет, что такое согласие донесет. Но в процессе регистрации выясняется, что супруга фактически с продавцом давно не живет и просит за своё согласие половину полученных продавцом денег. Продавец на полученные деньги уже купил другую квартиру, риэлторы растворились, а покупатель приобрел массу проблем, решать которые будет в суде».
Как себя обезопасить?
1. «Красный коридор»
Какую информацию найти нельзя?
Очевидно, если покупатель найдет всю возможную информацию о квартире и о личности продавца, он обезопасит себя, и свою сделку. Но возможности раздобыть существенную часть такой информации доступны не всем. Без связей не выяснить, не «висит» ли на продавце кредит, взыскание по которому потенциально может быть обращено на квартиру: банки не разглашают такие сведения. Крайне сложно для покупателя, если только он не частный детектив, быть в курсе всех семейных и бытовых дел продавца. И просто очень трудно «на глаз» определить, насколько честно поведет себя продавец, если сделка вдруг пойдет по неблагополучному сценарию.
Где постелить соломку и поплевать через плечо?
А вот где стоит поплевать через плечо и понадеяться на авось, так это в случае с разведенными супругами. «Я в таких случаях говорю: «Решили развестись – разводитесь сразу по всем пунктам и параметрам», – советует Ирина Карпухина, начальник юридического отдела ЦН «МАН». – Не обязательно при разводе обращаться в суд с разделом имущества или составлять брачный договор. Супруги при разводе могут составить соглашение в простой письменной форме, где определяется порядок их общей собственности, прийти в Управление Росреестра, сдать это соглашение и через месяц получить свидетельства на ½ часть квартиры, или как они там договорятся. Если не договорились – можно подать в суд на раздел имущества. Если супруг где-то далеко и на судебные заседания не является, выносится заочное решение о разделе имущества, в котором тоже будут определяться доли».
2. «Зеленый коридор»
Что находится элементарно?
Прежде всего, покупателю поможет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Общедоступная (теперь и в электронном виде) информация из ЕГРП позволит ему по крайней мере не связываться с квартирой, которая заведомо будет отклонена при регистрации права собственности. «Обязательно берите выписку из ЕГРП. Это хоть какая-то гарантия, что жилой объект не находится в залоге и не состоит под арестом. Такую справку может заказать любой субъект, не обязательно собственник», – советует Ирина Карпухина, начальник юридического отдела Центра недвижимости «МАН».
Что получить сложнее, но возможно?
Сложнее выяснить историю квартиры, но для собственника (или лица, действующего по доверенности собственника) доступ к такой информации открыт. «Можно попросить собственника взять в ЕГРП так называемую расширенную выписку об истории объекта. То есть обо всех собственниках, которые владели этим объектом до нынешнего продавца. Там указаны все правообладатели и сроки их владения. Указаны собственники с момента регистрации права собственности в Управлении Росреестра. Если квартира – давно уже "вторичка", то такая справка берется в БТИ на тех же условиях. Что касается сведений о составе семьи – это можно увидеть в справке формы 40, которая тоже бывает «исторической», и из нее видно, кто был прописан до нынешнего продавца. Там должны быть зафиксированы несовершеннолетние дети, которые не воспользовались своим правом приватизации», – говорит Ирина Карпухина. Если собственник отказывается взять такую справку – для покупателя повод задуматься, все ли чисто в этой сделке.
О каких юридических положениях важно помнить?
Покупатели должны знать и помнить о том, что возможности оспорить сделку у граждан, имеющих на это право, не безграничны. Например, дети, исключенные из приватизации, могут подавать исковое заявление о признании сделки недействительной только в том случае, если у них нет в собственности другого жилья. «К тому же, – комментирует Ирина Карпухина, начальник юридического отдела Центра недвижимости «МАН», – это право имеет четко очерченные сроки. В Гражданском кодексе РФ (ст. 181), установлено, что по ничтожным сделкам этот срок – 3 года, по оспоримым – 1 год. Хотя сроки исковой давности можно восстановить на том основании, что лицо не имело физической возможности узнать о сделке (например, несколько лет отсутствовало по данному адресу)».
Почему нужно заключать договор купли-продажи у нотариуса?
Закон сегодня позволяет обходиться без этой инстанции. Но на самом деле нотариат – еще одна степень защиты от возможных «подводных камней», которые могут расстроить сделку. Например, если нет согласия второго супруга на продажу совместной собственности, нотариус просто не заключит договор купли-продажи и тем самым не позволит покупателю отдать продавцу деньги.
Чем помогут безопасные расчеты?
Применение безопасных способов расчетов уменьшает риск невозврата (или возврата не в полном объеме) денег покупателю. Таких способов несколько: безналичные расчеты, банковская ячейка, расчеты через аккредитив. «Очень интересным и удобным для обеих сторон является передача денег через банковскую ячейку, – говорит Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк». – Этот механизм дает спокойствие и безопасность обеим сторонам сделки, кроме того, таким способом расчета можно сократить срок регистрации стандартной сделки с 28 до 5 дней. К сожалению, ячейки пока у нас не очень распространены: и люди, и некоторые риэлторы о них просто не знают».
Определенная вероятность, что сделка может быть расторгнута, остается даже на самом цивилизованном рынке недвижимости. Но эту вероятность нужно оценивать адекватно. Вопреки «городским легендам», оспорить у нас можно не любую сделку. Покупатель может и должен руководствоваться принципом «предупрежден – значит, вооружен». Но если все-таки произошло непредвиденное и сделку «заморозили» в Управлении Росреестра, либо ее законность оспаривают в суде, – даже в этом случае остается шанс на то, что суд примет во внимание обстоятельства дела и выступит на стороне добросовестного приобретателя.
