Продать квартиру с риэлтером и без
Многие сделки с недвижимостью в Екатеринбурге, как и во всей России, совершается при посредничестве агентов по недвижимости. Уральская палата недвижимости, некоммерческое объединение профессионалов рынка, призванное разрабатывать нормы профессиональной этики и вести контроль над их соблюдением, рекомендует риэлтерамоценивать услугу по продаже квартиры в 3% от ее стоимости. Однако на практике сумма колеблется в пределах 3-7%. Если оперировать конкретными цифрами, то за продажу, к примеру, двухкомнатной квартиры за 2 млн рублей продавец агенту должен будет заплатить 60-140 тыс. рублей. Стоят ли услуги специалиста по недвижимости таких денег или все вопросы можно решить самостоятельно, попробуем разобраться.
Итак, начнем с документа УПН, раздел: «Обязанности риэлтора по типовому договору на продажу квартиры».
- Консультировать Клиента по вопросам купли-продажи недвижимости.
- Осуществлять комплекс маркетинговых мероприятий, направленных на поиск покупателя на Объект, в т.ч. разрабатывать и размещать рекламу (её виды и объем определяются Риэлтором самостоятельно).
- Проводить переговоры с потенциальными покупателями, согласовывать сроки, порядок оплаты, оформления сделки, совершать иные действия и формальности, представлять интересы Клиента в переговорах с третьими лицами в целях реализации настоящего договора.
- Заключить с покупателем договор, обеспечивающий совершение сделки; письменно уведомить Клиента о заключенном договоре.
- Подготовить документы для сделки с Объектом при условии выдачи Клиентом соответствующей доверенности или оказать содействие в их сборе.
- Разъяснить существующие способы расчётов и оказать содействие в организации взаиморасчётов между сторонами сделки.
- Уведомить Клиента о времени и месте оформления договора купли-продажи и расчетов за Объект не позднее, чем за один рабочий день до сделки, но не менее чем за 24 часа.
- Организовать подготовку и надлежащее оформление договора купли-продажи Объекта.
- Оказать содействие в передаче Объекта путем предоставления акта приема-передачи.
Итак, в документе девять пунктов, регламентирующих поведение риэлтера при продаже квартиры. Однако не случайно специалисты намекают на необходимую конкретику, которую обязательно нужно прописать в Договоре. Ведь документ УПН – это рекомендация для риэлтеров, пусть и настоятельная, а Договор – это документ для продавца посерьезнее, с ним можно и в суд пойти.
Максим Кондрашов, директор агентства «ЛИНК» советует: «Внимательно читайте договоры на оказание услуг, особенно разделы, в которых отражены обязанности и ответственность сторон, стоимость вашего объекта и порядок выплаты вознаграждения. Не стесняйтесь задавать вопросы, вносите изменения в договор, и, если вас не удовлетворят ответы, идите в другое агентство. Помните, ваша квартира это очень серьёзный и зачастую единственный актив, которым не стоит рисковать».
Рынок риэлторских услуг – один из самых молодых рынков и, к сожалению, малопрофессиональных. Не секрет, что единственным учебным заведением, где учат риэлтерской деятельности конкретно в Екатеринбурге – это курсы УПН. А в некоторых городах и этого нет. Таким образом, на сегодня профессия агента по недвижимости – это не профессия, а состояние души. А значит, вся сделка продажи зависит от способностей, общей образованности и порядочности конкретного риэлтера.
Специалисты по недвижимости, исходя из собственной практики, предлагают несколько другой набор действий риэлтера при продаже квартиры. Он сводится к основным четырем пунктам:
- умение правильно оценить объект
- разместить рекламу
- ответить на входящие звонки потенциальных покупателей и презентовать квартиру
- посмотреть пакет документов и подсказать, каких бумаг не хватает
Обо всем по порядку.
Умение правильно оценить объект. Ключевое слово «правильно». В продаже квартиры кроется шкурный интерес риэлтера. Проценты он получает от суммы сделки. Чем больше сумма, тем больше вознаграждение. Хотя, с другой стороны, если завысить цену, то квартиру просто никто не купит, и риэлтер не получит зарплату. На курсах УПН обучают простому сравнительному методу оценки. Подобные объекты в подобном доме в подобном состоянии и т.д. Метод небезупречен, но другие более сложные и обычному риэлтеру не под силу. Но часто бывает и так, что даже этими действиями некоторые риэлтеры себя не утруждают. «В нашем городе достаточно много «специалистов», которые в ответ на вопрос: «А Вы видели квартиру?», - уверенно отвечают: « А чего на неё смотреть - они все одинаковые», - и также уверенно, открыв прайс, прямо перед носом клиента начинают рассуждать о её цене» - рассказывает представитель одного из агентств недвижимости.А ведь простейшая методика сравнения подобных величин доступна и продавцу. Важно только, что сравнивать и где брать подобное. Источников много: база УПН, специализированные сайты и журналы. Основной недостаток этой методы для продавца – поглощение свободного времени. Других причин не сделать оценку самостоятельно мы не увидели.
Далее, квартиру нужно выставлять на торги. Что для этого делается? Стандартный набор рекламы для риэлтера – база УПН, ряд специзданий по недвижимости и, собственно, все. Вся нестандартная реклама только по соглашению с продавцом и за дополнительные деньги.
«Иногда целесообразно использовать и другие рекламные носители, например модули в журналах, рекламные щиты, растяжки, «бегущую строку» на телевидении Необходимость этого обсуждается на стадии заключения договора и оплачивается отдельно», - рассказывает специалист КБ «Ярмарка» Дмитрий Чезганов. А что мешает это сделать самостоятельно? Ничего.
Следующее действие – ответы на входящие звонки. Что говорит риэлтер покупателям и как он их консультирует – тайна за семью печатями. Только он знает, сколько на самом деле позвонило человек, какие вопросы их интересовали. Как решить эту проблему и стоит ли она шестидесяти тысяч рублей вознаграждения риэлтеру, каждый может решить по-своему. Здесь советы давать очень рискованно. Но решение придет само, когда риэлтер будет, например, переадресовывать звонки на номер клиента, а на демонстрацию квартиры и вовсе не появится.
И наконец – сбор документов. Вот тут совет «профи» или просто знающего человека необходим. Но этим советчиком или консультантом не обязательно может быть риэлтер. Более профессионально это могут сделать в Управлении Росреестра по Свердловской области, Екатеринбург, ул. Малышева, 53, 7-й этаж. Кроме того, списки документов есть в открытом доступе на официальном сайте. А дальше – личный сбор. Процедура, прямо скажем, мало приятная. Но если за работу берется риэлтер, он сверх 3-7% берет деньги и за эти маршруты. Кроме того, все равно есть документы, которые продавцу нужно будет получить лично. И в чем выгода сотрудничества с риэлтером? Только в одном – какая-то экономия времени за допденьги. Стоимость сбора документов очень индивидуальна и зависит целого ряда юридических факторов. Впрочем, добавляет Дмитрий Чезганов, если не хватает какого-то одного документа и получить третьему лицу его несложно. Например, выписку из Единой государственной регистрационной палаты об отсутствии обременений. Также дополнительно оплачиваются услуги оформления страховки или кредита, помощи в организации получения банковской ячейкидля временного хранения средств при расчете, и даже вооруженную охрану на время заключения сделки. Но весь этот путь можно проделать и самостоятельно, а главное – бесплатно.
И вот выводы: пользоваться услугами риэлторов при продаже квартиры или нет – личный выбор каждого. Но на поверку оказывается, что нет ничего такого в действиях большинства риэлтеров, чего бы не смог здравомыслящий продавец сделать сам. Вопрос времени, конечно, щекотливый, но стоит ли время 60-140 тысяч рублей?
