Как подготовить квартиру к продаже

Квартиры в новостройках Екатеринбурга раскупаются очень хорошо, об этом давно говорят и риэлторы, и сами застройщики. А вот на рынке вторичного жилья конкуренция продавцов достаточно велика. И на первый план выходит задача не задрать цену на квартиру, а продать ее как можно быстрее. Но проблема не только в том, как собрать необходимые документы. Сегодняшний покупатель выбирает очень придирчиво, желая за свои деньги получить весь возможный максимум комфорта. Помимо таких характеристик как район, тип дома, количество комнат и этаж, – словом, того, на что продавец квартиры повлиять никак не может, – существуют и другие способы повышения ликвидности квартиры, которые полностью в его руках.

«Косметика» – это важно

Делать или не делать перед продажей ремонт? Специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что так называемый косметический ремонт сделать можно и даже нужно. Но, вкладывая деньги в новые обои, побелку и покраску, следует помнить, что повысить рыночную стоимость квартиры по этой причине, скорее всего, не получится. «Безусловно, квартира с хорошим ремонтом будет котироваться выше. Но во все времена стоимость этого ремонта никогда на дельту цен не влияла, и в любом случае повышение цены будет меньше, чем стоимость ремонта», – предостерегает Игорь Обухов, директор агентства недвижимости «Антей». «Допустим, есть две одинаковые квартиры, одна с косметическим ремонтом, а другая нет. С «косметикой» более симпатично выглядит, ее купят быстрее, хотя на цену это вряд ли повлияет», – говорит Александр Бабичев, директор риэлторской компании «ПроспектЪ». Иными словами, делать или не делать ремонт – это решать самому продавцу, но при достаточно скромных вложениях (так ли уж дорого обойдутся водоэмульсионная краска и простые обои?) он получит ощутимый выигрыш в скорости, с какой его квартира найдет покупателя. Да и психологически будет больше «располагать к себе» квартира без следов чужой жизни. Пусть не новая, но хотя бы выглядящая как новая.

Итак, «если перед человеком стоит задача продать квартиру, имеет смысл делать минимальный косметический ремонт, самый дешевый, только чтобы было чисто. Благоприятное впечатление квартира производит, если в ней нет посторонних запахов и грязи. А вкладываться, чтобы продать дороже, смысла нет и никогда не было», – советует Игорь Обухов, директор АН «Антей».


Слому стен – нет. Замене окон – да!

А если в квартире сделан не элементарный косметический ремонт, а самый настоящий дизайнерский, с перепланировкой (естественно, узаконенной и зарегистрированной в БТИ – об этом «Квадратный метр» уже писал в материале «Как узаконить перепланировку»), с использованием дорогих материалов, с встроенной мебелью? Если типовая квартира становится в результате усилий ее хозяев уже «не очень типовой», как это влияет на ее ликвидность?

Дизайнерские «изыски» в квартирах недорогого сегмента популярны только в том случае, если не приводят к значительному удорожанию. «Покупатели жилья массового, типового обычно предпочитают заниматься и дизайном, и ремонтом, и обстановкой самостоятельно», – говорит Игорь Обухов, директор АН «Антей». Предложение оставить в квартире «штампованную» мебель, даже недешевую, тоже обычно не встречает понимания у покупателей. «Если вы продаете квартиру с меблировкой из IKEA, то это в качестве «квартиры с обстановкой» никому не интересно», – подтверждает Александр Бабичев, директор РК «ПроспектЪ».

А вот что действительно ценится – это, во-первых, инженерная инфраструктура квартиры, новая проводка, новые медные или пластиковые трубы, наличие врезанных фильтров для питьевой воды, установленных счетчиков, водонагревателя. Во-вторых, покупатель предпочтет купить квартиру, в которой ему не придется заниматься заменой окон и дверей. Рассказывает Елена Николаева, начальник департамента жилой недвижимости агентства БК_Недвижимость:  «Сейчас покупатели обязательно на это смотрят. Если раньше брали в любом состоянии – все равно делать ремонт под себя, то сейчас всегда спрашивают: «А окна пластиковые? А двери поменяли?» Для людей это стало одним из основополагающих факторов при выборе квартиры. Не нужен евроремонт, но надо, чтобы было чисто, чтобы можно было заехать и жить». Требование это сейчас предъявляется даже к самым дешевым квартирам, которым раньше достаточно было просто не быть «убитыми в хлам».


Выигрывают аккуратисты

Чтобы квартира понравилась потенциальному покупателю, она должна быть чистой, это аксиома. Но кроме чистоты можно и нужно также позаботиться о том, чтобы квартира выглядела как можно более светлой и просторной. Следует избавиться от залежей старых вещей, выбросить или вывезти  все лишнее, разгрузить балкон и прихожую. Смотреть квартиру покупатели приходят обычно не поодиночке, и нужно, чтобы им было где развернуться. Это закон, хорошо известный мерчандайзерам: если покупателя в торговом зале хотя бы раз толкнули или он «не вписался» в пространство между стеллажами, общее впечатление от магазина у него резко портится.

Грязь или потеки на стенах, пятна на потолке, отклеившиеся обои выглядят очень неприятно. Если владельцы не собираются делать косметический ремонт и считают, что отделка еще в неплохом состоянии, нужно, по крайней мере, ликвидировать все дефекты: заменить фрагменты обоев, закрасить пятна.

В квартире не должно быть неприятных или даже просто сильных запахов. Запах обладает мощным воздействием на сознание и подсознание человека. Лучше не готовить и не принимать пищу за 2 часа до прихода покупателей, а если это невозможно – то, по крайней мере, хорошо проветрить квартиру. Или сварить кофе, запах которого обычно не вызывает неприязни у большинства людей.


Инвестируйте в… подъезд

Многие риэлторы считают, что хрущевки и брежневки до сих пор не сдают своих позиций в том числе потому, что подъезды в таких домах обычно чистые. «Бабушки», некоторые из числа еще первых новоселов дома, бдительно следят за порядком, составляют графики дежурств, расстилают коврики, иногда даже разводят цветы на подоконниках. И это сразу располагает потенциальных покупателей. «Нечасто, но бывает, что люди сравнивают, заходят в подъезд дома улучшенной планировки и видят валяющиеся шприцы, исписанные стены, а потом в «хрущевский» подъезд, где чисто, тепло и уютно, и предпочитают купить квартиру там», – делится случаями из практики Елена Николаева, начальник департамента жилой недвижимости агентства БК_Недвижимость. 

Прилагать усилия для того, чтобы подъезд дома выглядел приятнее, или оставить все как есть – решать, конечно, самим продавцам. Но если все-таки сделать небольшие инвестиции пусть не в подъезд, а хотя бы в свой собственный этаж: вымыть стены,  заменить неработающие лампочки и убрать мусор и лишние вещи с площадки, покрасить дверь, ведущую в подъезд, вымыть лифт и окна на площадке, – то квартира в таком подъезде будет продана гораздо быстрее. Из двух одинаковых квартир покупатель выберет ту, дорога к которой не вызовет у него отрицательных эмоций. Даже если обшарпанный «пентагон» останется обшарпанным «пентагоном», чистая площадка «просигналит» – непосредственные соседи здесь люди чистоплотные и культурные. А для покупателя хорошее соседство очень важно.


Не прячьте козыри

Выбирая квартиру, покупатели интересуются такими вещами, которые продавцу-собственнику могут даже в голову не прийти. И поэтому он может упустить шанс добавить своей квартире баллы привлекательности. «По просьбе клиентов наши оценщики выясняют, кто в соседях, потому что покупатели это очень часто спрашивают, – говорит Елена Николаева, начальник департамента жилой недвижимости агентства БК_Недвижимость. – Смотрят, в каком состоянии придомовая территория, есть ли детская площадка, удобно ли ставить машину. Это очень больной вопрос для нас. Транспортная доступность обязательно. Куда выходят окна, чисто ли в подъезде, и т.д.». Но эти вопросы люди старались выяснить всегда, а вот приметой времени можно назвать пристальный интерес к коммунальному хозяйству дома. Покупатели хотят знать, создано ли в доме ТСЖ, кто управляющая компания. Делая выбор в пользу хорошо работающих «коммунальщиков», покупатели въезжают в чистый дом с нормально функционирующей инфраструктурой, и могут даже сэкономить на коммунальных платежах. А это сейчас актуально как никогда. Поэтому, если ТСЖ в доме работает хорошо, придомовая территория благоустраивается, а квартплата не пугает суммами, продавцу нужно заявить об этом сразу, не дожидаясь вопросов.

Чтобы подготовить квартиру к продаже, не нужно быть профессиональным маркетологом. Требуется только здравый смысл и способность стать на позицию придирчивого покупателя. И для начала можно задать себе вопрос: за какие качества вы сами могли бы сейчас выбрать из множества предложений свою квартиру?