Считается, что проверить юридическую «чистоту» квартиры невозможно. Хотя бы потому что такого термина в законодательстве не существует. А у агентов по недвижимости нет должных полномочий для доскональной проверки истории квартиры. Впрочем, есть вполне доступная информация, которая прямо или косвенно свидетельствует о наличии обременений и прав третьих лиц на квартиру, и есть способы, которыми можно эту информацию получить.
1. Проверка отсутствия арестов и обременений
Узнать об отсутствии арестов и обременений можно взяв выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Реестр содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, характеристику объектов недвижимости, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т. д. Сведения из ЕГРП являются открытыми и общедоступными, и предоставляются управлением Росреестра любому лицу. Подать заявление на выдачу бумажной выписки из ЕГРП можно на пр. Ленина 69/12, получить – на Ленина, д.68 (окна № 7, 8). Срок подготовки выписки – не более чем 5 рабочих дней со дня запроса. Стоимость выписки – 200 руб. Если бумажная копия выписки и реестра прав не нужна, то можно заказать справку через интернет-портал Росреестра https:// за 150 руб.
Между тем, Единый государственный реестр прав начал формироваться в 1998 году. В нем нет данных о квартирах, которые были куплены или приватизированы до этого момента. Таким образом, если в ЕГРП нет сведений о квартире, то это значит, с ней не производились операции более 15 лет. Однако юридически «чистой» такую квартиру назвать нельзя. По словам участников рынка, в начале приватизации (1992-93гг.) детей не наделяли долями в оформляемых в собственность квартирах. А это – ущемление их прав. Продажа такой квартиры может быть оспорена в суде.
Елена Введенская, директор РК «Эра»:
«Приватизация началась в 1991 году, а ЕГРП появился в 1998 году. В период с 1991 по 98 гг. у квартиры могли быть другие собственники, могли быть проведены различные операции, в результате которых могли быть ущемлены права детей. Срок исковой давности по оспариванию сделок купли-продажи квартиры составляет три года. Однако в случае нарушения прав детей нет никакой исковой давности. В этом случае все сделки могут быть признаны ничтожными и дети получат свою долю. Если квартиры нет в базе ЕГРП, то покупателю необходимо взять в БТИ справку о собственниках и наличии обременений».
БТИ выдает справку об отсутствии обременений на квартиры, которые были куплены/приватизированы до 98-о года. Отметим, что у справки из БТИ есть одно отличие от справки из Росреестра – ее может получить только собственник квартиры или его доверенное лицо.
2. Проверка полномочий продавца для совершения сделки
1) Проверка правоустанавливающих документов
Правоподтверждающий документ на обладание объектом недвижимости – это свидетельство о государственной регистрации права.
Свидетельство о праве собственности должно содержать:
– данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, номер паспорта, место жительства);
– описание объекта (вид, адрес, площадь, этаж, кадастровый номер);
– вид зарегистрированного права (собственность или другое право);
– основание приобретенного права (свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.);
– ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент его выдачи.
Основной цвет бланка меняется раз в несколько лет. Однако существует стандарт внешнего вида:
– текст свидетельства окаймлен сложной в графическом исполнении рамкой;
– на документе должен стоять штамп о государственной регистрации с датой и номером в реестре;
– в нижнем правом углу должны быть указаны серия и номер бланка.
При изучении свидетельства о праве собственности покупателю рекомендуется в первую очередь сравнить данные владельца с паспортными данными. А также внимательно и не торопясь разглядеть документ – свидетельство не должно содержать исправлений, подчисток.
2) Проверка дееспособности продавца
Если кто-то из собственников продаваемой квартиры состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере, то после продажи квартиры он (или его родственники) может обратиться в суд и заявить, что в момент совершения сделки продавец не понимал что делает, или находился в состоянии алкогольного/наркотического опьянения. Если бывший владелец квартиры будет признан судом недееспособным, то сделка будет признана ничтожной, и покупатель с продавцом должны будут вернуть друг другу все, причитающееся по договору.
Поэтому до выхода на сделку рекомендуется получить справку из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности собственника недвижимости. В Екатеринбурге ГБУЗ СО «Психиатрическая больница № 6» (психиатрический диспансер) находится по адресу ул. Народной воли, 63. Контакты больницы можно посмотреть здесь – http://guzpb6.ru/. Наркологический диспансер находится на ул. Халтурина, 44а.
Справку о своем здоровье может получить только продавец при личной явке в медучреждение. Справки о дееспособности не нужны для сделки, обычно этот документ запрашивается для подстраховки. Однако убедить продавца потратить на это время иногда не так-то просто.
Елена Введенская, директор РК «Эра»:
«Если квартира покупается в ипотеку, то банк обычно требует справки из наркологического и псих.диспансеров. Или если в сделке участвует нотариус, то он может запросить такие справки. А для обычной сделки эти справки не являются обязательными. Если у покупателя есть сомнения относительно адекватности продавца, то он может попросить предоставить справки. Но лучше подобрать другой объект и с таким продавцом вообще не связываться».
Риэлторы скептически относятся к гарантиям, которые дает справка о дееспособности продавца.
Илья Мордовин, ведущий специалист по недвижимости, АН «Бизнес-партнер»:
«Справки, которые выдают в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, говорят лишь о том, что данный человек не состоит там на учете. В действительности, вопрос о вменяемости намного сложнее: сейчас человек вменяем, а через час или день под влиянием определенных факторов или фармпрепаратов стал временно невменяем, то есть не отдает отчет своим поступкам. Как правило, вопрос о вменяемости человека ставят его родственники, чьи интересы могли быть ущемлены свершившейся сделкой. В определенных обстоятельствах они вполне могут доказать в суде невменяемость продавца на момент сделки».
Оценивать дееспособность продавца Закон о нотариате (Ст. 43) обязывает нотариуса. Он должен проверять дееспособность участвующих в сделках граждан, а также чистоту помыслов обеих сторон.
Артем Денисов, управляющий партнер ЮК «Генезис»:
«В силу ст. 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия».
3. Проверка полномочий представителя продавца на проведение сделки
Гражданский кодекс РФ (ст.182) предоставляет возможность владельцу квартиры не участвовать лично в совершаемых сделках, а доверить право подписи своему представителю. Правда, стоит иметь в виду, что доверитель может отозвать доверенность в любой момент, даже после сдачи документов на регистрацию в Росреестр. И тогда все действия операции с доверенностью будут считаться недействительными.
Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»:
«Предположим, доверитель сегодня жив и здоров, сделка совершена, доверенное лицо получило деньги за квартиру. Остается 20 дней ждать перехода права собственности. В течение этого срока доверитель умирает, а со смертью доверителя доверенность теряет свою силу. Переход права собственности не состоялся. Доверитель остался собственником квартиры, на которую претендуют наследники. В этом случае у покупателя есть риск остаться без денег и без квартиры».
При покупке квартиры по доверенности рекомендуется проводить расчеты при помощи банковской ячейки или оформлять сделку у нотариуса. Нотариальные сделки регистрируются всего за три дня, тогда как обычные – за 20 дней.
В любом случае, покупателю будет нелишним узнать о выданной доверенности больше: не была ли она отозвана, не был ли бланк украден, не отозвана ли лицензия у нотариуса. Вопросы о сроке действия доверенности следует адресовать нотариусу, который заверял доверенность (в доверенности всегда указывается название нотариальной конторы). Также рекомендуется посмотреть, не лишен ли нотариус лицензии на свою деятельность. Список действующих в Екатеринбурге и Свердловской области нотариусов опубликован на сайте нотариальной палаты Свердловской области – http://.
4. Проверка прав третьих лиц на данный объект
Вся история жильцов квартиры хранится в паспортном столе в так называемой «домовой книге».
Артем Денисов, управляющий партнер ЮК «Генезис»:
«Выписка из домовой книги – это сведения о регистрации жильцов квартир или комнат в жилом доме. В расширенной выписке из домовой книги указывается более подробная информация, а именно: перечень лиц, зарегистрированных на данной жилой площади за весь запрашиваемый период, в том числе выбывшие, с указанием даты и адреса их следующего места регистрации, фамилии, имена, отчества указанных лиц, даты рождения, когда и откуда они прибыли, документов, удостоверяющих личность, иная информация (например, гражданство)».
Для изучения истории объекта требуется именно расширенная (архивная) выписка, где зафиксировано, как часто квартира перепродавалась и куда отбыли снятые с регистрационного учета жильцы. На основе этой информации уже можно делать вывод о том, могут ли третьи лица претендовать на проживание или владение данной квартирой. Например, если жилец временно снят с регистрационного учета для зарубежной командировки или отбытия наказания, то спустя годы он может вернуться и заявить о своих правах. Впрочем, в паспортном столе не всегда фиксируется причина снятия с регистрационного учета.
В расширенной выписке насторожить покупателя должна информация о том, что:
– квартира поменяла нескольких хозяев в течение короткого промежутка времени;
– в истории квартиры присутствуют граждане, снятые с регистрации в одном месте, но не зарегистрированные в другом;
– жилец временно выписан из квартиры в период службы в армии, работы за рубежом, пребывание в местах лишения свободы и т.д. (жилец сохраняет право на приватизацию и/или проживание и может его истребовать).
Расширенная выписка из домовой книги выдается в паспортном столе в районе нахождения квартиры.
Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»:
«Для получения справки из паспортного стола необходимо предъявить свидетельство о праве собственности на квартиру. Некоторые паспортные столы запрашивают справку об отсутствии задолженности перед выдачей справки, хотя это требование незаконно. Существует два варианта справки: информация о лицах, которые прописаны в квартире в настоящий момент (форма 40), и архивная выписка из истории квартиры о том, кто и года был прописан в квартире. Архивные выписки обычно платные, а форма 40 – в некоторых паспортных столах платная – от 80 до 100 руб., а в других – бесплатная».
По словам правозащитников, информация обо всех когда-либо проживавших в квартире гражданах является открытой и общедоступной.
Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области:
«Любой человек, который не является собственником квартиры, может сделать запрос в регистрационную палату и в паспортный стол. Информация о собственниках жилого помещения из паспортного стола и регистрационной палаты является открытой. Многие покупатели перед выходом на сделку самостоятельно делают запросы в эти ведомства. Вот, например, узнать об автомобиле – он в залоге или нет, нельзя – такой базы данных не существует даже в ГИБДД. А все, что касается недвижимости – это информация открытая».
Впрочем, в паспортных столах считают иначе. Так, например, сотрудница паспортного стола Железнодорожного района заявила, что расширенную выписку из домовой книги может получить только собственник. А риэлторы рассказывают, что на практике в выдаче архивной выписки иногда отказывают даже владельцам, ссылаясь на №152-ФЗ «О персональных данных». По логике работников паспортного стола, информация о прежних жильцах квартиры является конфиденциальной, и не должна интересовать прежнего владельца квартиры.
Илья Мордовин, ведущий специалист по недвижимости, АН «Бизнес-партнер»:
«Форма 40» – укороченная выписка о лицах, которые состояли на регистрационном учете за период владения квартирой настоящим собственником. Форму 40 предоставляют в паспортных столах лицам, зарегистрированным в данный момент в квартире, или собственникам. Эти лица могут получить информацию только за период владения квартирой настоящим собственником. Обо всех предыдущих владельцах и жильцах они узнать не могут, так как существует закон «О персональных данных». В связи с непринятием закона о риэлторской деятельности риэлторам, как и другим лицам, официально расширенную справку не предоставляют».
На практике в некоторых районах расширенную выписку владельцам квартиры выдают, а в некоторых – нет. Причина – несогласованность вопроса выдачи выписки из архива на законодательном уровне.
Артем Денисов, управляющий партнер ЮК «Генезис»:
«В отличие от порядка получения справок БТИ и выписок из ЕГРП, единых правил выдачи гражданам выписок из домовых книг и копий финансовых лицевых счетов не имеется. Данный вопрос регулируется соответствующими правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Поэтому при истребовании указанных документов могут возникнуть трудности».
Покупателям рекомендуется настаивать на получении владельцем квартиры расширенной выписки из паспортного стола, так как именно в этом документе может содержаться наиболее существенная информация о правах третьих лиц на квартиру.
2) Проверка наличия разрешения на продажу квартиры.
В случае, когда квартиру продает семейная пара, то необходимо согласие жены/мужа на продажу квартиры. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, одинокие пенсионеры, люди с ограниченными возможностями, то для продажи такого жилья требуется получения согласия органов опеки и попечительства.
3) Проверка соблюдения нотариального обязательства родителей, если квартира была приобретена с помощью «материнского» капитала.
У родителей есть нотариальное обязательство наделять детей долями в квартире, купленной с участием «материнского» капитала. Однако отсутствие контроля со стороны государства позволяет продавать без ограничений квартиры, где нарушены права детей. Не исключено, что в будущем на государственном уровне произойдут изменения, и такие сделки могут быть признаны ничтожными, или по достижению совершеннолетия дети заявят о нарушенных правах.
Участие «материнского» капитала в приобретении квартиры не зафиксировано ни в одном правоустанавливающем документе на квартиру. Однако о наличии невыполненного нотариального законодательства можно судить по косвенным признакам:
1. если в семье продавца два ребенка, и возраст младшего не более шести лет;
2. дети не наделены долями в квартире.
Приобретать жилье, где ущемлены права детей, участниками рынка настоятельно не рекомендуется.
5. Выявление незаконной перепланировки
Покупателю рекомендуется сверить планировку квартиры с техническим паспортом из БТИ. Согласно Жилищному Кодексу РФ (Ст. 26), практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность.
Отметим, что некоторые перепланировки, например, расположение ванной комнаты над жилым помещением соседей снизу, согласовать в принципе невозможно. Если Жилищная инспекция узнает о незаконной перепланировке, то владельцу квартиры будет выписан штраф и вынесено предписание устранить нарушение – вернуть квартиру к прежнему состоянию. В крайнем случае, квартира может быть пущена с торгов, а часть суммы будет направлена на реконструкцию жилого дома.
Владелец квартиры с перепланировкой должен предоставить по требованию покупателя следующие документы:
– Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения от органа местного самоуправления.
– Акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию после завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
– В случае судебных споров – решение суда о сохранении помещения в перепланированном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу.
Отметим, что приобретать квартиру с незаконной перепланировкой на личные средства не возбраняется (ипотеку на такую квартиру не получить), учитывая, что за этот недостаток владелец может сделать хорошую скидку. Правда, нужно быть готовым к тому, что в будущем новому владельцу продать такую квартиру будет непросто.
6. Проверка отсутствия задолженности за коммунальные платежи
Покупателю рекомендуется ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. За квартирой не должно числиться задолженности за «коммуналку».
Вообще-то, согласно Жилищному кодексу РФ (п. 5 ст. 153), обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности. А это значит, что покупатель не несет ответственности за задолженность бывшего владельца. Однако ресурсоснабжающие организации, скорее всего, не будут разбираться в деталях и отключат в квартире газ и электричество. При большой сумме задолженности дело может дойти до судебного разбирательства и выселения жильцов из квартиры судебными приставами. Неправомерность подобных мер новому собственнику квартиры придется доказывать в суде.
***
Перед выдачей ипотечного кредита, банк запрашивает множество справок об объекте, большая часть из которых не нужна для совершения сделки, но необходима кредитной организации для оценки рисков приобретения квартиры на вторичном рыке. Между тем, когда жилье приобретается на личные средства, у продавца почти никогда не запрашиваются дополнительные сведения. Хотя ничто не мешает покупателю настаивать на их получении и принимать решение о покупке только после их анализа.
