Купля - продажа залоговой квартиры
У сделок купли-продажи залоговой недвижимости есть особенность – кредит должен быть погашен, прежде чем квартира поменяет хозяина. В большинстве случаев покупатель гасит ипотеку за продавца-заемщика. Впрочем, далеко не во всех банках можно одновременно снять обременение с квартиры и подать договор купли-продажи на регистрацию. Для снятия долгового обязательства иногда требуется несколько недель. Некоторые продавцы успевают передумать и отказаться от сделки.
Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«Если закладная находится в депозитарии в Екатеринбурге, то после погашения кредита ее могут выдать в течение дня. Договор можно сразу же нести в Регистрационную службу и подавать заявление на снятие обременения. Но если закладная находится в другом городе, например в Москве, то покупатель вносит аванс заранее, закрывает кредит и ждет получения закладной. Для покупателя это – риск, потому что он своими деньгами закрывает чужой долг, а если продавец недобросовестный, то он может передумать продавать квартиру».
В таком случае покупателю придется добиваться восстановления справедливости в суде. В Екатеринбурге такие случаи уже были.
Елена Мяло, директор БК «Магазин Ипотеки», ГК ЦН «Северная казна»:
«Клиент нашего агента собирался купить заложенную квартиру. Продавец воспользовался деньгами, погасил кредит, а потом отказался продавать. В том случае предварительный договор о намерениях не был заключен, деньги были переданы по авансовому соглашению в агентство недвижимости, которое представляло сторону продавца. Собственник продал квартиру другому человеку и вернул аванс, которым погасил ипотеку. Мы подали исковое заявление в суд, в результате пострадавшей стороне была присуждена компенсация. Но это заняло около двух месяцев, люди потеряли время и возможность купить жилье за ту сумму, за которую намеревались».
Эксперт пояснила, что в случае, если бы предварительный договор купли-продажи тогда был заключен, у покупателя была бы возможность в суде требовать продавца исполнить обязательства по договору – продать квартиру.
Есть еще один способ минимизировать риск расторжения сделки купли-продажи после погашения ипотеки за продавца. Задаток может уберечь покупателя. Если продавец откажется от сделки, то ему придется возвращать покупателю задаток в двойном размере. Если по каким-то причинам откажется покупатель – задаток останется у продавца. Впрочем, на рынке недвижимости Екатеринбурга задаток, по утверждению риэлторов, «не прижился». Вместо него используется всегда аванс, который в случае изменения планов одной из сторон возвращается покупателю.
Способы совершения сделок купли-продажи с залоговой квартирой
Существует несколько способов продажи залоговой квартиры:
1. Найти покупателя и погасить кредит за его счет, а потом заключить договор купли-продажи.
Продавец самостоятельно или с привлечением риэлтора ищет покупателя. Подписывается авансовое соглашение, в соответствии с которым покупатель вносит за собственника-заемщика оставшуюся по кредиту сумму. Банк снимает обременение, а собственник получает чистое свидетельство из ЕГРП. После этого, подписывается договор купли-продажи, который регистрируется в управлении Росреестра.
2. Заключить трехстороннее соглашение: заемщик – банк – покупатель.
О намерении продать квартиру заемщик сообщает банку. В этом случае оформление документации полностью берут на себя сотрудники кредитующей организации.
Константин Романов, заместитель директора по розничному бизнесу «Росбанк»:
«Если клиент по каким-либо причинам изъявил желание продать квартиру из-под залога, то мы идем навстречу. Мы разговариваем с покупателем и предупреждаем о сроках. Средства перечисляются на счет продавца (нашего клиента), пишется заявление о полном погашении, на следующий день мы выдаем закладную и клиент сам снимает обременение и оформляет документы на нового собственника. Это единственная схема, которую мы используем».
Для ускорения продажи привлекаются специалисты по недвижимости, а квартиру выставляют на залоговую витрину банка, если она есть.
Покупатель может приобрести квартиру за собственные средства или в ипотеку, оформленную в том же банке. Таким образом, предмет залога остается у банка, меняется заемщик. Кредит оформляется на действующих в банке условиях.
3. Продать залоговую квартиру с аукциона.
Этот способ используется только банками и в случае, если заемщик нарушает условия кредитного договора, например, длительное время не вносит платежи и не выходит на связь. Для того чтобы у банка появилось право продать квартиру без согласия клиента, подается исковое заявление. А пока будет идти судебное разбирательство, штрафы и пени будут увеличиваться. Залоговые квартиры редко пускают «с молотка», так как аукцион не выгоден ни заемщику, ни банку – стоимость квартиры может быть занижена, и продажа не компенсирует финансовые потери.
***
Сегодня залоговые квартиры – один из существенных компонентов структуры предложения вторичного рынка. Несмотря на риск столкнуться с недобросовестным продавцом, покупатель может быть спокоен за юридическую сторону. Залоговая квартира является «чистой» – объект полностью проверен кредитующей организацией. Безопаснее всего покупать залоговую квартиру напрямую через банк (где снятие долгового обязательства может быть произведено одновременно с подачей договора купли-продажи в регистрационную палату) или с аукциона.
Статьи по теме:
Риски покупки залоговой квартиры
Как продать заложенную квартиру
