"Подводные камни" в сделках с комнатами
Ольга Романова, ведущий специалист-эксперт Управления Росреестра по Свердловской области:
В Гражданском и Жилищном кодексах законодатель определил, что при продаже комнаты у соседей возникает преимущественное право на ее покупку. И в этом кроются все «подводные камни».
Для того, чтобы грамотно уведомить соседа о продаже комнаты, нужно в первую очередь узнать кто этот сосед. Для этого недостаточно обойти все комнаты и спросить фамилии у людей, которые там живут. Нужно знать, кто является собственником этих комнат. Об этом можно узнать в Едином государственном реестре прав, запросив у них информацию. Если этого будет недостаточно можно обратиться в БТИ.
Когда перед вами уже будет лежать перечень всех ваших соседей-собственников, можно начинать их уведомлять. Сделать это можно тремя способами.
Первый способ. Можно прийти с вашим соседом к нам в Управление Росреестра, где сосед должен будет в присутствии нашего специалиста написать отказ от преимущественного права покупки.
Второй способ. Можно сходить с соседом к нотариусу, где он также напишет отказ от преимущественного права покупки.
Третий способ. Если у вас не очень хорошие отношения с соседом, либо вы не можете застать соседа дома, можно уведомить его в письменном виде. Обычно это делается при помощи телеграммы. Но отправляя телеграмму, нужно учитывать, что придется указать все важные условия продажи этой комнаты. Обязательно нужно указать адрес, по которому эта комната расположена, ее площадь, либо номер на поэтажном плане. И конечно, одно из существенных условий – это цена.
У соседа будет один месяц со дня уведомления, для того чтобы решить, хочет он приобрести эту комнату или нет. Это время дается для того чтобы взвесить решение или собрать необходимую сумму для покупки продаваемой комнаты. Таким образом, если телеграмма была отправлена 1-го января, то квартиру можно будет продать постороннему человеку только 1-го февраля.
Если цена изменяется в меньшую сторону, тогда нужно будет отправить телеграмму снова. Если цена будет увеличена в большую сторону, нового уведомления не требуется. То есть, если сосед не покупает комнату, допустим, за миллион рублей, то за большую сумму он тем более покупать не будет.
Может случиться так, что граждане проживают в неприватизированной комнате. В данном случае собственником этой комнаты является Муниципальное образование, например, город Екатеринбург. Его тоже необходимо будет уведомлять о продаже своей комнаты. Как это сделать? Для этого необходимо прийти в комитет по жилищной политике города Екатеринбург и написать заявление. Один его экземпляр остается в комитете, а второй экземпляр этого заявления со штампом комитета нужно сдать в Управление Росреестра. С этого момента для продажи комнаты, также должен пройти один месяц.
В том случае, если собственник соседней комнаты не будет уведомлен о продаже, то эта сделка будет являться оспоримой. Росреестр, конечно, сможет зарегистрировать такую сделку, но в дальнейшем, если сосед заявит о том, что его не уведомили о продаже соседней комнаты приобрести которую он хотел, то решение суда будет принято в его пользу.
Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости (УПН):
Риэлтор сопровождает своего клиента не только при отчуждении комнаты, но и при приобретении комнаты. Риэлторы с опытом, которые работают на рынке давно, все ситуации так или иначе изучили в процессе работы. Если возникает проблема с уведомлением соседних собственников, риэлторы всегда руководствуются 250 статьей Гражданского кодекса. Риэлторы контролируют отправку уведомлений через почтовую службу и своевременное получение данного уведомления для того чтобы сделка в последующем прошла государственную регистрацию.
