«Подводные камни» при обменных сделках
Сегодня обмен квартиры чаще всего оформляется через одновременную продажу своего и покупку чужого жилья. Сперва продавец находит покупателя на свою квартиру, получает аванс и подбирает себе недвижимость. Часто оказывается, что подходящую квартиру также продают, подбирая себе встречный вариант. Таким образом, выстраиваются обменные цепочки из трех-пяти, а то и более квартир.
Подобные сделки хороши всем, кроме одного: они более рискованны по сравнению с чистой продажей или обменом. Любая сделка с недвижимостью несет в себе риски финансовых и временных потерь. Причины могут быть различными: от небрежности в сборе документов до мошенничества. Но в случае с обменном риски, как минимум, удваиваются, поскольку заключаются одновременно две сделки – по покупке и по продаже. А с каждым новым звеном в обменной цепочке риски увеличиваются еще больше, ведь если сорвется одна единственная сделка, рассыплется вся цепочка.
Золотое правило обменных сделок формулирует исполнительный директор агентства недвижимости «Ликом» Виктор Кац «Продажа и покупка недвижимости в идеале должны происходить одновременно. Чем больше временной разрыв, тем больше вероятность, что обмен не состоится. Суммы авансов в двух и более последовательных сделках должны быть равными. Если обменная цепочка по какой-то причине разрушится, одинаковые суммы аванса позволят участникам без помех рассчитаться друг с другом. В противном случае кто-то денег может не досчитаться».
Деньги - сразу
Риэлторы не рекомендуют участвовать в обменных сделках, в которых задействована ипотека или материнский капитал. Ведь в этом случае деньги нельзя будет получить сразу, и в течение нескольких месяцев обе сделки (продажа и покупка) будут находиться в подвешенном состоянии. А за это время может случиться многое: например, сделка будет оспорена третьей стороной или на имущество продавца будет наложен арест.
Виктор Кац приводит яркий пример неудачной обменной сделки: Человек продал свою квартиру и покупал другую находящуюся под залогом в банке. Пока залог снимался, на квартиру был наложен арест. Оказалось, что продавец был должен не только банку. В итоге неудачливый покупатель отдал два миллиона рублей продавцу, еще два – банку, а сам остался ни с чем.
Продавец продавцу рознь
Львиная доля рисков при обменных сделках связана с недобросовестными продавцами. Директор по развитию агентства недвижимости «Деловой партнер» Василий Тыщенко рассказал о случае, произошедшем в Екатеринбурге. Жительница города хотела улучшить свои жилищные условия. Продав свою квартиру, она приобрела другую, большей площади. Продавец получил эту квартиру по наследству. Пока регистрировались права собственности на купленную квартиру (этот процесс длится месяц) на нее заявили права другие наследники, которые оспорили сделку. Продавец тем временем исчез с деньгами. Позже выяснилось, что мошенник – работник органов внутренних дел, оформивший на себя квартиру умершего заключенного. Разбирательства длились несколько лет, в итоге злоумышленник был осужден, но свои деньги героиня этой истории так и не получила.
Как обезопасить себя от недобросовестных продавцов? Стопроцентной гарантии чистоты сделки не добиться никак, но риск можно снизить. Для этого Василий Тыщенко советует проверить собственника квартиры на отсутствие его в некоторых специфических базах данных. Это, к примеру, полуофициальная «база должников» (ей пользуются работники служб безопасности банков и коллекторские агентства). Стороннему человеку такую базу раздобыть сложно, поэтому стоит обратиться за помощью к знакомым из соответствующей сферы. Еще один список, в который стоит заглянуть – база наркоманов ГУВД. Именно наркоманы в поисках сиюминутной наживы идут на заведомо сомнительные сделки.
Чтобы снизить риск, при заключении сделки имеет смысл общаться напрямую с собственником. Риэлтеры уверяют: если квартиру бабушки или тетки продают внуки и племянники – это дополнительный фактор риска. Престарелый собственник за время оформления может умереть, а наследники сделку оспорят. Продавец же к этому времени вполне может исчезнуть с деньгами.
Дети и больные – фактор риска
Также не стоит связываться с квартирами, которые принадлежат собственникам, признанными невменяемыми. Василий Тыщенко вспоминает случай: Квартиру продавали родственники такого человека. Во время перехода прав собственности другие родственники (как оказалось – настоящие опекуны больного по документам) наложили на квартиру арест. Это было очень похоже на мошенничество, и после того как риэлтеры обратились в милицию, претензии родственников сошли на нет и арест был снят. Однако покупателю квартиры пришлось поволноваться.
Еще один фактор риска, который нередко рушит всю обменную цепочку – наличие в одной из квартир, участвующих в сделке, собственников детей. Дело в том, что сделки с такой недвижимостью нельзя совершать без разрешения органов опеки (подробнее см:
«Внимание! В квартире дети!»). Однако даже если разрешение дано, позже сделка может быть оспорена. Например, органы опеки разрешают продать квартиру при условии, что в новом жилье ребенок будет наделен аналогичной долей собственности. Если родители этого по той или иной причине не сделают, или вовсе не купят жилье, органы опеки через суд сделку аннулирует. Особенно, по словам Виктора Каца, стоит избегать вариантов, когда продавцы (в том числе малолетний собственник) переезжают в другой город. Если они не выполнят свои обязательства перед органами опеки, их попросту будет сложно найти.
Стремимся к идеалу
Обменные сделки рискованны, но зачастую это единственный приемлимый вариант. Излишне опасаться их не стоит: по сути, они мало чем отличаются от обычной покупки или продажи, а повышенные риски связаны с тем, что одновременно происходит несколько сделок. Значит нужно их минимизировать.
Наименее рискованная обменная сделка выглядит следующим образом. Покупка и продажа происходит одновременно с равными авансами. Оформлением сделки занимаются непосредственно собственники, а не их представители. В приобретаемой квартире один собственник, не имеющий долгов, вменяемый, не состоящий на учете как наркоман или алкоголик. В обменной цепочке не задействованы материнский капитал и (или) ипотечный кредит.
Конечно, идеальный вариант найти получается не всегда, но чем ближе к нему, тем спокойнее.
