Безопасность после покупки квартиры

1. При каких условиях можно быть спокойным за права собственника купленной недвижимости?

В том, что ваши права собственника на купленную недвижимость не начнут оспаривать в суде, вы можете быть уверенным, только в том случае, если:

1. соблюдены требования закона к субъектам сделки, т.е. сделку совершали уполномоченные к этому юридические лица, а продавец и покупатель – дееспособные физические лица.
2. соблюдены требования закона к виду сделки, т.е. выполнены все процедуры по оформлению документов в соответствии с перечнем требований, прописанных в соответствующей статье закона.
3. соблюдены требования закона к форме сделки, т.е. договор купли-продажи сдан на регистрацию в органы Федеральной Регистрационной Службы, а после регистрации получен документ, узаконивающий права собственности на недвижимость.
4. все стороны согласны с результатом сделки!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Несоблюдение указанных условий ведет к признанию сделки недействительной, и недовольная сторона может ее оспорить.

2. Когда совершенную сделку можно оспорить?

Готовьтесь к судебным тяжбам, если выяснится, что:

1. сделку совершали юридические лица, в чью компетенцию не входит ее совершать (ст. 173 ГК РФ).
2. сделка совершена, но при этом полномочия ее участников на совершение сделки как-либо ограничивались (ст. 174 ГК РФ).
3. сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия законных представителей (ст. 175 ГК РФ).
4. сделка совершена лицом, ограниченно дееспособным и без согласия попечителя (ст. 176 ГК РФ).
5. сделка совершена гражданином, неспособным понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ).
6. сделка совершена не та, на которую рассчитывал один из ее участников, или предмет сделки (в данном случае – недвижимость) снижают возможность его использования по назначению. Пострадавшая сторона вправе требовать возмещения причиненного ущерба (ст. 178 ГК РФ).
7. сделка совершена под влиянием угрозы, обмана, насилия, злонамеренного соглашения одной стороны с другой, стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка), в результате чего происходит искажение воли сторон. В этом случае виновная сторона возвращает невиновной все полученное ею по сделке, а все, что виновная сторона передавала или должна была передать невиновной, взыскивается в доход государства (ст. 179 ГК РФ).

Разновидностью недействительных сделок являются ничтожные сделки.

3. Что такое «ничтожные» сделки и как их избежать?

Ничтожными сделками называются недействительные сделки, которые признаются таковыми по основаниям, установленным законом, независимо от признания их таковым судом (ст. 166 ГК РФ), следовательно, можно заявить ходатайство о применении последствий недействительности сделки. 
 

Как распознать ничтожные сделки и избежать их:

1. если сделка совершена гражданином, признанным недееспособным. Дееспособная сторона, которой было известно о недееспособности другой, возмещает убытки. Однако по заявлению опекуна сделка может быть признана действительной, если она выгодна для несовершеннолетнего (ст. 171 ГК РФ).

Комментарий:
На практике справки о дееспособности одного из участников сделки требуют только в том случае, если возникло подозрение в его недееспособности. Или в сделке фигурируют достаточно крупные суммы. В этом случае участники сделки стремятся исключить все риски. Справка берется в психоневрологическом диспансере.

2. если сделка совершена несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет. Однако по заявлению опекуна сделка может быть признана действительной, если она выгодна для несовершеннолетнего (ст. 172 ГК РФ).

Комментарий:
Для того чтобы обезопасить себя, необходимо посмотреть паспорт продавца. Это несложно сделать, потому что паспортные данные постоянно фигурируют в сделке:  в договоре, в документации. Однако данная статья не означает, что невозможно заключить сделку купли-продажи недвижимости с несовершеннолетним собственником. Такая сделка возможна, но только с разрешения органов опеки и попечительства. От имени несовершеннолетнего собственника в сделке будет выступать его опекун.

3. если сделка совершена с целью нарушить закон или поколебать основы нравственности (ст. 169 ГК РФ); для вида и без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые сделки - п.1 ст. 170 ГК РФ), а также с целью прикрыть другую сделку (притворные сделки – п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Комментарий:
В этом пункте идет речь о всякого рода мошеннических сделках. Отчасти застраховаться от мошенничества и, соответственно, утраты права собственности на имущество можно, обратившись к юристам, которые проверят законность сделки. В качестве страховки от утраты права собственности может послужить и титульное страхование. Однако этот вид страховых услуг в Екатеринбурге доступен только участником ипотечных сделок.  

4. Что грозит участникам недействительной сделки?

Недействительная сделка не влечет каких-либо правовых последствий (прим. в тюрьму не посадят), за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна она с момента ее совершения.

5. Как жить после судебного решения?

Последствием признания сделок недействительными является  двухсторонняя реституция – восстановления сторон в прежнее состояние (ст. 167 ГК РФ). По общему  правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное по сделке в натуре - возвратить ее стоимость в деньгах. Однако закон предусматривает и иные последствия признания сделок недействительными.

6. В течение какого времени следует ожидать возможных судебных исков?

- По недействительной сделке – три года со дня, когда началось исполнение.
- По оспоримой сделке – один год со дня, когда прекратились угроза, насилие или стали известны сведения, позволяющие признать сделку недействительной (ст. 181 ГК РФ).