Специфика расчетов при покупке квартиры
С 1 марта в силу вступили изменения правил регистрации сделок с недвижимостью. Теперь государственная регистрация заключаемых договоров купли–продажи жилого помещения не требуется. Таким образом, покупатели недвижимости в Екатеринбурге потеряли последний аргумент в вечном споре о том, когда передавать деньги. Расчеты до подписания договора – специфика рынка нашего города. Казалось бы, законодательные изменения должны подтолкнуть покупателей настаивать на том, чтобы при расчетах использовалась банковская ячейка. Но эксперты уверены – Уралу принять правила цивилизованных рынков недвижимости не дадут продавцы.
Если до 1 марта 2013 года сделка считалась заключенной только с момента государственной регистрации в управлении Росреестра, то теперь для совершения сделки достаточно подписать договор, составленный в простой письменной форме.
Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:
«Раньше регистрировалась сделка и переход права. Таким образом, одновременно совершалась двойная регистрация. Теперь регистрируется только переход права собственности. Если раньше ставились два штампа в договоре о регистрации, то сейчас он будет один. В плане организации процесса ничего не поменялось. А вот по взаиморасчетам теперь возможны варианты. Расчеты могут производиться сразу после подписания договора или после регистрации права собственности».
Между тем, практикующие риэлторы утверждают, что на рынке Екатеринбурга сложилась собственная практика расчетов. Ее корни нужно искать в 90-х, когда рынком в буквальном смысле управляли продавцы. Деньги покупатели спешили отдать заранее, чтобы «застолбить» недвижимость за собой. И до сих пор психология продаж недвижимости на реальном рынке состоит в том, что продавец готов иметь дело только с тем покупателем, который готов к предварительной оплате. Стоит отметить, что в подавляющем большинстве договоров прописывается пункт о том, что расчеты между сторонами уже произведены.
Игорь Обухов, директор АН Антей:
«Расчеты происходят по-разному, это зависит от договоренности продавца с покупателем. Порядок расчетов прописывается в договоре. В Екатеринбурге сложилась деловая практика, когда расчеты производятся в день подписания договора. Даже так: сначала рассчитываются, потом подписывают документы, а потом идут сдавать их на госрегистрацию. Конечно, покупатели боятся, что в Росреестре могут возникнуть какие-то сложности, но выбора у них нет – многие продавцы по-другому отказываются проводить сделку. Конечно, иногда бывают и такие случаи, когда расчеты производятся в соседних офисах с Росреестром. Обычно это бывает, когда сделка происходит за наличный расчет. Тогда сначала считают деньги, пишут расписки, подписывают документы, а потом сдают их на регистрацию. Получатся, утром деньги, вечером – стулья».
Новые порядки
Если раньше покупатель мог настаивать на проведении расчетов после регистрации сделки, то после отмены госрегистрации этот предлог отпал. Теперь расчеты не просто могут, а должны производиться сразу же после подписания договора. Между тем, передача денег до похода регистрационную службу может скрывать риски. Например, у продавца, который получил живые деньги, может возникнуть соблазн скрыться в неизвестном направлении. Чтобы исключить эти риски, профессиональные участники рекомендуют проводить расчеты при помощи банковской ячейки, которая как способ расчетов в сделках в Екатеринбурге до сих пор почти не ипользуется.
Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:
«Наиболее цивилизованной формой расчетов являются расчеты при подписании договора, но с использованием банковских ячеек. Деньги закладываются в ячейку, и по истечению срока регистрации их может получить, если регистрация состоялась – продавец, если не состоялась – покупатель. В наших столицах, что в Москве, что в Санкт-Петербурге, 99% расчетов производится с использованием ячеек».
Специфика расчетов через ячейку
Клиент (обычно это покупатель квартиры) заключает с банком договор аренды сейфовой ячейки. В соответствии с договором, банк гарантирует клиенту сохранность содержимого и соблюдение порядка доступа к этой ячейке. Впрочем, кредитная организация не несет ответственности за то, что и в каком объеме закладывается на хранение.
Евгений Шубин, директор ООО «Центральное ипотечное агентство»:
«Банку все равно, что будет заложено в ячейку, – хоть фантик от жвачки. В процессе закладки участвуют обе стороны, они пересчитывают сумму. Получить доступ к ячейке одна сторона независимо от другой может только в результате регистрации (за деньгами приходит продавец) или отказа Росреестра в регистрации (деньги забирает покупатель)».
Договор аренды ячейки регламентирует доступ к ней обеих сторон сделки. В документе указывается, может ли выемка денег осуществляться лично продавцом или только в присутствии покупателя. Обычно продавец допускается к индивидуальному сейфу при наличии ключа от сейфа и предъявлении нотариально оформленной доверенности на право пользования сейфом от второго клиента. Если сделка не состоялась, покупатель при предъявлении уведомления из регистрационной службы об отказе в регистрации может забрать из ячейки средства. Впрочем, режим доступа к ячейке устанавливается индивидуально в каждом случае.
Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:
«Как правило, ни продавец, ни покупатель друг другу не доверяют. Поэтому любой типовой договор аренды ячейки предполагает, что обе стороны будут присутствовать при закладке денег. В договоре четко сказано о доступе к сейфовой ячейке, обычно одно лицо без другого или без предоставления документов попасть к ячейке не может. Составляется протокол – лист посещаемости, где записывается, кто и во сколько получил доступ к сейфовой ячейке».
Если при передаче денег до государственной регистрации права продавцы могут быть хозяевами ситуации, то с банковской ячейкой покупатель имеет возможность «поиграть на нервах» продавца. Например, в договоре аренды ячейки будет закреплено, что выемка денег допустима только в присутствии обеих сторон сделки, а покупатель после вступления в права владения не является в банк. Впрочем, этот случай можно отнести, скорее, к вопросу взаимного доверия контрагентам, чем к надежности банковской ячейки.
Еще одна особенность аренды банковской ячейки – продавец сможет забрать деньги из сейфа только после оформления права собственности на покупателя, то есть через 20 дней. По наблюдению риэлторов, более привычный способ расчетов с наличными вызывает у их клиентов гораздо больше доверия.
Кроме того, хотя банк и охраняет доступ к ячейке, истории уже известны случаи, когда продавец обнаруживал в ячейке меньшую сумму или фальшивые купюры.
Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:
«Случается, что в ячейку закладывается не то, что нужно. В прошлом году была такая ситуация. Из-за ошибки в документации регистрация сделки была приостановлена. Когда доступ к ячейке был получен, там оказалась меньшая сумма, чем была указана в договора. Ситуация завершилась тем, что в ячейку была доложена определенная сумма».
Участники рынка настоятельно рекомендуют обеим сторонам сделки присутствовать при закладке денег в ячейку. Деньги должны быть пересчитаны, заложены в специальный пакет, на котором ставят свою подпись обе стороны. Желательно, чтобы перед этим сотрудники банка пересчитали сумму и проверили подлинность купюр.
В Москве и Санкт-Петербурге расчеты при помощи банковской ячейки в сделках купли-продажи получили широкое распространение еще в начале 2000 годов. И до сих пор считаются самым безопасным способом. Екатеринбургский рынок по объему гораздо менее емкий и потому более прозрачный.
Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:
«Популярность банковской ячейки зависит от уровня криминогенности рынка. Если в Москве уровень преступности на рынке недвижимости высокий, то там используются банковская ячейка. Мы еще не сильно обожглись, хотя в Екатеринбурге регулярно раз в несколько лет происходят случаи, когда участники рынка говорят: вот если бы использовалась банковская ячейка, то этого бы не произошло. Это происходит, когда покупатель передает деньги продавцу, а регистрация не состоялась. Регистрация сегодня длится 20 дней. В течение 20 дней покупатель сидит на иголках: зарегистрируют право или не зарегистрируют? Если выяснится, что зарегистрировать право нельзя, а деньги уже переданы, нужно будет найти продавца и пытаться эти деньги вернуть. Первое, не всегда возможно найти этого человека, второе, если вы его нашли, не факт, что у него эти деньги еще есть. А если эта схема реализуется с преступными целями, то 100%, что денег покупатель назад не получит».
Впрочем, некоторые эксперты предпочитают более хлесткие термины для определения степени цивилизованности уральского рынка недвижимости.
Евгений Шубин, директор ООО «Центральное ипотечное агентство»:
«У нас такая система расчетов не распространена. Это исключительный случай, если расчет производится через банковскую ячейку, к сожалению. Цивилизованный рынок предполагает получение денег продавцом после регистрации права собственности на покупателя. Ячейка позволяет производить расчеты, безопасные для всех сторон сделки. Рынок в этом смысле у нас еще очень дикий. Но думаю, что уже в этом году этот способ расчетов будет чаще использоваться».
В прогнозах участия банковской ячейки в расчетах часть риэлторов уверена, что кардинальные изменения в порядке взаиморасчетов не произойдут, и банковская ячейка все-таки не приживется. По крайней мере, тем продавцам, кто планирует продать квартиру, чтобы купить другую, этот вариант точно не подойдет.
Ирина Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой»:
«Я не думаю, что это (расчет при помощи банковской ячейки, – Прим. ред) будет пользоваться популярностью. Как правило, сделки – это либо цепочки, либо продавцы вкладываются в новостройки. Многим продавцам деньги нужны здесь и сейчас. Посмотрим, как граждане к этому отнесутся, учитывая, что у нас далеко не все доверяют кредитным учреждениям. Если в Москве использование банковской ячейки – распространенная практика, то у нас этот метод расчетов можно назвать «продвинутым». Обычно им пользуются покупатели из других городов – Москвы и Питера. Такое происходит нечасто. К примеру, за прошлый год у нас с банковской ячейкой было всего несколько сделок».
Называя те или иные причины, почему принятые в цивилизованном мире способы расчетов так трудно приживаются в регионах, участники рынка недвижимости приходят к одному – менталитет. В Екатеринбурге принято выбирать недвижимость сердцем и расплачиваться наличными. Ведь другого такого удачного варианта можно потом не найти, а значит, надо соглашаться на уступки, в том числе и в способе расчетов. И пусть кто-то называет это «дикостью», кто-то «непрозрачностью рынка», но здесь так принято, и, революции не предвидится.
