Последствия покупки квартиры, где не выполнено нотариальное обязательство по наделению детей долями
В настоящий момент в свободной продаже находится значительная доля квартир, купленных с участием средств «материнского капитала». Сегодня в собственности жителей Свердловской области находится 10 429 тысяч такого жилья. Еще 17 563 квартир будут оформлены в собственность после погашения ипотеки – на них Пенсионный фонд уже перечислил средства. Между тем, такое жилье риэлторы назвали «бомбами замедленного действия». В ходе сделок агенты не раз сталкивались с нарушениями со стороны родителей. Детей в квартирах, купленных с участием «материнского капитала», не наделяют долями.
Утром деньги – вечером стулья
В 2013 году размер «материнского капитала» составил 408 960 рублей. Сертификат предназначен для целевого использования. Например, улучшения жилищных условий:
– приобретение готового жилья/ участие в долевом строительстве;
– самостоятельное строительство или реконструкция жилого помещения;
– уплату первоначального взноса по ипотечному кредиту/погашение основного долга и уплату процентов по кредитам и займам, в том числе, ипотечным.
Отделение Пенсионного фонда перечисляет сумму субсидии спустя два месяца после подачи пакета документов, среди которых должен быть договор купли-продажи квартиры и свидетельство о праве собственности. Рекомендуется оформлять квартиру сразу же в собственность родителей и детей.
Впрочем, у родителей есть выбор, – наделить имуществом детей в момент регистрации в Росреестре или оформить нотариальное обязательство, т.е. сделать это в будущем. В любом случае, родители обязаны присвоить детям долю в приобретаемой квартире. Размер долей определяется на усмотрение родителей.
Срок выполнения нотариального обязательства четко прописан – шесть месяцев с момента перечисления средств из Пенсионного фонда или после снятия обременения с квартиры (погашения кредита). А вот контроль по исполнению этого обязательства не возложен ни на одну государственную структуру. В настоящий момент таких полномочий нет ни у органов опеки и попечительства, ни у Пенсионного фонда.
Татьяна Опалева, заместитель управляющего ОПФР по Свердловской области:
«Контроль за исполнением норм Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» в части оформления жилого помещения, приобретенного с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала в общую собственность обладателя сертификата, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размеров долей по соглашению, не возложен на органы Пенсионного фонда».
Регистрационная палата не обладает сведениями о том, была ли квартира куплена с участием средств «материнского капитала» или нет, и регистрирует сделки купли-продажи таких квартира в общем порядке. Таким образом, квартира, где права детей нарушены, может быть бесконтрольно продана третьему лицу.
Квартира с темным прошлым
Все бы ничего, да неизвестно, как в дальнейшем будет изменено Законодательство в отношении квартир с участием «материнского капитала». А оно обязательно будет изменено, как это уже не раз происходило в нашей стране. Ведь в какой-то момент у государства дойдут руки проверить, соблюдаются ли права детей, на которых потрачены государственные средства. И некоторые риэлторские компании, сталкиваясь в работе с безалаберностью родителей, даже рекомендуют своему клиенту отказаться от сделки.
Ирина Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой»:
«У нас была такая ситуация – наш клиент выбирал квартиру, и был подобран вариант, но та квартира была куплена с участием семейного капитала, где дети не были наделены долями. Мы не стали покупать эту квартиру, хотя вариант был подходящий. Мы отказываемся работать с квартирами, где права детей не соблюдены. Это наша позиция, и мы стараемся ее придерживаться. Все-таки мы отвечаем за выбранные объекты и должны предупредить покупателей о возможной опасности. Если такое обязательство есть, но его не исполняют, то рано или поздно за это приходится отвечать. И когда-нибудь обязательно спросят: почему детей не наделили собственностью, а квартиру реализовали? Зачем искушать судьбу?».
Бесконтрольность государства сегодня позволяет родителям игнорировать обязанность наделить ребенка или детей долей в квартире. Но это только одна сторона медали. Пострадать может и покупатель, которого ввели в заблуждение.
Владимир Коликов, партнер ЮК «Генезис»:
«Закон априори предполагает, что квартира, купленная с использованием «материнского капитала», оформляется в общую собственность родителей и детей (с определением доли по соглашению). Это означает, что несоблюдение указанного условия влечет за собой ничтожность сделки. Сделка может быть оспорена по иску любого заинтересованного лица с наступлением последствий, указанных в законе».
Заинтересованными лицами, которые могут подать иск в суд, прежде всего, являются дети, чьи права были ущемлены. Ситуация кажется гипотетической, но каждое следующее поколение детей в России знает о своих правах больше предыдущего и готова их защищать. Таковы результаты социологических исследований.
Если в суде сделка будет признана ничтожной (недействительной), то каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. То есть продавец должен получить назад квартиру, а покупатель – деньги. Однако покупателя обратный обмен вряд ли обрадует. Стоимость квартиры за 10-15 лет (пока дети росли), наверняка, значительно вырастет. Кроме того, для снижения налогового бремени при заключении сделок весьма распространена практика указания в договоре заниженной стоимости. Это может привести к тому, что в случае судебных разбирательств покупатель получит лишь часть потраченных средств.
Почему любящие родители не спешат наделить ребенка долей в купленной квартире, понять можно. Квартиру, в которой живут дети, не так легко продать. А покупатель, скорее всего, не сможет узнать, принадлежит ли квартира детям.
Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»:
«Если же всех детишек наделят долями, то просто так квартиру не продать. Родителям необходимо наделить детей собственностью в другой квартире. Это отслеживают органы опеки и попечительства. ФРС не зарегистрирует сделку, если параллельно не будет предоставлен пакет документов на покупку другой квартиры, где детей наделят собственностью. Поэтому продавцу выгодно скрывать свои неисполненные обязательства».
Если у покупателя не было возможности узнать, квартиру с какой историей он приобретает, а условия по договору он выполнил, то для судьи покупатель является добросовестным приобретателем. А значит, его интересы не должны пострадать в ходе судебного разбирательства. Впрочем, решение судьи может меняться в зависимости от обстоятельств заключения сделки.
Анна Каштан, юрист ООО ЮФ «ЮРЛИГА»:
«Новый собственник является добросовестным приобретателем. Согласно действующему законодательству, он выполнил все свои обязательства по договору купли-продажи – перечислил необходимую сумму продавцу. Следовательно, он не должен нести риски и убытки от того, что родители или Пенсионный Фонд РФ не исполнили своих обязательств. Если такое и произойдет, денежные средства будут взыскиваться в судебном порядке не с продавца, а с родителей. Решение суда может меняться от фактических обстоятельств в каждом конкретном случае».
Однако от такой перспективы покупателю тоже мало радости. В любом случае, следует использовать все возможные меры предосторожности. Узнать о количестве детей у продавца квартиры, их даты рождения, дату покупки квартиры. Эта информация косвенно может свидетельствовать об участии «материнского капитала» в приобретении жилья. Другого законного способа нет – Пенсионный фонд не раскроет личные данные клиентов (их разглашение охраняется законодательством), а в регистрационной службе могут сообщить только информацию другого рода: есть ли среди сособственников несовершеннолетние.
Если после покупки обнаружатся, что права детей были нарушены, юристы советуют срочно продать квартиру. После совершения двух возмездных сделок будет непросто признать все сделки ничтожными.
***
В настоящий момент неясно, какие последствия могут ожидать покупателя и продавца после покупки квартиры, в которой нарушены права детей. До совершения первого прецедента и формирования судебной практики об этом остается лишь догадываться. Впрочем, изменения в этом вопросе могут наступить раньше, чем дети достигнут 18 лет и захотят отстоять свои права в суде.
Ирина Зырянова:
«За обналичивание материнского капитала уже были судебные разбирательства. Скорее всего, дойдет и до этого вопроса».
Кроме того, Пенсионный фонд выступает с инициативой наделить полномочиями по контролю соблюдения нотариального обязательства одну из государственных структур: собственно Пенсионный фонд, Управление Росреестра или органы опеки и попечительства. Если это будет сделано, то после проведения проверок, в прокуратуру поступят первые заявления о выявленных нарушениях.
