В интервью «НЭП» заместитель начальника отдела кадастровой оценки объектов недвижимости Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Свердловской области Виктор Лузин рассказал об итогах повторной кадастровой оценки земельных участков, проведенной в Свердловской области в 2010 году, и сравнил их с результатами предыдущей ГКОЗ. Судя по всему, уральские бизнесмены и промышленники зря надеялись на понижение стоимости земли. В ряде случаев цены даже вырастут на 30-70%. Эксперт также объяснил, по какой причине в последние годы в регионе резко выросла цена на землю, и почему кадастровая оценка зачастую не соответствует рыночной стоимости. В частности, по словам г-на Лузина, в этом виноваты несовершенство методики расчетов и весьма скромная оплата работ специалистов – за оценку одного земельного участка им платят около 13 рублей, поэтому гарантировать качество практически невозможно.
В 2010 году в Свердловской области была проведена повторная государственная кадастровая оценка земли (ГКОЗ). Ее результаты органами Росреестра еще не утверждены, но можно уже сейчас сравнить данные предыдущей оценки и оценки 2010 года? Оправдан ли прогноз регионального правительства, что по итогам последней оценки стоимость земельных участков снизится?
– ГКОЗ проводится в разрезе категорий земель. В 2010 году на территории Свердловской области были проведены работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (998 тыс участков) и земель водного фонда (17 земельных участков). Завершены работы по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения (72 тыс земельных участков), в стадии завершения работы по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов (722 земельных участков). В 2011 году намечено провести работы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (291 тыс участков). Оценка категорий земель лесного фонда и земель запаса не проводится.
Наиболее дорогая категория земель, категория, которая включает в себя наибольшее количество земельных участков – это земли населенных пунктов, используемые и предназначенные для застройки и развития. Переоценка земель данной категории важна как для бизнеса, и так и для граждан. Работа по оценке земель населенных пунктов оценщиками была, как я уже сказал, проведена в прошлом году. Ее результаты утверждаются постановлением правительства Свердловской области. Сейчас идет процедура согласования проекта постановления. После утверждения результаты оценки будут внесены в государственный кадастр недвижимости, а с 1 января 2012 расчетные цифры станут базой для исчисления земельного налога.
Расчеты кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов, выполненные в 2010 году, резких изменений в стоимости участков не повлекли. В целом стоимость земельных участков данной категории немного снизилась, примерно на 2%.
Можно назвать уровень снижения конкретно по группам?
– В результате новой оценки на 28% снизилась стоимость ЗУ под многоэтажным строительством, на 6% – ЗУ, предназначенных под малоэтажную и индивидуальную застройку, на 21%, – под офисными зданиями. Напротив увеличилась кадастровая стоимость земли на 9% под торговыми центрами, на 31% под гаражами и автостоянками. И резко, на 72%, увеличилась кадастровая стоимость ЗУ, предназначенных для разработки полезных ископаемых, земля, используемая для автодорог и линейных объектов, в том числе, речь идет об объектах линейной связи. При этом важно пояснить, что по результатам предыдущей ГКОЗ, стоимость ЗУ данной группы, напротив, была в частности в городе Екатеринбурге снижена в 5 раз. Владельцы или арендаторы ЗУ с данным видом разрешенного использования не оспаривали результаты кадастровой оценки, так как стоимость ЗУ под линейными объектами была в регионе одной из самых низких.
Какие критерии, предусмотренные методикой, влияют на кадастровую стоимость ЗУ, и почему они не всегда совпадают с критериями, которые используются при определении рыночной стоимости объекта недвижимости?
– Кадастровая оценка – это массовая оценка. При массовой оценке земельные участки подразделяются на группы. Оценка земельных участков проводится на основании факторов, которые и влияют на стоимость ЗУ. Таких факторов порядка 100. Это удаленность от центра города, наличие электричества, газа, доступность остановок общественного транспорта, магазинов, автомагистралей и мн. др. Для каждого ЗУ по факторам стоимости определяются все характеристики. Потом с помощью компьютерной программы для каждой группы, на основании информации о рыночной стоимости с использованием информации по факторам стоимости, строится статистическое уравнение.
Естественно программа выбирает не все факторы. При оценке многоэтажной жилой застройки в 2010 году, к примеру, в статистическом уравнении были использованы следующие факторы: расстояние объекта до центра города, расстояние до ближайшей общеобразовательной школы, близость к зоне рекреации. Таким образом, например, отсутствие рядом с многоэтажным жилым домом остановки общественного транспорта (отрицательный фактор) на стоимость ЗУ не повлияет.
Публикуется в сокращении.
Источник:
