Высокий спрос на квартиры со свежим ремонтом сделал популярным заработок на флиппинге. Ну а флипперы активно вычищают с рынка квартиры в как можно более плохом состоянии, либо ищут готовые новостройки без отделки по приемлемой цене. Об этих и других движениях, наблюдаемых сегодня на вторичном рынке, рассказывают эксперты.
Даже на общем фоне падения спроса на вторичном рынке, март 2025 года показал просто выдающийся результат. Активность покупателей как то сразу сократилась в разы. Это отмечают многие риэлторы.
Сергей Лапшин
эксперт по сделкам с недвижимостью Центра недвижимости «БЭСТ»
В марте стало меньше звонков от покупателей. В феврале и начале марта были сделки. В конце марта появились новые объекты, по ним пока звонков нет. Возможно одна из причин снижения спроса на квартиры — сезонный переток покупателей в сегмент загородной недвижимости. Замечу, впрочем, что в городе сегодня выбор на вторичном рынке крайне ограниченный. Если до недавнего времени это был рынок покупателя, то сейчас непонятно. Покупатели ковыряются в остатках...
На рынке вторичной жилой недвижимости Екатеринбурга сегодня нет явно выраженного тренда. На что-то цены растут, на что-то снижаются. В плюсе (по цене) относительно новая вторичка – не старше 10-15 лет – расположенная в хорошей локации. И наоборот – возрастные квартиры на периферии явно проседают по цене.
Михаил Зорбов
брокер «Уральского бюро недвижимости»
Дешевеют пятиэтажки на окраинах. Раньше квартиры в них охотно покупали приезжие из области и из других регионов, но сейчас им недоступна ипотека. Спрос в этом сегменте упал. Снизились и продолжают снижаться цены на квартиры в возрастных домах, расположенных за ул. Донбасской, ул. Шефской, в районах Елизавет, Вторчермет, Сортировка.
Одно из следствий разнонаправленных движений на рынке – частое отсутствие логики при выставлении цены на конкретный объект.
Анна Чусова
заместитель директор офиса АН «Добродел»
Многие не понимают, что рынок находится в состоянии коррекции, и выставляют ценник на свои квартиры по верхней планке, по максимальной цене годовой давности.
Яркий пример некоторой дезориентации продавцов вторичной недвижимости привела специалист АН «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала» Оксана Немирова: «в доме на ул. Мельковская, 3 продаются однушка, двушка и трёшка, у всех разная площадь, но ценник на все почти одинаковый – около 8 млн руб.».
Что продается, что нет
Основной посыл сегодняшнего рынка – продаётся всё, при условии, что в этом «всём» сделан свежий ремонт.
Оксана Немирова
специалист широкого профиля АН «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»
В появлении массового спроса на квартиры с чистовой отделкой и меблировкой «под тапочки» большую роль сыграл рост спроса на арендное жильё. В квартире, которая приобретается для себя, люди готовы делать ремонт сами, но если квартира нужна для сдачи в аренду, то предпочитают брать что-то уже готовое для проживания.
Но не только спрос на аренду тянет вверх популярность квартир «под тапочки».
Анна Чусова
заместитель директор офиса АН «Добродел»
Стройматериалы очень выросли в цене. Покупатели понимают, что за 300 тысяч сегодня в однушке ремонт не сделать. Поэтому предпочитают квартиры, не нуждающиеся в доработке. Но как раз объектов с хорошим свежим ремонтом сегодня в продаже мало. Если такие попадаются, они уходят быстро.
Причём с хорошим ремонтом быстро продаются квартиры, как в новых домах, так и в старом жилом фонде, причём в любой локации. И наоборот, квартира без отделки или со старым ремонтом с большой вероятностью «зависнет».
Анфиса Мурашова
брокер по недвижимости
Довольно типичная ситуация – введена в эксплуатацию новостройка, в которой часть квартир ещё на котловане раскупили инвесторы. Сейчас эти квартиры, по логике, надо продать. И что мы видим – в одной локации в реализацию выходит целый набор квартир без отделки. Так они и стоят без движения по рыночной цене. Также сегодня зависают в продаже квартиры с бабушкиным ремонтом.
Похожими наблюдениями делится директор агентства недвижимости «Точка» Олеся Русакова. Как замечает эксперт, сегодня высокий спрос именно на свежий ремонт, соответствующий сегодняшним представлением о красоте и комфорте. Даже весьма качественный ремонт, но сделанный 15 лет назад – это уже на любителя.
Флиппинг. Две стратегии
Следствием повышенного спроса на квартиры со свежими ремонтами стало массовое появление флипперов – предпринимателей, приобретающих «убитые в хлам» квартиры с целью их ремонта и перепродажи с прибылью. В свою очередь флипперы сформировали спрос на те самые «убитые» квартиры и на квартиры без отделки в недавно сданных новостройках.
Сергей Лапшин
эксперт по сделкам с недвижимостью Центра недвижимости «БЭСТ»
Сейчас флиппинг – получил распространение. Люди, которые занимаются флиппингом с удовольствием покупают однушки и большие студии с отделкой «под чистовую» от застройщика. Особый спрос на необычные студии, например, имеющие площадь 30 квадратных метров и два окна. В общем, на квартиры, которые можно интересно зонировать.
По наблюдениям Сергея Лапшина, под флиппинг более выгодно брать квартиры в новостройках на периферии (Уктус, окраины ВИЗа), нежели квартиры в сталинках-хрущёвках в центральной части Екатеринбурга. Однако есть на этот счёт и иное мнение.
Олеся Русакова
директор агентства недвижимости «Точка»
Те, кто занимаются флиппингом делятся на две категории. Одни берут в работу только новостройки, вторые работают со старым фондом. На мой взгляд, второй вариант даёт лучший результат. Студию в новостройке с готовым ремонтом в центре можно купить за шесть миллионов. Столько же стоит двушка со свежим ремонтом на Вторчермете или в Юго-западном районе. Но на второй вариант быстрее найдётся покупатель. Плюс такой момент – в сданной новостройке обычно продаётся сразу много квартир, там высока конкуренция, а квартира со свежим ремонтом в хрущёвке/брежневке – это, в какой-то мере, уникальное предложение.
Впрочем, как подчёркивает Олеся Русакова, флиппинг возрастной вторички принесёт ожидаемый результат, только если будут соблюдены основные правила: 1) «убитая» квартира покупается реально ниже рынка; 2) весь цикл – покупка, ремонт, продажа – занимает не более двух месяцев; 3) в хрущёвке НЕ делают ремонт бизнес-класса, покупатель такой квартиры не готов платить за дорогую отделку. И ещё наблюдение от эксперта – если сравнивать по отдаче возрастные однушки и двушки, то флиппинг двушек чуть более доходен.
Ипотека
В последние недели заметны некоторые перемены в сфере ипотечного кредитования сделок на вторичном рынке. Одно из ярких событий – распространение действия семейной ипотеки на вторичку.
Сергей Лапшин
эксперт по сделкам с недвижимостью Центра недвижимости «БЭСТ»
В Екатеринбурге есть люди, которые заинтересовались вторичкой по семейной ипотеке. Для двух клиентов ищем подходящие объекты в Дегтярске. Там вторичка в разы дешевле чем первичка в Екатеринбурге.
Еще один наблюдаемый тренд – постепенное снижение ставки по кредитам для заёмщиков, не подпадающих под условия льготных кредитов. Причём банки готовы закладывать в кредитный договор условия о снижении в дальнейшем ставки по действующему кредиту, по мере опускания Центробанком ключевой ставки.
Упомянем также повысившуюся активность банков по предложению заемщикам услуги по покупке пониженной ипотечной ставки. Некоторые кредитные учреждения запускают партнёрские программы с застройщиками или агентствами недвижимости. Некоторые банки выходят непосредственно на заёмщиков.
Анфиса Мурашова
брокер по недвижимости
Человек хотел приобрести вторичку с использованием ипотеки. Кредит оформлялся под 28%, но банк предложил снизить ставку до 22% годовых, если заёмщик внесёт 600 тысяч. Причём представители банка настолько активно уговаривали клиента, что тот заподозрил что-то нехорошее и отказался от сделки.
Ранее по теме:
