Чтобы купить что-нибудь нужное, надо продать что-нибудь ценное. Сделки с недвижимостью разделяют на те, в которых объект продают, и те, в которых объект покупают. И часто это две стороны одной медали. Т.е. по сути, одну квартиру меняют на другую. Так выделяют самый сложный вид сделки – обмен, для которого характерно образование обменной цепочки.
Ольга Курашева, руководитель доп. офиса, специалист по недвижимости ЦН «Северная казна»:
«Обмен на сегодняшний день, это продажа своего жилья с покупкой на рынке другого. Т.е. мы не говорим о сделке мены, когда два лица хотят поменяться своими объектами с доплатой или без доплаты. Это, конечно, самые безопасные сделки, но на моей памяти таких сделок практически не встречалось. Мы говорим о продаже квартиры на рынке и покупке встречного варианта опять же на рынке».
Сегодня обмен насколько популярен, настолько исложен. Одни семьи жилую площадь расширяют, другие разъезжаются. И в подавляющем большинстве случаев, обмен – это житейская сделка, в которой участвуют люди, имеющие единственное жилье. Именно поэтому идеальный вариант обмена, когда продажа старой квартиры и покупка новой происходит в один день и даже в один час. Но так получается редко. И в этом состоит риск обменных сделок.
Ольга Курашева, руководитель доп. офиса, специалист по недвижимости ЦН «Северная казна»:
«Если мы говорим о квартире в которой несколько собственников, то не всегда все собственники могут выйти на сделку. Причиной может быть и элементарная афера, которые проворачиваются на рынке. И неграмотных или халатный сбор документов».
Профессионализм риэлтора формируется именно на обменных сделках, поскольку в обменной цепочке решаетсямножество разнообразных ситуаций.
Ольга Курашева, руководитель доп. офиса, специалист по недвижимости ЦН «Северная казна»:
«Когда мы говорим о продаже на рынке и покупке, это не значит, что мы контролируем только процесс продажи и покупки. На самом деле, когда формируется длинная цепочка обменных сделок, то приходится контролировать цепочку от начала и до конца. Если мы нашли друг друга, мы сформировали цепочку, мы определили сроки, то уход в другое направление увеличивает сроки выхода на сделку. Придется все начинать заново: выбор объекта, определенный сбор документов, если еще и сделка ипотечная, то сбор документов для банка осуществляется просто заново».
Из обменной цепочки, если она составлена профессионально, нельзя выйти просто так. Чтобы цепочка не развалилась, риэлторы скрепляют намерения договорами.
Ольга Курашева, руководитель доп. офиса, специалист по недвижимости ЦН «Северная казна»:
«Вся цепочка закреплена авансовыми договорами, которые включают в себя деньги и сроки. Сроки это очень важный момент для выхода на сделку, чтобы обеспечить одновременность сделки».
Обмены – это поле деятельности профессиональных риэлторов. Но нередко одно из звеньев цепочки – физическое лицо. И в этом случае, работы прибавляется всем.
Ольга Курашева, руководитель доп. офиса, специалист по недвижимости ЦН «Северная казна»:
«Его опыт, его квалификация не позволяют соответствовать. И потом, он просто может элементарно передумать».
Составляя обменную цепочку, риэлторы ищут максимально безрисковые объекты. Но когда рынок стагнирует, и выбор чистых вариантов сужается, в работу берут и более сложные объекты.
Ольга Курашева, руководитель доп. офиса, специалист по недвижимости ЦН «Северная казна»:
«Они могут содержать и материнский капитал, это может быть ипотечная квартира в обременении банка. Конечно, это определенные риски, но задача риэлтора свести их к минимуму».
Для профессионального риэлтора нет невыполнимых обменных цепочек. Но все-таки с некоторыми участниками рынка опытные специалисты дела предпочитает не иметь.
Ольга Курашева, руководитель доп. офиса, специалист по недвижимости ЦН «Северная казна»:
«Чего бы точно я не хотела бы в своих сделках видеть, это квартиры, которые несколько раз перепродавались в течение короткого периода времени. Нужно обращать внимание на какие-то вещи опасные для своего покупателя».
2015 году предстоит стать годом обменных сделок. Наличных денег у покупателей будет не так много. В основном, речь будет идти об обменах с минимальной доплатой. И вот в этот период нужны будут услуги риэлтора. Но не любого, а опытного, и честного.
