Насколько ниже рынка вы готовы купить квартиру, если знаете, что из неё придётся выселить семью с детьми? Ответ на этот вопрос лучше иметь наготове тому, кто планирует покупать квартиру на торгах. У низкой цены аукционной квартиры всегда есть обратная сторона, а значит цена вовсе не низкая, а реальная. Просто реальность такова. С другой стороны, умеючи, можно зарабатывать на таких объектах до 60% годовых. При этом никого не обижая.
Купля-продажа залоговых квартир стала обыденным явлением на рынке Екатеринбурга. Едва ли не каждое второе жильё, выставленное на в реализацию, имеет непогашенный ипотечный хвост (а, следовательно находится в залоге у банка). Такие квартиры продают сами владельцы по своей доброй воле.
Иное дело – продажа объекта на торгах. На них квартиру обычно продаёт НЕ собственник. На аукцион попадают квартиры в следующих ситуациях: во-первых, это ипотечные квартиры, изъятые банком за просрочку платежей (продавцом выступает банк), во-вторых, квартиры арестованные за иные дли владельца (налоги, алименты и пр.), в-третьих, квартиры граждан и компаний, прошедших через процедуру банкротства.
Олег Аносов
Брокер по недвижимости АН «Недвижимость Урала»
Количество объектов недвижимости, в том числе квартир, реализуемых на торгах, становится больше с каждым годом. Эта тенденция, я думаю, сохранится. Основная причина – кредиты. Заёмщик неверно рассчитывает свои финансовые возможности, в результате покрывает долги за счёт реализации имущества. Количество кредитов, в том числе и под залог недвижимости, за последние годы, значительно выросло, а значит будет больше должников и больше квартир на торгах.
Торговые площадки
Информация о продаже квартир с торгов в России «размазана» по сотням интернет-порталов. Это сайты ипотечных банков, странички конкурсных управляющих, банкротные реестры, торговые площадки и пр. Весьма обширные базы объектов находятся на сайте , на сайте , на сайте .
Впрочем, агенты, работающие с аукционными квартирами, как правило, не занимаются мониторингом бесчисленного количества сайтов. Как пояснил Олег Аносов, для удобства поиска существуют, так называемые агрегаторы, которые собирают лоты с электронно-торговых площадок. Настроив фильтр соответствующим образом, можно получить интересующую информацию. Опрошенные нами эксперты обычно пользуются агрегаторами «», «» и «». Этого вполне хватает.
Как участвовать в торгах
Для участия в торгах на любой Электронной торговой площадке (ЭТП) надо получить электронную подпись в любом удостоверяющем центре («Тензор», «Контур», Taxcom и т.д.). В зависимости от количества ЭТП, на которых можно регистрироваться, стоимость электронной подписи колеблется от 2 до 14 тыс. руб.
Далее необходимо зарегистрироваться на ЭТП. Это может занять несколько дней. Теперь можно приступать к поиску интересного объекта (лота). Когда лот найден – изучаем его характеристики. Какая-то информация есть в самом уведомлении о торгах, плюс, можно зайти в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), убедиться в отсутствии обременений (например, долгосрочной аренды). Следующий шаг – подать заявку на участие в торгах. Возможно, понадобится внести задаток.
Олег Аносов
Брокер по недвижимости АН «Недвижимость Урала»
Замечу, что для покупки имущества на торгах, не обязательно получать ЭЦП. Есть специальные люди, агенты на торгах по банкротству, которые могут оказать услугу по участию в торгах. В этом случае, нужно лишь заключить агентский договор и/или оформить доверенность. Таких специалистов найти просто, есть масса предложений на «Авито», на самих торговых площадках есть услуга по участию в торгах. Только нужно понимать, что это лишь услуга по подаче заявки на торговой площадке. Просчитывать экономику и риски агент не будет. То есть к таким специалистам можно обратиться, когда известно, что покупать, где, и за сколько и уже собрана и проанализирована вся доступная информация. Цена за подобную услугу начинается от трёх тысяч рублей, это только за подачу заявки.
Цена квартир на торгах
Продавцы обучающих курсов для участников торгов по банкротству заявляют, что там можно приобрести объект за 10% от его рыночной стоимости. Однако в реальности возможность такой вкусной сделки исчезающе мала.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
В торгах я не участвую, но отслеживаю лоты. Квартира с реально хорошей ценой попадается примерно одна на тысячу. Но эта квартира – с высокими рисками. Замечу также, что на такие квартиры не дают ипотеку, их не страхуют.
Аналогичными наблюдениями делится Наталья Ларионова: «Бывает, что цена изначально выше рынка. В последнее время сколько смотрю, вкусных лотов не наблюдаю».
При этом эксперт напоминает, что торги, они на то и торги, что в их ходе цена может измениться, причем ощутимо, иногда в разы.
Наталья Ларионова
риэлтор компании «БК_Недвижимость»
Никто не знает, какая будет цена объекта на выходе. Она может оказаться и выше, и ниже рынка. Напомню, также, что победитель торгов обязан выплатить комиссию. Это правило для большинства торговых площадок. Размер комиссии достигает 15%. Например, если в ходе торгов объект вырос с 10 миллионов до 100 миллионов рублей, то победитель только в виде комиссии заплатит 15 миллионов. Это надо иметь в виду перед принятием решения об участии в торгах, чтобы сразу понимать, имеет ли смысл заниматься этим конкретным объектом.
Как замечает Олег Аносов, на торгах нужно покупать квартиры по цене ниже рынка. Какой смысл покупать квартиру с торгов по рыночной цене. Для этого есть рынок, где, кстати, выбор больше.
Олег Аносов
Брокер по недвижимости АН Недвижимость Урала
Тем не менее, я бывал свидетелем того, что квартиры покупались, практически по рыночной цене. Какой был мотив у покупателя, я не знаю. Чтобы купить квартиру со значительным дисконтом, нужно постоянно мониторить и анализировать информацию. Лично для меня, хороший результат, если удаётся приобрести объект за 60-70% от рыка, а уж если вполцены, то просто великолепно.
Возможная прибыль
Обычно на торгах квартиры покупают не для себя, а как инвестиционный инструмент. И вот почему. Во-первых, процесс торгов, последующей юридической очистки и выселение жильцов занимает месяцы, а то и годы. Для того, кто ищет квартиру для себя, это слишком долго. Во-вторых, на торгах предлагается не так много квартир, и найти подходящую лично для себя – не так просто.
По оценкам Олега Аносова, средняя доходность от покупки квартиры на торгах, с последующей продажей, составляет порядка 15%. Бывает удаётся заработать больше, но это редкость. За объекты, с меньшей доходностью, в принципе, браться не стоит, считает эксперт. Но, с другой стороны, даже с такой, казалось бы, небольшой прибылью, можно хорошо зарабатывать. 15% – это одна сделка. Три-четыре сделки в год, это уже 45-60%. При правильном подходе, даже на сегодняшнем рынке недвижимости, можно получать такой доход.
Впрочем, эксперты напоминают, что даже минимальная прибыль на сделках с аукционными квартирами отнюдь не гарантирована.
Татьяна Ежова
руководитель отдела агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
Расскажу историю из личной практики. Ко мне обратились клиенты – их сосед продавал квартиру по низкой цене. Изучаю документы – эту квартиру нынешний владелец купил семь лет назад на торгах. Он не выселил жильцов, у которых квартиру забрали за долги – сдал им её в аренду. В конце концов они съехали, но оставили после себя руины. Кроме того, оказалось, что покупатели опасаются квартир, купленных на торгах. Человек когда-то заплатил за неё 3,6 миллиона, а продал моим клиентам – за 3,8. А мои клиенты решили квартиру отремонтировать перед продажей, но вложения в ремонт оказались очень высоки, пришлось убирать полы, менять сети, окна. В итоге они её реализовали в состоянии «под отделку» за 4,2 миллиона. В общем, ни у кого инвестиционная стратегия не сработала.
Проблемы
Некоторые эксперты прямо говорят, что не торгах невозможно купить квартиру реально ниже рынка. Если объект выставлен с ощутимым дисконтом, это свидетельствует о наличии у него проблем – юридических изъянов, невыселяемых жильцов и т.д. То есть и без торгов – на рынке – этот объект также продавался бы со скидкой. Следовательно низкая аукционная цена по сути является рыночной.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Надо иметь доступ в квартиру до торгов, чтобы убедиться, что в ней никто не проживает. Для себя следует решить, на сколько миллионов ниже рынка вы готовы купить квартиру, если знаете, что в ней живёт семья с маленькими детьми, которую придётся выселять.
Олег Аносов рекомендует особое внимание обратить на бывшего владельца квартиры, реализуемой на торгах. Одна ситуация, когда человек идёт на банкротство, пусть вынуждено, но осознанно, порой, сам инициируя эту процедуру. Другая ситуация, когда, должника банкротит кредитор, а сам должник чинит этому препятствия – например, отказывается освободить жильё или выписаться из него. Бывает, должник намеренно ухудшает состояние имущества. Из одной такой квартиры, после получения доступа, вывезли десять КАМАЗов хлама.
Наталья Ларионова
риэлтор компании «БК_Недвижимость»
Бывает организации, которые выставляют квартиру на торги, не предоставляют справку о прописанных в ней. У меня была сделка – покупала квартиру с просроченной ипотекой и прописанными в ней людьми. Их выселили за два заседания суда. Но, возможно, повезло. А на торгах видела лот – квартира, в которой проживает 60-летний мужчина с 90-летней матерью. Он набрал кредитов, квартиру выставили на торги, но как выселишь 90-летнюю женщину. Была квартира с четырьмя несовершеннолетними детьми. Я с такими никогда работать не буду.
Понятно, что долгоиграющие сложности могут сопровождать не только квартиры, приобретённые на аукционе. Причём вовлечены в эту историю могут быть несколько поочерёдных владельцев объекта.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Показательна история коттеджного посёлка «Лебедево». Девелопер посёлка разорился. Предприниматели выкупили проект на торгах и пустили участки в розничную продажу. Но у людей, купивших участки возникли сложности с подключением к электросетям. Владелец подстанций банкрот – подключиться к ним нельзя, а чтобы подвести новые сети и поставить новые подстанции людям выставили счета по полтора-два миллиона.
Ранее по теме:
