На рынке недвижимости столицы Урала «поднял голову» такой казалось бы забытый формат жилья, как комнаты в коммуналках. У комнат ренессанс. Ещё одна примета времени — продажа вторичных квартир на аукционе. Эффективность — почти сто процентов. А то что на рынке дефицит покупателей — это только кажется. На самом деле имеет место дефицит предложений.
Что происходит на рынке вторичного жилья? Об этом портал METRTV.ru спросил риэлторов Екатеринбурга. Две трети экспертов ответили, что в последние месяцы идёт переток покупателей из первичного рынка на вторичный, ещё треть опрошенных наблюдают обратную тенденцию — относительное падение интереса к вторичке, тогда как «первичка идёт веселее».
Что касается цели покупки квартиры на вторичном рынке, то расклад примерно следующий — три четверти покупателей ищут жильё для себя (для своих детей), ещё одна четверть клиентов — это инвесторы, которым нужны объекты под сдачу.
Наталья Шобанова
брокер по недвижимости (Екатеринбург)
Мои клиенты в основном ищут инвестиционное жильё. Как только покупают, сдают в аренду. Для покупки квартир используют средства, снятые с банковских депозитов. Деньги лежат на срочных вкладах, поэтому с продавцом сразу договариваемся, что на сделку выходим такого-то числа, по истечении срока депозита.
Активность инвесторов могла бы быть и выше, но мешают непонятные перспективы рынка. В таких условиях сложно выстроить инвестиционную стратегию, которая даст предсказуемый результат.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости АН «Домос»
Свежий случай. Мы покупали квартиру по переуступке. Когда я спросила у агента продавца, сделают ли они нам скидку, тот категорически отказал. Продавец не готов двигаться по цене, так как сам не знает, куда будет вкладывать полученные деньги. Сейчас всё больше объектов, продавцы которых не имеют стратегии дальнейших вложений. В банк относить уже страшно...
Сегодня ипотечные средства при покупке вторички используются редко, тем не менее, буквально в последние дни, наблюдается некоторое возвращение интереса к этому инструменту.
Елена Николаева
управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
То что Банк России дважды не стал поднимать ключевую ставку, внушило многим уверенность в том, что в обозримом будущем ставки по кредитам пойдут вниз. Люди стали чаще спрашивать про ипотеку. До реального оформления кредитов доходит редко, но рост интереса прослеживается. Кстати, если раньше — до роста ключевой ставки — почти всю ипотеку брали в Сбере, то сегодня другие лидеры. Тогда разница ставок у разных банков составляла доли процентов. Сегодня разбег — от 23% до 28%. В такой ситуации имеет смысл поискать банк с минимальной ставкой.
Динамика спроса и цен
Неоднозначно сегодня отвечают эксперты на вопрос о росте (снижении) цен на вторичном рынке. Кто-то наблюдает рост, кто-то наоборот. Точка зрения конкретного эксперта зависит от сегмента рынка, в котором он работает. Если упрощённо, то цена растёт на относительно новую вторичку — сданную в последние 15-20 лет, а возрастное жильё дешевеет.
Маргарита Данилова
брокер агентства недвижимости «Выбор»
Снижаются цены на классическую вторичку — на хрущёвки, брежневки, пентагоны. И подорожания таких объектов в ближайшее время не ожидается. Хотя есть те, кто рассчитывает на рост цен на такую «классику».
На движение цен влияет не только история (возраст) объекта, но и география.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Взяла в реализацию четыре объекта. Согласилась выставить их по верхней ценовой планке. Обычно стараюсь так не делать, но в этом случае у квартир просто нет конкурентов в их локациях. В Екатеринбурге есть районы, где в продаже просто отсутствуют хорошие объекты. Там дефицит, там будут расти цены. Например, на Уралмаше нет в реализации двухкомнатных квартир улучшенной планировки в хорошем состоянии. Нет конкурентов, значит на такую квартиру можно назначить цену повыше. И наоборот, сегодня есть выбор вторички в Академическом, выбор пятиэтажек на ВИЗе. Там ценовая динамика будет другая.
Похожими наблюдениями делятся почти все эксперты.
Анна Мананкова
директор Юридическо-риэлторской компании «Уральское юридическое общество»
Высокий спрос на хорошую локацию. Берут первый пояс и центр если цена ниже рынка. Если отделенный район, то все стоит. Низкий спрос на вторичку в районах: Сортировка, Уктус, Елизавет.
Ещё одна дефицитная категория, в которой цены растут и будет расти — жильё бизнес-класса. Как замечает брокер Наталья Шобанова, в Екатеринбурге есть предложение комфорт класса, но по бизнес-классу город сильно «просел». Его в продаже фактически нет.
Ну и конечно на цену сильно (а в последнее время — очень сильно) влияет состояние квартиры, наличие в ней свежего современного ремонта. По наблюдениям Юлии Жиляковой, убитую квартиру иногда не получается продать даже с хорошей скидкой. Покупатель прямо говорит, что такой объект не возьмёт за любую цену.
Даже в целом дешевеющий сегмент пятиэтажек может вырасти в цене благодаря ремонту и предпродажной подготовке.
Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Сегодня хорошо идут флиппинговые объекты (со свежим ремонтом), расположенные в центре, недалеко от вузов. Спрос на такие есть в Пионерском посёлке, Втузгородке, на ВИЗе, на Юго-Западе. Здесь, например, активно покупают хрущёвки в хорошем состоянии, если ценник до 4-4,5 миллионов.
Благодаря цепочкам на рынок вернулись комнаты
Любопытная примета времени — возврат интереса к комнатам в коммуналках.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости АН «Домос»
Когда ипотеки нет как вида — становятся популярными цепочки. Они позволяют провести несколько сделок с минимальным привлечением денег со стороны. В этих условиях вновь подняли голову комнаты. Это минимальный по стоимости объект, с него начинается цепочка. Если у собственника комнаты есть хоть какие то накопления, сегодня как раз можно использовать их, чтобы повысить класс жилья. Хотя бы до студии или малосемейки.
Как замечает Владимир Петренко, сегодня есть спрос на комнаты по цене до 2 млн руб, на студии, переделанные из комнат (до 3 млн), на студии (до 4-4,5 млн). Обычно метраж таких объектов — от 11 до 20 кв. м.
Цепочки, выстраиваемые сегодня риэлторами Екатеринбурга, часто имеют особенности, отражающие ситуацию на рынке.
Полина Дейнеко
агент по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Часто в начале цепочки стоит клиент, который планирует использовать средства, снятые со срочного депозита. В таком случае вся цепочка ждёт, когда истечёт срок вклада. Сейчас, кстати, у нас в работе подобная цепочка — ждём когда покупатель квартиры нашего клиента снимет средства с депозита.
Ещё одна особенность современных цепочек свидетельствует о том, что рынок вторички, несмотря на очень малое количество покупателей, сегодня испытывает реальный дефицит объектов на продажу.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Если сегодня приходит клиент, планирующий продать квартиру и купить другую, то мы сначала можем внести аванс за квартиру, которая подходит клиенту, а потом выставляем его квартиру на продажу. «Нашу» квартиру мы продать сможем, а вот найдём ли потом на рынке подходящее предложение — не факт.
Готовим к продаже и продаем
Впрочем, чтобы продать «нашу» квартиру по справедливой цене и в приемлемые сроки необходимо выполнить ряд условий.
Ольга Хейло
брокер по недвижимости АН «Пространство»
Самое первое — профессионально сделать оценку. Если можно придать квартире товарный вид с помощью хоум-стейджинга, надо это обязательно сделать. Сегодня покупатели обращают внимание на то, какая мебель и техника остаются в квартире. Если же необходим капитальный ремонт, то проще поиграть с ценой. И конечно надо, чтобы были готовы документы. До сих пор бывает такое, что продавец просит внести аванс и подождать, пока подготовит бумаги. Понятно, что реальный покупатель уйдёт к продавцу у которого степень готовности более высока.
О том, сколь важно изначально правильно установить цену говорят все эксперты.
Елена Рямова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Основная ошибка — выставить объявление по завышенной цене. Если цена высока, то звонков по объявлению не будет.
Продавец квартиры может легко отследить реакцию на его объявление. Все интернет площадки ведут статистику просмотров. Если просмотров мало — это повод задуматься о том «что мы делаем не так?».
Арсений Тарасенко
частный агент (Екатеринбург)
Завышенные ожидания по цене — частое явление. Владельцы неохотно снижают цену, тем самым увеличивая срок продажи на полтора-два месяца.
Даже если в такой ситуации снизить цену, это вряд ли поможет. Наибольший интерес у потенциальных покупателей объявление вызывает сразу после его появления. А старое объявление уже «замылилось», на него мало кто реагирует. Поэтому многие агенты не снижают цены в уже опубликованных объявлениях. Если реакция рынка показала, что цена в объявлении завышена, его просто снимают с публикации и выставляют как новый объект с новой ценой. Теперь на пике интереса (сразу после опубликования) у объекта будет адекватная цена.
Один из способов минимизировать риск выхода на рынок с завышенным ценником — реализовать объект через аукцион на повышение. В последние недели-месяцы этот метод стал применяться на вторичном рынке Екатеринбурга достаточно часто.
Ольга Хейло
брокер по недвижимости АН «Пространство»
Сейчас стали популярны аукционы на повышение. Каждый такой аукцион заканчивается сделкой. Впрочем изначально владелец квартиры должен быть готов выставить её на продажу на 15-20% ниже ожидаемой цены. Но в итоге всё получится. Часто происходит так: квартира стоит месяц-два в продаже. Потом её выставляем на аукцион по низкой цене, и через десять дней выходим на сделку. Цена оказывается не так далека от той, что хотел продавец. При этом он понимает, что продал объект за максимально возможную сумму.
Как себя вести покупателю
Как замечает Владимир Петренко, январь и февраль — традиционно месяцы низкой активности покупателей. Именно в этот период наиболее высока вероятность существенной уступки со стороны продавца.
Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Кому надо продать, переехать, закрыть ипотеку — они чаще соглашаются на торг. Сегодня вероятность и величина уступки в среднем выше, чем до Нового года. Уже в ходе телефонных переговоров продавец может скинуть 50-100 тысяч. Если же переговоры идут предметно, после осмотра объекта, то уступка может быть ощутимо больше.
Впрочем, для предметного разговора необходимо изучить не столько сам объект (предмет торга), сколько окружающее его пространство.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости АН «Домос»
Реальный аргумент для торга — информация о находящихся в продаже конкурирующих квартирах. Изучаем однотипные объекты в данной локации, обсуждаем их с покупателем. После чего агент работает с продавцами этих объектов. При этом он каждому может рассказать о скидках, предложенных другими продавцами о преимуществах конкурирующих квартир. И всё это поводы попросить снизить цену.
Ранее по теме:
