Жильё с ипотечным хвостом тем вкуснее, чем хвост длиннее. Как купить квартиру, не вынимая деньги из депозита? Стоит ли покупать у банка пониженную ставку? И зачем всё делать очень быстро? О правилах поведения на рынке жилья столицы Урала, актуальных на осень-зиму 2024 года.
Возможно главное правило успешных сделок на сегодняшнем рынке недвижимости – «Всё делай быстро!». Планируя покупку/продажу квартиры, надо быть готовым к быстрому принятию решения, к незамедлительны действиям, иметь наготове полный пакет бумаг.
Ирина Халикова
ипотечный брокер (Екатеринбург)
Если предполагаете воспользоваться ипотекой, то моя рекомендация – брать, пока дают. Потом рефинансировать. Рынок очень быстро меняется и не в пользу покупателя. Только, получим с клиентом одобрение по семейной ипотеке, как банк вводит субсидирование и стоимость квартиры увеличивается на 300-900 тыс. Приходится, искать другой банк, а его особо и нет. Уралсиб пока даёт ипотеку без субсидирования, так все к ним побежали, быстрее успеть взять.
О том, что затягивать с решением назревшего квартирного вопроса не лучшая стратегия на сегодня, говорят и другие эксперты.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
С 1 января 2025 года введут ипотечный стандарт, который не позволит делать многие удобные вещи, доступные сегодня – покупать квартиру без первоначального взноса, снижать ставку через субсидирование, пользоваться рассрочками от застройщиков.
Рассрочка от застройщика
Кстати, именно рассрочки от застройщиков многие считают главным жилищным лайфхаком этого сезона.
Полина Дейнеко
агент по недвижимости АН «ДОМОС»
В текущей ситуации застройщики стали более гибкими и щедрыми в общении с покупателями. Если раньше рассрочки использовали только два-три застройщика, то теперь рассрочки есть у всех. С удорожанием и без, с минимальными ежемесячными платежами и вообще без платежей.
Любопытно, что рассрочками иногда пользуются даже покупатели из «привилегированной» на сегодня категории – семьи, имеющие право на семейную ипотеку.
Анна Мананкова
директор юридическо-риэлторской компании «Уральское юридическое общество»
Покупатель делает первый взнос, потом вносит ежемесячные платежи. За месяц до сдачи дома переходит на ипотеку. Программа рассчитана на то, что за два года строительства ставка по ипотеке снизится. Подойдет тем, кто сейчас продает свое имущество, для тех, кто хочет приобрести жильё в нужной локации и по стоимости на начале строительства, и не готов брать дорогую ипотеку, а также для тех, кто подходит под семейную ипотеку, которую продлили до 2030 года, но не хочет переплачивать проценты за пользование кредитными средствами.
Тем, не менее, как показывает практика, не все рассрочки одинаково полезны. На некоторые предложения застройщиков не стоит сразу соглашаться.
Татьяна Ежова
руководитель отдела агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
Застройщик понимает, что рассрочка – это альтернатива кредиту и устанавливает удорожание квартиры. На мой взгляд, рассрочка с удорожанием загоняет собственника в очень рисковую позицию. Не факт, что в перспективе, например, такой объект удастся продать с прибылью. Я неоднозначно отношусь к рассрочке кроме вариантов без удорожания и в ситуации, когда у покупателя в принципе есть средства на погашение всей стоимости квартиры.
Это, кстати, примета времени – покупатель, даже имеющий на руках полную стоимость объекта, предпочитает воспользоваться рассрочкой от застройщика, а в период её действия (год-полтора-два) держать деньги на банковском депозите с доходностью 20% годовых.
Застройщики, в свою очередь сегодня формируют новые предложения, способные заинтересовать банковских вкладчиков.
Наталья Давлятшина
специалист Риэлторской группы «Браво»
Сегодня, например, «РСГ-Академическое» анонсировал новую акцию – первоначальный взнос при покупке в ипотеку можно внести после того как закончится вклад в банке.
Или такой вариант…
Елена Рямова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Если у покупателя квартиры в новостройке есть полная сумма, он может получить скидку от застройщика в размере до 10% стоимости объекта.
Переуступка прав
Купить квартиру в новостройке можно не только у застройщика, но и у дольщика-инвестора (физического или юридического лица), который приобрел её на раннем этапе строительства. Если такая сделка происходит до сдачи новостройки в эксплуатацию, то между инвестором и покупателем оформляется договор переуступки прав.
Татьяна Ежова
руководитель отдела агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
Покупка через переуступку – это промежуточный вариант между первичным и вторичным рынком. У инвесторов, предлагающих квартиры по переуступке, встречаются приятные цены для покупателей готовых на 100-процентную оплату. Ценник может быть на миллион-полтора ниже, чем у застройщика. Такие варианты можно рассматривать. Впрочем, и в этом сегменте число сделок уменьшилось. Непрофессионалы не знают особенностей таких сделок и не заходят в них.
Вторичный рынок
Наш сегодняшний разговор начался с посыла о необходимости быстрых действий. Но из этого правила есть исключения – особенно если речь идёт о покупке вторичного жилья. Если вы увидели в объявлении подходящий объект, возможно, имеет смысл взять паузу и подождать пару недель. Сегодня портал METRTV.ru наблюдает в своей базе достаточно активное перевыставление объявлений о продаже с существенным понижением стоимости. Публикуется объявление о реализации квартиры, но через несколько дней снимается с публикации и публикуется вновь уже с другим, ощутимо пониженным ценником. Разница может достигать 2-3 млн руб. (при цене объекта порядка 7 млн).
То есть человек заключил договор с агентством на продажу жилья. После того, как в течение определённого времени интереса к объекту не отмечается (нет звонков), агентство перевыставляет объявление уже с другой ценой. Либо владелец заключает договор с другим агентом, который рекомендует выставить объект по рыночной стоимости. Так поступают владельцы, которым срочно нужно продать квартиру в условиях крайне низкого спроса.
А итог таков: сегодня можно найти один и тот же объект на разных площадках по разным ценам. METRTV.ru не допускает дубликатов объявлений, но в спорной ситуации, публикует объявление с наименьшей ценой. Зная о такой особенности сегодняшнего рынка, покупатель квартиры может получить весьма существенную экономию. Но для достижения этой цели ему необходимо проверять каждый подходящий объект по всем базам – по разным сайтам-агрегаторам.
В целом же вторичный рынок в последние недели демонстрирует чудеса. По данным Управления Росреестра по Свердловской области, в октябре 2024 года число сделок на вторичном рынке в регионе выросло почти на треть (по сравнению с сентябрём). И это на фоне практически стоп-ставок по ипотеке на вторичку. Напомним, что они сегодня могут превышать 28% годовых.
Татьяна Ежова
руководитель отдела агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
Из моей практики – на этой неделе провела сделку с ипотекой на вторичку. Я представляла сторону продавца, к нам пришли покупатели со ставкой от Сбербанка 25,7%. Они взяли кредит на небольшую, по ипотечным меркам, сумму 1,2 млн – это на доплату за квартиру большей площади в том же районе. В ближайшее время покупатели планируют частично погасить ипотеку средствами госсубсидии для многодетных. Это 450 тыс. Иным способом эту льготу использовать нельзя. В результате у семьи останется небольшой кредит с посильным платежом.
Покупка пониженной ставки по ипотеке
Как замечает Мария Веприцкая, почти у всех банков есть опция «назначить свою ставку», когда человек, оплатив комиссию банку, может снизить процентную ставку на ипотеку на определённый период или на весь срок кредитного договора.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Услуга снижения ставки не очень популярна, а зря, так как иногда бывают действительно выгодные предложения по цене, за счет чего у покупателя появляется финансовый резерв, который он и может запустить в услугу «покупки ставки», что выгодно отразится на его платежах. Но не все готовы платить и вникать в расчеты… а скоро и эти возможности у заемщиков заберут.
Покупка квартиры с ипотечным хвостом
Если раньше квартиры с непогашенным остатком ипотечного кредита считались не самым интересным предложением, то сегодня ситуация обратная. Сбербанк и несколько других банков позволяют продать квартиру, находящуюся у них в залоге, при этом новым заёмщиком по кредиту (по непогашенной части кредита) становится покупатель. То есть происходит замена заёмщика. Новый заёмщик получает кредит на тех же условиях, что имел прежний заёмщик (продавец квартиры). Понятно, что если кредит изначально был оформлен два-три-пять лет назад, то ставка по нему ощутимо ниже, чем по кредитам, предлагаемым сегодня.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
И всё же вариант Сбера выкупить объект на условиях продавца не такой уж и сказочный. Во-первых, в последние годы многие брали на первичку госипотеку, а на неё условия сохранения ставки не распространяются. Во-вторых, при подборе такой сделки должны совпасть многие моменты – срок кредита, сумма ипотеки рубль в рубль… Но вторичку обычно продают уже достаточно в ней прожив, когда срок ипотеки там уже заканчивается и сумма небольшая. А главная проблема продаж сегодня – у людей нет накоплений, нет первого взноса. А значит не так много людей, которые смогут купить квартиру по такой схеме.
Впрочем, Сбербанк и риэлторы сегодня всерьёз озаботились созданием площадки, на которой можно найти квартиру с подходящим ипотечным хвостом
Татьяна Ежова
руководитель отдела агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
У риэлторов организованы чаты. Сбербанк тоже организовал чат по сбору предлагаемых на продажу объектов с непогашенной ипотекой. Квартиры там структурированы по сроку, размеру остатка, по ставкам. Так что найти совпадение условий покупателя и продавца возможно, по крайней мере для части клиентов.
Продажа квартиры с ипотечным хвостом
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ
Если вы планируете продавать квартиру, находящуюся в залоге банка – не торопитесь гасить кредит. Теперь некоторые банки разрешают смену залогодателя, поэтому ваша квартира, с действующим ипотечным кредитом под 8% годовых, может стать лакомым кусочком для многих покупателей. Ведь, при нынешних ипотечных ставках под 30% годовых, покупка подобной квартиры позволяет покупателю в несколько раз снизить долговую нагрузку. Неудивительно, что такие квартиры продаются быстро и по очень выгодной цене.
Продвинуть на рынок вторичную квартиру
Как замечает ведущий специалист по недвижимости АН «ДОМОС» Юлия Жилякова, сегодня квартиру обязательно надо подготовить к продаже. Может быть сделать мелкий ремонт, чтобы глазу покупателя «не за что было зацепиться». А в рекламе квартиры использовать только профессиональные фото и видео.
Аналогичными мыслями делятся и другие эксперты.
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ
Всем, кто планирует продажу квартиры важно понимать, что объектов в продаже много, а покупателей – исчезающе мало. Вам надо создать такое рекламное объявления, увидев которое, покупатель, листающий бесконечную ленту объявлений, остановится и позвонит вам. Ваша квартира должна неудержимо притягивать внимание красивыми фото, уютным интерьером и эмоционально окрашенным описанием. Создание подобного эффекта – отдельный вид риэлторского искусства.
Попасть в цепочку
В условиях заградительных ипотечных ставок чуть ли не единственным реальным двигателем рынка недвижимости, остаются обменные сделки. Но для того, чтобы ваша квартира смогла попасть в обменную цепочку, важно соблюсти целый ряд условий.
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ
Ещё на этапе подготовки, вы должны подготовить все необходимые документы и сразу показать покупателю кристальную чистоту предстоящей сделки, ведь любое сомнение будет истолковано в пользу другого объекта. У вас должны быть максимально короткие сроки освобождения квартиры, идеальная ситуация: «ключи на сделке», а «освободим через месяц, после того как сделаем ремонт в покупаемой квартире» – это прямой путь на вылет из такой цепочки. Ну и самое важное: вы (или ваш риэлтор) должны уметь мастерски вести переговоры (которых будет очень-очень много), идя на уступки и отстаивая свои интересы.
* * *
Ранее по теме:
