На самом деле, потенциально оспоримые сделки возникают не только в тех 15 случаях, что мы описываем. Более того, как часто напоминают юристы, договоров, гарантированно защищённых от расторжения, просто не существует. Тем не менее, мы подобрали полтора десятка наиболее проблемных кейсов, встречающихся на рынке недвижимости Екатеринбурга, причём именно тех, что несут опасность для покупателя жилья.
Расторгнуть сделку купли-продажи можно по соглашению сторон, но чаще (гораздо чаще) сделки «откатывают назад» по суду. Почти всегда при этом страдает покупатель. Ведь продавцу возвращается его имущество, а возврат денег покупателю – это как получится. В принципе, сам покупатель может испортить сделку – например, если силой/угрозами вынудит продавца заключить договор или если вовремя не внесёт оплату. Но сегодня мы рассмотрим случаи, когда покупатель пострадал не по своей вине.
Ранее портал METRTV.ru уже рассказывал о сделках по купле-продаже жилья, которые могут быть признаны недействительными или ничтожными. Но опыт последних лет показал, что число проблемных кейсов, с которыми сталкиваются участники рынка, ощутимо увеличилось. Примерно в полтора раза. Ниже перечислены 15 факторов, каждый из которых может привести к расторжению сделки. Факторы перечислены по степени понижения их опасности для покупателя.
1. Квартира была приватизирована с нарушениями
По наблюдениям риэлторов Екатеринбурга, самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена – это объекты, при приватизации которых были нарушены права третьих лиц (как правило – несовершеннолетних). Если с такой квартирой совершена сделка купли-продажи, то выросший ребёнок может потребовать восстановления своих прав и оспорить сделку через суд.
Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Женщина купила квартиру. И хотя «чистоту» сделки проверило агентство недвижимости, но спустя какое-то время договор оспорили в суде. Выяснилось, что продавец заключил договор социального найма квартиры, не включив туда двух своих несовершеннолетних детей, прописанных в этой же квартире. После он приватизировал квартиру только на себя и продал ее. Мать детей потребовала отменить договор купли-продажи. Спор дошел до Верховного суда РФ, и тот постановил, что мать права: сделку признали недействительной, и покупателю придется вернуть квартиру.
От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.
2. Квартира получена в наследство
Эксперты не рекомендуют покупать квартиру (дом), недавно полученную по наследству. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о смерти наследодателя. Типичный расклад такой: наследник вступает в права, продаёт квартиру, а спустя сколько-то лет находится ещё один наследник, который заявляет свои права, что может привести к признанию договора купли-продажи недействительным.
Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества. Особенно рискованной считается сделка, когда приобретается квартира, недавно полученная в наследство по завещанию, если завещание оформлено не на родственника.
3. Продавец квартиры должник/банкрот
Если владелец квартиры признан банкротом, либо в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику. Источником риска моет быть также сделка, заключённая после процедуры банкротства.
Сергей Тихонов
руководитель группы АН «Перспектива 24»
Человек пережил процедуру банкротства. В конкурсную массу ушло все имущество, кроме квартиры. Это было его единственное жилье. Однако, за два дня до вступления в силу решения суда о банкротстве человек стал собственником ещё одной квартиры, доставшейся ему по наследству. Но дело в том, что пока не наступил день вступления в силу судебного решения по банкротству, кредиторы имеют право включать в конкурсную массу вновь обнаруженное имущество должника. Если должник на тот момент имеет не одну, а две квартиры в собственности, то одну из них могут забрать в счет долгов. Что имеем в итоге – человек владеет двумя квартирами, одну из них собирался продавать. Но при этом они обе юридически опасны. Если кредиторам станет известно о наличии нового имущества, то запрет на изъятие единственного жилья может быть снят и одну из квартир включат в конкурсную массу.
О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья, можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.
4. Владелец квартиры стоит на учёте в нарко- психодиспансере
Покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным) вполне закона. Но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Да и сам бывший владелец может попытаться «отыграть» сделку назад.
Татьяна Ежова
руководитель отдела агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
Не покупайте недвижимость у людей, состоящих на учете в наркодиспансере. Сразу могу сказать, что никак этот риск не закрыть со 100-процентной гарантией. Это ст.177 ГК РФ, когда человек не понимает значения своих действий. Лишиться купленной квартиры можно в любую секунду.
5. Продавец квартиры — сильно возрастной
Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах. Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).
6. Продаётся квартира, полученная по договору ренты
Ещё один тип потенциально проблемных объектов – квартиры, полученные нынешним владельцем по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени. Важно, также, сколько времени прошло с момента вступления в собственность нынешнего собственника (продавца) квартиры. У бывшего владельца могут найтись родственники, которые попытаются оспорить договор ренты. Как и в случае с наследством, более-менее безопасными считаются квартиры, с трёхлетним сроком «выдержки».
7. Квартира с материнским капиталом
Квартира, купленная с использованием маткапитала, особых рисков не несёт. Проблемы возможны (и весьма вероятны), если владелец квартиры не наделил долями членов семьи.
Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Как известно, закон обязывает владельца государственного сертификата на материнский (семейный) капитал выделить доли в жилом помещении, приобретенном с использованием этих средств, всем членам семьи. Если в нарушение этого требования доли не выделяются, а жилье при этом продается, есть риск, что такую сделку признают недействительной. Такая практика не повсеместна, но, тем не менее, она есть. Например, определением Восьмого КСОЮ было оставлено в силе решение о признании договора купли-продажи квартиры недействительным на том основании, что сделка состоялась с нарушением правил распоряжения средствами материнского капитала (не были выделены доли детям — ст. 169 ГК РФ).
Кстати, были случаи, когда семья, купившая квартиру с использованием маткапитала, намеренно не наделяла детей долями, чтобы в будущем, квартиру сначала продать, а потом оспорить сделку или шантажировать нового владельца.
8. Совладелец квартиры — несовершеннолетний
С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (по достижении 14 лет) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.
9. Владелец (один из совладельцев) квартиры отбывает срок
Человек, находящийся в местах не столь отдалённых, имеет право распоряжаться своим недвижимым имуществом. В том числе продавать. Но с точки зрения покупателя, наличие такого владельца (совладельца) делает объект менее привлекательным. И это логично.
Сергей Лапшин
эксперт по сделкам с недвижимостью Центра недвижимости «БЭСТ»
В продаже была квартира, один из собственников которой отбывал срок в соседней области. Нужно было оформить от него доверенность на совершение сделки на второго совладельца – его мать, чтобы она могла продать квартиру. Женщина обратилась к начальнику колонии. Он имеет право заверить доверенность. Но на практике бумаги заверенные таким образом нередко оспаривают через суд. Мол, на человека, выдавшего доверенность, могло быть оказано давление. Продавать квартиру по такой доверенности не лучший вариант, сделка может быть легко оспорена. Всё это начальник колонии рассказал матери заключённого и посоветовал обратиться к нотариусу. Тот сможет пройти на территорию колонии и всё оформить. В этом случае риск для покупателя квартиры будет ощутимо ниже.
10. Квартира – совместно нажитое имущество супругов
Если квартира была куплена в браке, то она считается совместно нажитым имуществом, независимо от того, на чье имя зарегистрирована. Чтобы формальный владелец мог продать квартиру, ему нужно получить нотариально заверенное согласие на сделку второго супруга. Если такового получено не было, сделка с квартирой может быть признана недействительной. Супруг, не участвовавший в сделке, может потребовать расторгнуть сделку и вернуть себе право на объект. На это есть один год с момента, как человек узнал о продаже. Эта схема работает и в том случае, если супруги уже развелись.
Согласие супруга (супруги) на продажу объекта необязательно, если человек (единолично владеющий объектом) получил его в подарок, в наследство, или приобрёл на унаследованные или подаренные деньги, либо если между супругами заключён брачный договор, предусматривающий такую продажу.
11. Продаётся квартира, полученная в подарок
Покупка квартиры у собственника, получившего её в дар, обычно не является высокорисковой. Особенно, если даритель – родственник продавца. Теме не менее, договор дарения может быть оспорен, признан ничтожным. В итоге вероятно расторжение сделки по последующей продажи квартиры. В частности, недействительным суд может признать договор дарения, который фактически подменяет собой договор купли-продажи. Например, если продается комната в коммунальной квартире, для того чтобы «обойти» право преимущественной покупки других сособственников, собственник отчуждают комнату через договор дарения. Если нынешний владелец (продавец) ранее приобрёл объект через такой сомнительный договор, то покупка данного объекта будет иметь повышенную степень риска.
12. Квартира от подрядчика
Нередко квартиры в новостройках продаёт не девелопер проекта, а его партнёр – подрядчик. И существует риск, что человек, купивший квартиру у такого подрядчика может лишиться жилья. Причём даже на этапе пока дом строится.
Анна Дорохова
специалист по недвижимости Квартирное бюро «Ярмарка»
Схема такая – застройщик подписывает с подрядчиком документы на услуги, которые должен произвести подрядчик, и за это расплачивается квартирами. А через полгода находит косяки в работе подрядчика, и суд постановляет, что либо нужно переделать, а переделать уже невозможно, либо обратно отдать квартиру. При этом застройщик может забрать даже те квартиры, которые уже находятся в собственности граждан, как вторичное жильё.
13. Продажа по доверенности
Сама по себе покупка квартиры, продающейся по доверенности, не несёт особых рисков. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Если доверенность будет признана недействительной, то сделка будет признана ничтожной. А значит, продавец и покупатель должны вернуть друг другу все, полученное по договору. Ранее мошенники часто работали по схеме с поддельной доверенностью. Но сейчас подлинность доверенности легко проверить онлайн через реестр доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Поэтому в ход пошли иные решения. Например – отзыв доверенности. Как правило, владелец квартиры выступает заодно с мошенниками. Схема обмана покупателя выгляди так: собственник квартиры отзывает доверенность, после этого его представитель проводит сделку по продаже квартиры, а через некоторое время владелец оспаривает эту сделку в суде. Эксперты напоминают, что информация в реестр доверенностей не всегда вносится оперативно. Вполне может оказаться, что доверенность, которая значится как действующая, на самом деле уже была отозвана.
14. Покупка доли квартиры
Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю. Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему. При этом цена продажи должна быть точно такой, что была указана в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, в извещениях, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку).
15. Мошенничество
В прошлом году в Екатеринбурге проходил громкий судебный процесс по делу банды мошенников, обманом завладевавших квартирами социально неблагополучных граждан. Группу собрала женщина. имевшая опыт в сфере сделок с недвижимостью и доступ к сведениям о лицах, накопивших долги по коммуналке. Человеку, запутавшемуся в долгах, обещали помочь продать его квартиру, а за счёт вырученных средств – погасить долги и купить другое жильё. В результате собственник лишался недвижимости и не получал ничего взамен. Ну а полученные квартиры (около десяти штук) мошенники пустили в продажу. Понятно, что покупатели квартир однозначно оказались в группе риска.
Впрочем, гораздо чаще на рынке встречаются мошенники, цель которых гораздо более скромная – всего лишь «нагреть» покупателя на сумму задатка.
Ирина Карась
ипотечный брокер, агентство недвижимости «Актив»
Нашли для клиента квартиру по очень привлекательной цене. Собственницы на показе не было. Якобы она живет в деревне, но на сделку приедет лично. Женщина, представившаяся агентом, хотела, чтобы мы передали ей задаток в размере 200 тысяч. Свою позицию она обосновала так: на квартиру много претендентов, и если сегодня мы откажемся, то она продаст ее другим. Мы попросили день отсрочки и решили заглянуть к соседям. Те, сообщили, что квартира не продается, а сдается, в ней живут квартиранты. Удалось связаться с настоящей собственницей. Далее выяснилось, что самозванная «агент» уже давно находится в розыске.
Ранее по портал METRTV.ru рассказывал о мошенниках на рынке жилья. Вот тут и тут.
* * *
Ранее по теме:
