Купить и продать, отремонтировать и продать, поделить на студии и сдавать, построить коттедж, дать студенту койко-место. Уральские эксперты насчитали более десятка причин, по которым люди могут объединяться для покупки объектов жилой недвижимости. Почти всегда речь идёт об инвестиционных проектах. Но есть исключения.
Случившееся в России снижение доступности ипотечных кредитов (из-за роста ставок и увеличения первого взноса) привело к тому, что многие потенциальные покупатели недвижимости теперь вынуждены кооперироваться друг с другом, чтобы хотя бы совместными усилиями потянуть покупку одного объекта. Московские риэлторы сообщают, что интерес к покупкам квартиры в складчину в декабре 2023 г и январе 2024 г. вырос в четыре раза.
А как с этим обстоит дело в Екатеринбурге?
Портал METRTV.ru опросил более шести десятков риэлторов столицы Урала, и оказалось, что примерно каждый четвёртый из опрошенных либо слышал о таких договорных совместных сделках, либо принимал в них непосредственное участие.
Александр Чехомов
частный брокер по инвестициям в недвижимость (Екатеринбург)
Вариант покупки недвижимости в складчину набирает обороты. Он подходит для инвесторов, у кого не хватает средств для покупки целого объекта в одиночку. Замечу, что коллективная покупка, это больше про инвестиции, а не про совместное проживание.
Директор компании «Априори - недвижимость» Валерия Козлова напоминает, что в России давно существует такой инструмент совместного инвестирования средств в недвижимость, как закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Они вкладывают средства, в том числе в недвижимость Екатеринбурга и доказали свою эффективность. Однако сейчас мы поговорим сугубо об инициативе, которая «идёт снизу» – о покупке объекта в складчину чисто по договорённости граждан друг с другом.
N+ вариантов для инвестиций
Как уже говорилось, в подавляющем большинстве недвижимость в складчину приобретается с целью инвестиций.
Татьяна Савченко
директор офиса агентства недвижимости «Новосёл»
У кого-то есть инвестиционный проект, но недостаточно денег. Он привлекает партнёра. Есть небольшое число агентов по недвижимости, которые работают с такими проектами. Необязательно вкладываться именно деньгами. Может быть, что у одного есть земля, у другого строительная компания. Они вместе построили, продали. Все эти проекты – не про проживание, а про зарабатывание денег. Если люди будут покупать под жильё и не уживутся, то как продавать? Как делить на доли?
По наблюдениям руководителя департамента новостроек АН «Новосёл» Ксении Тагамлицкой, в складчину покупают высоколиквидные объекты, которые можно быстро продать – комнаты и небольшие квартиры. В свою очередь Александр Чехомов замечает, что для совместных инвестиций подойдёт любая недвижимость – важно лишь грамотно просчитать доходность. Количество человек также важно – чем меньше, тем лучше.
С этой позицией согласны и другие эксперты.
Станислав Елфимов
эксперт по жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
В нашей компании была одна такая сделка. Я ее проводил в сентябре 2023 года. Несколько друзей покупали квартиру в плохом состоянии. Провели капитальный ремонт и с моей помощью продали дороже. В основном в складчину покупают объект, чтобы заработать. Купить, немного вложить и либо сдать в аренду, либо продать подороже. Обычно объединяются не больше двух-трёх человек. Это должны быть друзья, как минимум. С родственниками тяжело потом делить. Но ситуации бывают разные. Могут быть и родственники, но ни в коем случае не люди, найденные через соцсети. Могут быть коллеги по работе. Почему нет.
Отремонтировать и продать
Заместитель гендиректора АН «Находка» Екатерина Моторова рассказала, что у агентства были клиенты, которые в складчину покупали квартиры, делали в них ремонт, после чего перепродавали. Дальнейшие расспросы показали, что в Екатеринбурге сегодня это довольно распространённая схема. И уже имеется кой-какая наработанная практика.
Мария Моричева
эксперт по недвижимости АН «Ориентир Недвижимость»
Я сталкивалась с подобными запросами в области жилой недвижимости – люди приобретают объект в состоянии «под ремонт», приводят его в порядок, комплектуют мебелью, техникой и выставляют на продажу. Понятно, что срок владения объектом маленький (обычно до года), а значит при продаже надо уплатить налог. Многие на этом этапе понимают, что итоговая прибыль невелика. Кто-то пытается продать с занижением. Но, чаще, продавец открывает ИП, показывает реальную цену и спит спокойно.
Поделить на студии
В Екатеринбурге получила распространение практика, когда приобретается многокомнатная квартира, превращается в несколько студий, которые сдаются в аренду. Как оказалось, такая модель годится и для совместных инвестиций.
Анна Лапшина
ведущий специалист по операциям с недвижимостью Центра недвижимости «БЭСТ»
У нас есть клуб инвесторов, там были совместные инвестиции: ребята выкупают четырешку, делят на студии. Кто-то деньгами заходит, кто-то навыками. Студии перепродают или сдают в аренду. Замечу, что если в Москве такие проекты часто реализуют по полулегальной схеме, то наши местные делают всё официально, через кадастр. Это дольше, затратнее, зато всё с документами хорошо.
Коллективные инвестиции в первичку
Брокер АН «Ориентир Недвижимость» Ольга Гагарина рассказала, что иногда в складчину приобретается квартира в новостройке. Так могут поступать частные инвесторы, которые не хотят связываться с ипотекой. Впрочем, у эксперта есть пример, когда квартира покупалась в складчину и одновременно в ипотеку. Это была двухкомнатная квартира от «Брусники» с хорошим потенциалом роста, которую два человека приобрели в долевую собственность по программе траншевой ипотеки от застройщика.
Иногда инициатива покупки в складчину исходит от застройщика.
Татьяна Ежова
руководитель отдела агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
Знаю, что некоторые застройщики привлекают таким образом инвестиции от частных лиц на этапе строительства. Но там условие что квартира будет продана отделом продаж застройщика, когда дом будет построен.
Участки и коттеджи
Участки под индивидуальное строительство люди покупали в складчину и раньше. По наблюдениям директора АН «Априори-Недвижимость» Валерии Козловой, именно участки – весьма востребованный объект для коллективных инвестиций.
Валерия Козлова
директор АН «Априори-Недвижимость»
Такие запросы раньше были и сейчас поступают. Люди покупают в складчину земельные участки чаще всего с целью последующей перепродажи. Конкретный кейс реализуется прямо сейчас. В рамках дела по банкротству коттеджного посёлка, земельный участок выставлен на торги единым лотом. Этот лот в складчину покупают много людей, кто-то в качестве инвестиций, кто-то собирается на участках строить дома и потом продавать.
Бывает, что из покупки участка в складчину вырастает целый бизнес.
Ольга Гагарина
брокер АН «Ориентир Недвижимость»
Началось с того, что несколько человек, имеющих неважную кредитную историю, сложились и купили участок. Построили на нём дом, продали. Потом второй дом. Уже реализовали около десятка. Сейчас продают, в том числе, в рассрочку под процент. Друг с другом у них отношения построены на доверии. Приобретаемые участки и строящиеся дома регистрируют то на одного, то на другого.
Не для инвестиций, а для проживания
Очень редко, но бывает, что квартиры приобретаются в складчину не в инвестиционных целях, а для проживания. Например, Ксения Тагамлицкая рассказала, что большие дешёвые квартиры «на всю компанию» могут покупать люди, приехавшие из ближнего зарубежья. Что касается россиян, то они покупают в складчину жильё не для себя, а, как правило, для детей.
Полина Дейнеко
агент по недвижимости АН «ДОМОС»
Была одна сделка, когда квартира покупалась для двух девочек студенток. Покупатели были из Нового Уренгоя. Родителя девочек скинулись и купили за собственные средства однокомнатную квартиру. Оформили на девочек в долевую собственность по 1/2. Это была удачная покупка и правильно оформлена.
Валерия Козлова рассказала, что по аналогичной схеме родители из Екатеринбурга приобретают жильё для своих детей-студентов в Москве; «У нас есть клиенты, которые на две семьи купили квартиру в Москве для двух студентов которые поступили в один университет».
Риски и другие подводные камни складчины
Как замечает Татьяна Ежова, юридический отдел компании считает покупку недвижимости в складчину высокорискованными сделками. И агентство «ДРАЖЕ» не рекомендует клиентам такие способы покупки. Подобную позицию разделяют многие риэлторы.
Насонова Анастасия
специалист по недвижимости ООО «Регион-Маркет»
Люди боятся даже с родственниками в складчину покупать. Нет доверия, тем более если это ипотека. Один не смог платить и всё. Документы не помогут, даже нотариальные. Тот, кто не хочет портить себе кредитную историю попадает в жесткие условия – либо платить всё самому, либо продавать. Аренда не всегда может покрыть платежи, учитывая нынешние ставки. А продавать квартиру с ипотечным хвостом не всегда выгодно. Такое себе мероприятие, по моему мнению.
Есть у риэлторов реальные истории с подобным сюжетом.
Полина Дейнеко
агент по недвижимости АН «ДОМОС»
Ко мне обратились с просьбой продать квартиру. Её в ипотеку купили у застройщика две подруги, чтобы перепродать после сдачи дома. Заемщиком была одна женщина. Устно договорились гасить ипотеку пополам, но были месяцы, когда полный платёж вносила только заёмщица. Когда дошло до продажи, возник конфликт. Сначала партнёры не могли договориться о цене квартиры, а после – о том, как делить деньги. Были разногласия по поводу сумм, уплаченных в счет кредита. Это говорит о том, что нужно тщательно выбирать партнёров для инвестпроектов и правильно оформлять все документы.
Эксперт добавляет, что у покупок в складчину есть также подводные камни в виде третьих лиц, которые могут претендовать потом на долю в объекте (супруги, дети, родители) в случае развода или смерти одного из участников такой покупки.
Коммерческий директор «Новосёл-Исеть» Владислав Собин также рассказывает о недостатках модели, когда инвесторы действуют в складчину.
Владислав Собин
коммерческий директор «Новосёл-Исеть»
Когда вы один, вы можете решить самостоятельно, кода выйти из проекта. Даже если объект в цене не вырос, возможно имеет смысл подсчитать убытки и перевложиться в более ликвидные активы. Но если проект на нескольких дольщиков, то необходимо общее решение. И вам придётся оставаться в проекте, пока все не придут к единому мнению. Второй момент – если ответственность за принятие решения лежит на нескольких людях, это затягивает процесс выбора и многие потенциально интересные объекты будут уходить от вас, так как в большинстве случаев скорость – определяющий фактор. Вы не одни на рынке вкладываете деньги с целью заработать.
Пул профи – это сила
Некоторые из опрошенных порталом METRTV.ru риэлторов признались, что сами участвуют в покупке недвижимости в складчину с инвестиционными целями.
Евгений Шмидт
специалист по недвижимости АН «Домос»
Мы иногда скидываемся на покупку объектов. Когда давно знаем друг друга и не более двух человек. Чем больше участников такой сборной солянки, тем больше может быть споров и сложностей в дальнейшем. Идея не новая, что-то похожее было когда люди объединялись в кооперативы.
Иногда специалисты рынка недвижимости формируют свои небольшие инвестиционные «картели».
Ксения Тагамлицка
руководитель департамента новостроек АН «Новосёл»
У меня есть знакомая, которая покупает с торгов по всей стране дешёвые объекты с целью перепродажи. Но клиенты у неё – она сама плюс супертёплый круг друзей и знакомых, так как такая схема только на доверии будет работать. Без создания ПИФа, устава, УК и так далее мало кто доверится и зайдёт в такую историю.
Около 20 лет назад в России появились первые ПИФы недвижимости (ЗПИФН), которые позволяли играть на этом рынке некрупным инвесторам. Впрочем, ЗПИФН ориентировались на достаточно продвинутых в финансовом плане граждан. Сегодня идея переживает второе рождение. Причём, в более понятном для обычного человека варианте.
Александр Чехомов
частный брокер по инвестициям в недвижимость (Екатеринбург)
Вариант покупки недвижимости в складчину набирает обороты. Я основал свой Фонд коллективных инвестиций – мы с инвесторами выкупаем недооценённые объекты и после некоторых действия перепродаём дороже. При грамотном выборе объекта и локации можно получить доходность от 30% годовых. С большинством инвесторов мы заходим в сделки уже не первый раз, поэтому есть доверие. Новые люди также приходят, но по итогам собеседования принимаем не всех.
Ранее по теме:
