«Это мистика какая-то!» Так чаще всего сегодня начинаются рассказы риэлторов о происходящем на рынке недвижимости уральской столицы. Экспертов удивляет неиссякаемый поток желающих купить новостройку, а также появление существенного числа покупателей вторичных квартир с живыми деньгами. METRTV.ru расспросил участников рынка, как вся эта мистика, вкупе с действиями властей может сказаться на динамике цен.
В ближайшие месяцы, возможно, как никогда ранее, вторичный рынок жилья будет являться «производной» от первичного рынка. Ни у кого не вызывает сомнения, что основной тренд в сфере оборота жилой недвижимости сегодня задают власти, продляющие/не продляющие льготную ипотеку. И здесь связь прямая – есть ипотека, значит есть рост спроса (на первичку). На вторичный рынок это правило впрямую уже не распространяется.
Эксперты разделились на три лагеря. Одни ждут, что рынок пойдёт вверх, другие ждут, что рынок пойдёт вниз, третьи опасаются, что рынок вообще никуда не пойдёт (шутка).
Ксения Чернецкая
руководитель Центра маркетинговых исследований «Объектив.рф»
Если вопрос по реализации недвижимости на вторичном рынке не стоит остро – то сейчас не лучшее время торопиться с продажей. В июле 2024 года мы увидим серьезную корректировку условий льготной ипотеки, уже в ноябре этого года банки вероятно предложат очередное повышение размера первоначального взноса и повышение ставок по коммерческим ипотечным программам. Все это может со временем несколько охладить интерес к новостройкам и вернуть внимание покупателей к предложениям на вторичном рынке, а значит и немного скорректировать ценовой разрыв. Кроме того, показатель ключевой ставки еще не на уровне пиковых значений, которые мы недолго, но наблюдали в 2015 и 2022 годах. Скорее всего 27 октября после очередного заседания Банка России мы не увидим ее снижения, а значит вполне разумно дождаться следующих корректировок на понижение, «потепления» кредитного климата для ипотеки на вторичную недвижимость и возвращения спроса.
С тем, что спрос на вторичку вернется, соглашается большая часть опрошенных экспертов. При этом каждый пришёл к такому выводу своим путём.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Выбор инструментов для инвестиций у граждан сегодня невелик. Люди снимают деньги с вкладов и покупают вторичное жильё и коммерческую недвижимость. Это самый консервативный способ сохранения средств. Новостройки неизвестно сколько будут стоить, когда будут достроены, а готовый объект более предсказуем. Существенного снижения активности на первичном, ни на вторичном рынке не ожидаю... Будем исходить из того, что власти продолжат поддерживать спрос на квартиры в новостройках. Это и вторичный рынок подтянет.
Риэлторы отмечают, что их клиенты также в большинстве своём снижения цен не ждут.
Оксана Немирова
специалист широкого профиля АН «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»
Пока продавцы не готовы снижать цену. В основном позиция — «я не тороплюсь, дождусь своего покупателя». Возможность снижения цен всерьёз не воспринимают. Кстати, в Екатеринбурге есть районы, где вторичных квартир мало, там цены снижаться не будут при любых движениях рынка.
Это, кстати, довольно распространённая позиция — эксперты разделяют Екатеринбург на районы, в которых может появиться избыточное предложение квартир, что обернётся снижением цен, и на районы, которые продолжат оставаться дефицитными.
Наталья Шобанова
брокер по недвижимости
Продавцы вторички, с которыми я работаю, цену снижать не готовы. Это чисто психологический момент: «Петя свою квартиру за десять миллионов продал, моя такая же квартира не может девять миллионов стоить», – впрочем, я тоже не жду понижения. Разве что возможна небольшая коррекция в некоторых районах, например, в Академическом. А в центре вторичка дешеветь не будет. В целом же мы считаем, что правительство первичный рынок без поддержки не оставит, следовательно там снижения цен не произойдёт. А значит и вторичка не просядет.
* * *
Разумеется, в неопределённой ситуации (в каковой пребывает сегодня рынок недвижимости) многие эксперты придерживаются иной точки зрения и ждут скорее снижения рынка, нежели его роста.
Никита Словиковский
директор агентства недвижимости ДРАЖЕ
Сейчас наблюдается замедление рынка вторичного жилья на фоне дорогой ипотеки на вторичку. На первичном рынке ставки по господдержке 8%. А по вторичке – 14-15%. Рынок вторички еще не в полной мере ощутил последствия роста ключевой ставки, так как еще остаются покупатели с одобренной ставкой 11-12%. Они более менее закончатся в ноябре. И вот там вторичный рынок уже может столкнуться с провалом по сделкам. Будет расти объем предложения и, начиная с января, цены по вторичке могут даже пойти вниз. Продавать вторичку станет сложнее и дольше.
Кто-то уже прямо говорит о готовности продавцов считаться с реалиями рынка (со снижением спроса на вторичку) и уступать в цене.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости АН «Домос»
На вторичке сегодня рынок покупателя. Спрос уменьшился. Я вижу, что есть покупатели на квартиры в районе Сортировки. В других районах с спросом совсем плохо. Продавцы реагирую адекватно и готовы снижаться. По моим ощущениям, в мае-июне следующего года возможно ощутимое снижение цен.
И даже когда/если ставки по ипотеке на новостройки вырастут, не факт, что это приведёт к массовому перераспределению спроса в сторону вторичного жилья.
Ольга Кузнецова
директор агентства недвижимости «Переселенец»
До июня 2024 года ипотечные ставки на вторичку и на новостройки будут сильно различаться. Но даже если эта разница исчезнет и ставки на первичку вырастут, это не означает, что покупатели массово переориентируются на вторичное жильё. Сегодня многие люди, не имеющие возможности воспользоваться льготной ипотекой (например, не имеющие гражданства РФ), покупают жильё в новостройках по рыночной ставке, то есть под такой же процент, под какой кредитуется покупка вторичного жилья. Люди просто хотят жить в новой квартире. Кроме того, многих пивлекают льготные программы от застройщиков.
Ранее по теме:
