В этой сделке у меня было невероятное напряжение от начала и до конца. И не только потому, что она была моим первым самостоятельным опытом. Я наблюдала семейную драму, которая образовалась вокруг ложных представлений о наследстве. Но, кажется, все герои сумели помириться. Я на это надеюсь.
Инна Мальцева, специалист по недвижимости АН «Добродел»
Ко мне обратился клиент с просьбой продать комнату в трехкомнатной коммунальной квартире. Комнатой он не пользовался. Она стояла заброшенная с момента смерти его отца. За это время образовались долги по коммунальным платежам, довольно большие. Владел клиент этой комнатой не один, а в доле со своим племянником. Однако между родственниками стояла какая-то семейная ссора, и они не общались друг с другом совсем. Клиент предоставил мне Свидетельство о праве собственности, в котором было написано, что он владеет 2/3 доли. А у племянника, соответственно, должно было быть 1/3.
В коммунальной трешке жили также женщина-соседка и ее мать. У каждой по комнате в собственности. Я предложила им купить нашу комнату. Мать отказалась, а дочь сказала, что готова за адекватную цену. Но она хотела четких гарантий, что сделка состоится, потому что была намерена взять кредит на покупку. «Чтобы он не висел на мне, если они что-то не сделают», – повторяла она.
Мы начали готовить продажу. Сначала нужно было избавиться от долгов. С коммунальными долгами продавать объект ни мне не хотелось, ни покупательнице приобретать. Поскольку клиент и племянник не общались друг с другом, я взяла на себя роль координатора. Забирала квитанции, обсуждала с ними суммы и сроки погашения. Платили они долги пополам.
И вот все долги оплачены, я пересылаю квитанции покупательнице, и говорю, что она может начинать оформлять кредит. А она мне сообщает, что через день уезжает, и сделку нужно провести завтра. Время близилось к вечеру. Сделка через МФЦ. А это означает, что взять талончик на завтра - нерешаемая задача.
Моя доля – и точка
Нужно было что-то придумать. В МФЦ есть услуга выездного регистратора. Платная. Это когда в офисе центра в определенное время бронируется кабинет специально для нашей сделки. Время было назначено на 12.00. На оплату услуги все трое были согласны.
Следующим пунктом нужно было согласовать со всеми участниками текст договора купли-продажи. Я заказываю выписку из ЕГРН. Тогда это мог сделать любой желающий и личные данные владельца не были засекречены. Вношу сведения из выписки в договор, и вижу, что в данных Росреестра доли владельцев комнаты распределены по одной второй. Т.е. сведения из выписки и Свидетельства не совпадают.
Этот факт заставил меня насторожиться, но, немного подумав, я вписала в договор информацию из ЕГРН. После отправила его всем участникам на согласование.
Договор мой клиент отказался согласовать. Он сказал, что ни о каком ЕГРН не слышал, настоящий документ у него на руках, и в нем написано, что он владеет 2/3 комнаты. А значит и денег он должен получить 2/3, а не половину.
Запрос о разъяснениях в Росреестр сделать нельзя – завтра сделка и она под угрозой. Нужно было что-то быстро решать. Мы с коллегой вместе сели за стол и начали распутывать этот клубок семейных тайн.
Скелет в шкафу
Если ранее комнатой владел отец, и мой клиент вступил в наследство, то как собственником оказался племянник? Звоню по очереди клиенту и его племяннику и говорю: «Рассказывайте подробно, кто был собственником комнаты до вас. Как вы получили наследство на самом деле?».
Оказалось, что комната принадлежала не только отцу, но и брату клиента. Об этом брате ни дядя, ни племянник ни слова мне не сказали. Комнатой отец и брат владели напополам. Но в какой-то момент брат скончался, и его долю наследуют отец и внук, т.е. племянник клиента. Так у отца оказывается во владении 0,75 доли, а у племянника 0,25.
А всего сыновей у отца было трое. И когда пришлось похоронить уже папеньку, то на его долю в 0,75 образовалось три претендента: мой клиент, второй брат и племянник. У каждого из них по 0,25 доли. Но второй брат по каким-то соображениям дарит свою долю моему клиенту. А племянник не отказывается от доли своего умершего отца, третьего брата.
Между тем, в Свидетельстве о праве собственности у моего клиента записано 2/3 доли. Т.е. как будто бы он унаследовал все доли своих братьев и отца. Как это могло случиться, не очень ясно. Возможно, ошибка, ведь Свидетельство было оформлено довольно давно.
Я объяснила клиенту, что племянник прав, настаивая на половине суммы от продажи. И спрашиваю, выходим ли мы завтра на сделку? Был уже глубокий вечер. Повисла пауза. Сделка реально грозила не состояться.
Успеть за два часа
Клиент решил, что половина суммы – это лучше, чем владение заброшенной комнатой. И согласился ехать на сделку.
Осталось предупредить покупательницу. Спрашиваю, готовы ли деньги? А она мне рассказывает, что ей нужно утром поехать на работу, взять справку для банка, потом – в банк, а только потом на сделку. Я внутренне похолодела. «И как вы планируете успеть все это за два часа?», - спрашиваю ее, а сама понимаю, что должна приехать в банк вместе с ней. Если в банке будет какая-то непредвиденная ситуация, мне будет проще решать ее на месте.
Мы встретились. Пока решали, как мы сможем забрать деньги, через перевод на счет или банкомат, сотрудник банка нашла ошибку в справке покупательницы. Там стояла дата на январь. Эта маленькая описка реально грозила испортить нам сделку.
Я осторожно начинаю разговаривать с сотрудниками, мол, вы же кредит уже одобрили, клиентку на платежеспособность проверили, деньги есть, и вы знаете, на что они будут потрачены. А у нас сделка через полтора часа. Давайте мы деньги сейчас заберем, а покупательница принесет вам справку позже. И, о чудо, – банк пошел нам на уступки и даже предоставил комнату для подсчета и упаковки денег.
Теперь нам всем нужно было собраться в офисе МФЦ. Я с покупательницей заезжаю за своим клиентом, забираю его и звоню племяннику. А тот отказывается ехать вместе. Сказал, что приедет самостоятельно. Причина простая – не хотел ехать в одной машине с дядей. Контакта не было между ними никакого. Для меня это была проблема. Пока везла клиентов до офиса, почти молилась, чтобы с племянником ничего не произошло.
Покупательница тоже разнервничалась. Она лично видела только одного из продавцов, дядю. И очень переживала, что все сорвется, а она кредитные деньги уже получила. Племянник приехал ровно к сделке. Мужчины пожали друг другу руки – я выдохнула, контакт был найден.
* * *
Напряжение в этой сделке я испытывала невероятное. Долго не могла застать соседку-покупательницу, у нее работа с командировками связана. Потом «всплыла» история о смерти брата. Накануне сделки мы выясняли с клиентом, почему у него доля меньше, чем он все эти годы считал. Это была очень неприятная ситуация. И все упиралось в то, что он практически не пользуется интернетом и о ЕГРН вообще никогда не слышал и не верил файлам выписки, которые я ему пересылала. Племянник информацию о том, что ему принадлежит половина комнаты, смог выяснить раньше. И, видимо, на этой почве в семье началась дележка, которая привела к многолетней ссоре. Но все закончилось хорошо, все трое написали мне хорошие отзывы.
Ранее по теме:
