На портале METRTV.ru опубликовано более десяти тысяч объявлений о продаже и аренде недвижимости. Иногда их авторы так увлекаются описанием преимуществ объекта, что начинают приписывать им несуществующие плюсы и говорить, что плохо – это «хорошо». Бывает даже, что благодаря излишне творческому подходу автора объявления, квартира наоборот начинает отпугивать покупателей.
Один из самых распространённых приёмов манипулирования сознанием потенциальных покупателей – попытка выдать желаемое за действительное. Вот классический пример (авторские стилистика и орфография сохранены):
Купив эту квартиру, вы инвестируете деньги, и это вложение будет вам приносить деньги. В этом районе квартиры моментально сдаются (в аренду, прим. ред.) или же, решив, продать в будущем, она будет только дороже.
И ещё один:
Срочно продается от собственника квартира в жилом комплексе… Он строится в одном из самых привлекательных с инвестиционной точки зрения районов Екатеринбурга новом микрорайоне Юг-Центр.
И ещё:
Жилой комплекс станет одним из самых ультрамодных микрорайонов города.
Авторы приведённых цитат говорят о блестящих перспективах своих квартир как о деле уже решённом. На самом деле, предсказать поведение рынка практически невозможно, особенно в свете сегодняшней ситуации с экономикой страны. Наиболее же неоднозначно выглядит следующее предложение:
Однокомнатная квартира… Доходная инвестиция – 10% годовых! (при сдаче квартиры в долгосрочную аренду).
Исследования рынка аренды показывают, что в Екатеринбурге доход от сдачи квартиры в аренду обычно колеблется в пределах 4,7-7,2% годовых. Доходность 10% – это большая удача. И есть большие сомнения, что сдача в аренду рекламируемого объекта непременно окажется столь выгодным проектом… Можно привести ещё одно обещание продавца квартир, которое, скорее всего, выполнено не будет:
Рядом строится огромный торговый центр, где будет много бутиков, кинотеатр, кафе и т.п., закончат строительство в 2020 году, после чего цены на квартиры в этом районе значительно возрастут.
Следует отметить, что в этой же локации в ближайшие годы будет построено большое количество жилых домов. И вполне может оказаться, что выход на рынок сотен, а то и тысяч квартир, наоборот обрушит цены.
Несуществующие преимущества
Второй способ повышения интереса к продаваемой квартире – приписывать ей несуществующие полезные свойства, или даже выдавать недостатки за достоинства. Например, в одном объявлении дважды звучит фраза «Никакой комиссии при покупке данной квартиры!»… Позвольте, но отсутствие комиссии для покупателя – это стандартная практика. Говорить об этом, как о преимуществе данного предложения – некорректно. Или ещё одна «завлекалочка» от продавца: «Вам не нужно переживать, когда найдется обмен, т.к. квартира продается в связи с переездом из города. Заезжай и живи!». Но и это нормальная практика, когда в квартиру можно заехать практически сразу после регистрации сделки. Даже обменные цепочки сегодня реализуются достаточно быстро.
Многие агенты пытаются подчеркнуть великолепные видовые характеристики продаваемых ими квартир. Иногда получается смешно. Например, в одном объявлении есть фраза:
Окна выходят на природу. Глаза отдыхают, когда смотрят вдаль. Вы можете выйти на балкон и полюбоваться природой.
А теперь внимание, квартира, из которой можно глядеть вдаль на природу, расположена на втором (!) этаже в доме рядом с перекрёстком ул. Уральских рабочих и ул. Ильича. Впрочем, есть объявление, в котором фигурирует квартира «с великолепным видом из окна», которая расположена на первом этаже. Или вот ещё похожая цитата:
Окна выходят на природу. Глаза отдыхают, когда смотрят вдаль.
Но дело в том, что квартал, в котором находится эта квартира, представляет собой строй параллельных домов, стоящих окна в окна. Смотреть «вдаль» можно примерно на 50 метров… Ну и победитель нашего рейтинга видовых квартир:
В продаже просторная двухкомнатная квартира с шикарным видом на Уралмаш!
Квартира находится на 25 этаже, но по поводу шикарных видов из неё есть сомнения. Дом окружён стандартной пяти- девятиэтажной застройкой, рядом есть частный сектор и несколько гаражных кооперативов. В общем, стандартный городской пейзаж.
Слабым местом объявления может быть также описание местоположения дома (в котором продаётся квартира). Вот пример:
Дом расположен в спокойном районе
Кажется, что всё стандартно, но на самом деле, этот дом стоит чётко через дорогу от Никольского кладбища. Действительно, район спокойный, но не каждого такой спокойствие обрадует.
Отдельно можно упомянуть объявления, в которых, как преимущество подаётся этаж, на котором расположена квартира.
Квартира на среднем этаже – это самый комфортный вариант, лишенный недостатков крайних этажей, таких как шум от хлопающей двери в подъезде, звука автомобильных моторов и сигнализаций, протекание крыши и прочих.
Вроде всё логично. Вот только рекламируемая квартира расположена на… втором этаже. Понятно, что звук авто здесь будет слышен очень хорошо. Кстати, о звуках. Вот ещё объявление:
Сам объект расположен на 4 этаже, максимально комфортная высота, чтобы оградить себя от лишних уличных шумов.
С «максимально комфортной высотой» автор явно погорячился. По данным «Окружной Гильдии Экологов», снижение шума автомобилей начинает ощущаться примерно с 10 этажа.
И ещё об экологии. Есть объявление, в котором рекламируется: «Тихий дом с большим зеленым двором, где легко дышится». Вот только расположен он в 130 метрах от одного из самых загруженных перекрёстков города – ул. Космонавтов и Челюскинцев, а в нескольких кварталах от дома есть пост наблюдения за качеством воздуха, который чаще других постов в городе фиксирует случаи максимальной концентрации вредных веществ в воздухе.
Далее мы приведём ещё несколько отрывков из объявлений, с описанием несуществующих плюсов квартир:
Продается большая шикарная евродвушка с высокими потолками, что редкость в современных домах.
Любите простор и комфорт? Тогда эта квартира для Вас! Спецпроект 2010 года. Малоэтажный! (в доме 10 этажей).
Квартира очень просторная и светлая. (площадь кухни 5,5 кв. м).
Продается хорошая трехкомнатная квартира Дом повышенной комфортности. (по факту – УП 1983 года)
Плохо – это хорошо
Ну а попытки выдать недостатки квартиры за её достоинства встречаются на каждом шагу. Просто приведём несколько примеров.
Квартира на верхнем этаже – пожалуй, лучший вариант для тех, кто любит отдохнуть в тишине после рабочего дня. Вы можете быть уверены в отсутствии посторонних шумов с этажа выше. (квартира на 5 этаже пятиэтажного дома без лифта).
Отсутствие ремонта позволит вам не переплачивать и выполнить отделку на свой вкус.
Рядом военный городок, так что технику на репетиции и парад Победы можно смотреть с дороги.
Рядом живет много молодых семей. Это неоспоримое преимущество для покупателей с детьми!
Откровенная ложь в объявлениях
Бывает, что авторы объявлений прибегают к откровенному искажению информации. Чаще всего некорректно описывается расположение квартиры.
Продам квартиру в самом центральном районе Екатеринбурга!
Фактически квартира расположена в Пионерском посёлке. Впрочем, «квартирами в центре города» в объявлениях могут быть названы объекты, находящиеся в Юго-Западном районе, во Втузгородке и даже… в Академическом. Дословная цитата:
Если Вы мечтаете жить в центре, но при этом вдали от шума городских улиц, Вы нашли то, что искали! РАЙОН: Ленинский (Академический).
А, например, жилой район ВИЗ во многих объявлениях именуется не иначе как: «элитный микрорайон в центре города».
Ещё один тонкий момент – привязка дома к конкретным учебным заведениям. В последнее время наблюдается явный всплеск интереса к екатеринбургским квартирам, прописка в которых позволяет детям посещать ту или иную элитную гимназию. Поэтому если дом находится на микроучастке хорошей школы/гимназии, это обязательно указывают в объявлении. Но бывает, что автор объявления говорит неправду. Например:
Продается уютная однокомнатная квартира… по прописке привязка к гимназии № 2
Проблема в том, что у упомянутой гимназии нет «привязанных домов». В неё принимают учеников после 4 класса по результатам экзаменов, без оглядки на прописку. Кстати, по такой же схеме работают гимназии №9, №202 и СУНЦ УрФУ. О том, к какой школе относится тот или иной дом можно узнать из Постановления администрации Екатеринбурга №2927 от 03.12.18. Кроме того, портал METRTV.ru ранее рассказывал о новостройках, прописка в которых позволит отдать детей в лучшие школы города.
Бывает, что квартиры в объявлениях «привязывают» не только к школам, но и к детским садам. Пример: «Дом привязан к д/саду №283». Это тоже неправда. Места в детских садах в Екатеринбурге распределяются централизованно и никакой привязки к адресам не существует.
Фотографии в объявлениях
Отдельная тема – фотографии, иллюстрирующие объявления о продаже квартир. Неудачно подобранное фото, как и неудачно подобранная фраза, может исказить информацию об объекте.
Очень наглядный пример – фото 1. Его автор увлёкся оптическими эффектами, в результате на снимке кухня выглядит как помещение без прямых углов, кажется, что в плане она имеет форму параллелограмма. Этот эффект усугубляется фразой из объявления: «Кухня удивит Вас своей формой». Всё! Потенциальный покупатель теперь уверен, что помещение имеет нетрадиционную геометрию. Как правило, покупатели такое не любят. На самом же деле, кухня прямоугольная, просто неудачная подача исказила (причём во вред продавцу) информацию о квартире.
Следует отдать должное, фотографии, способные испортить впечатление о квартире – не такая уж редкость. В минус играют снимки, на которых имеются захламлённые, неприбранные помещения.
Вот ещё один пример неудачной фотографии из квартирного объявления.
* * *
Напоследок стоит упомянуть ещё один бич продавцов квартир – непонятные и глупые фразы в объявлениях, которые могут озадачить, а то и отпугнуть покупателей:
«Дом камерный, одноподъездный».
«Планировка включает просторную зону, высокие потолки…»
«Дом не на проезжей части, всегда есть места для парковки».
«Закрытый двор, с возможностью замечательно провести время»
«Дом упирается в Уктусский лесопарк».
«Разводка идёт по потолку, который можно натянуть по своему усмотрению».
«Тихий зеленый двор с ощущением уюта и безопасности».
Ранее по теме:
