Портал METRTV.ru составил пошаговую инструкцию для самостоятельного подбора, проверки и оформления покупки квартиры на вторичном рынке.
В зависимости от ситуации очередность шагов может меняться. Например, если цена объекта очень привлекательна, допустимо внести аванс и заключить предварительный договор (шаг 6) до проверки юридической чистоты объекта (шаг 4). Могут быть и другие перестановки. Тем не менее, предложенная очерёдность действий в большинстве случаев обеспечивает минимизацию временных затрат и рисков.
Шаг 1. Предварительное одобрение ипотечного кредита
Если предполагается покупка квартиры с привлечением ипотечного кредита, то процесс покупки следует начинать именно с решения вопроса о возможности получения этого кредита. Человек, не имеющий в кармане предварительного согласия банка, просто не может адекватно оценивать свои возможности по покупке объекта.
Получение ипотечного кредита не требует столь глубокого изучения предмета, чем, например, юридическая проверка квартиры или заключение договора купли-продажи (о чём будет рассказано ниже).Cегодня сделки с ипотекой, выгодно проводить с привлечением агентства недвижимости, потому что они имеют преференции от банков, то есть клиент, пришедший с риэлтором, получает кредит по более низкой ставке, чем человек «с улицы». Разница в ставках обычно составляет от 0,25% до 1% годовых.
Елена Николаева
управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Если даже срок кредитования небольшой, то экономия клиента на процентах перекроет его затраты на услуги риэлтора. Кроме того, у агентств недвижимости могут быть скидки от страховых компаний. Ну и разумеется, эксперт, постоянно работающий с банками сможет подобрать для конкретного заёмщика вариант кредита с минимальной ставкой.
Сегодня банки готовы кредитовать граждан с неидеально белой зарплатой, но обращают пристальное внимание на стаж работы на последнем месте и на историю предприятия, на котором трудится потенциальный заёмщик. В целом количество одобренных ипотечных кредитов в Екатеринбурге в последние годы постоянно растёт. Тем не менее, удалось насчитать 10 ситуаций, в которых банк откажет человеку в ипотечном кредите.
Шаг 2. Поиск подходящего варианта
К подбору квартиры следует приступать, как минимум, имея представление о том, объект с какими характеристиками хочется приобрести и сколько средств имеется на его покупку.
Татьяна Савченко
директор центрального офиса АН «Новосёл»
Квартиры, выставляемые по привлекательной цене, уходят достаточно быстро. Если человек хочет успеть поймать такой объект, он должен быть готов к активным действиям – иметь возможность сразу выехать на просмотр, внести аванс. Если замешкался, то найденный объект уйдёт. Теперь, что касается подбора вариантов. Понятно, что основной поиск ведётся в интернете, но надо учитывать, что если цель – сделать полноценный подбор надо исследовать 6-7 специализированных сайтов, а не ограничиваться одним-двумя наиболее известными.
На портале METRTV.ru в настоящее время размещено более полутора тысяч объявлений о продаже квартир в Екатеринбурге и соседних муниципалитетах.
Управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Елена Николаева замечает, что также не следует пренебрегать поисками вне интернета. В бюджетном сегменте неплохие варианты попадаются при просмотре бумажных объявлений на улице.
Шаг 3. Переговоры по телефону
Грамотно проведённые переговоры по телефону позволяют сразу отсечь проблемные объекты, а также те, хозяева которых на самом деле ещё не созрели для продажи.
Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
Главное в ходе первого разговора с продавцом квартиры выяснить — действительно готов ли готов к продаже. Может, например, выясниться, что мама, проживающая с сыном, не в курсе, что тот собирается с ней разъезжаться. Следует также спросить у продавца, почему он продаёт квартиру. Если он намерен купить другой объект с использованием ипотеки, то надо знать, есть ли у него одобрение от банка. Если нет, то продажа, скорее всего, недопустимо затянется. На такой объект не стоит тратить время.
Также в ходе телефонных переговоров стоит узнать, кто руководит процессом продажи (владелец или один из родственников), сколько собственников у квартиры, есть ли среди них дети, кто в квартире прописан, использован ли при покупке материнский капитал. Если нынешний владелец получил квартиру в наследство, лучше сразу уточнить, есть ли ещё наследники, которые могут претендовать на наследство.
Ранее портал METRTV.ru рассказал о ситуациях, в которых от покупки квартиры следует воздержаться.
Шаг 4. Осмотр квартиры
При осмотре квартиры с собой обязательно надо иметь рулетку. Проверка площади квартиры и отдельных помещений — обязательная часть программы. Площадь кухни, например, может оказаться ощутимо меньше указанной в объявлении. Реальный случай — обмер рулеткой показал, что площадь кухни составляет 8 кв. м, тогда как продавец говорил о 12 квадратах. Портал METRTV.ru рассказывал о правилах осмотра квартиры в новостройке. Многие из них пригодятся и при осмотре квартиры продающейся на вторичном рынке.
Второй важный вопрос, ответ на который можно и нужно получить в ходе осмотра — не была ли проведена в квартире перепланировка. Покупателю рекомендуется сверить планировку квартиры с техническим паспортом из БТИ (также выкопировка плана квартиры может содержаться в Выписке из ЕГРН об объекте недвижимости). Владелец квартиры с перепланировкой должен предоставить акт о введении в эксплуатацию помещения после перепланировки и кадастровый паспорт, в который внесены изменения согласно проведённой перепланировке.
Нелишне также будет справиться у владельца о затратах на коммунальные услуги.
Татьяна Антонова
специалист отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Покупатель не всегда может сопоставить размер вносимой квартплаты с условиями эксплуатации конкретного жилья. В двухкомнатной квартире может жить один человек, а может – четверо. Расход воды, электроэнергии, плата за водоотведение будут отличаться в разы. Одна и та же квартира в одних условиях будет дешёвой в эксплуатации, в других – дорогой. Поэтому покупателю надо расспросить продавца обо всех этих нюансах.
Шаг 5. Проверка квартиры «на чистоту»
Данный этап в процессе покупки жилья — самый сложный. А ошибки, допущенные при юридической проверке объекта, могут иметь весьма печальные последствия, вплоть до утраты купленной квартиры.
Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
Как минимум, надо изучить правоустанавливающий документ, на основании которого объектом владеет продавец (договор купли-продажи, мены, завещание, акт приватизации и пр.). Если нынешний владелец получил квартиру через приватизацию, то понадобится расширенная форма 40 — справка обо всех когда-либо прописанных в квартире. Люди, прописанные в квартире и отказавшиеся от приватизации, сохраняют право на проживание в ней. Также бумага обязательная к изучению — справка из ЕГРН о переходе права собственности на объект от прежнего собственника к нынешнему.
Также при проверке квартиры следует отследить такие моменты, как наличие несовершеннолетних собственников, использование ипотеки и маткапитала, урегулирование вопросов между совладельцами и супругами. Ранее портал METRTV.ru опубликовал инструкцию в 6 шагов по проверки юридической чистоты квартиры. Кстати, при проверке квартиры можно воспользоваться сервисами на сайте Росреестра.
Шаг 6. Торг с продавцом
Профессиональные риэлторы хорошо знакомы с принципами ценового торга. Человеку, приобретающему квартиру для себя, придётся осваивать данное искусство на ходу. Основное правило — к переговорам о цене надо подготовиться.
Екатерина Горнова
директор ЦН «Академический»
В первую очередь надо узнать, сколько экспонируется объект (по дате на объявлении или из иных источников). Если объект выставлен недавно и владелец ещё не устал от продажи, то он вряд ли пойдёт на ощутимое снижение цены. Если же квартира экспонируется давно, то собственник более сговорчив. Также полезно узнать, гасит ли продавец ипотеку. В этом случае для него затягивание продажи — это лишние платежи банку, и на снижение цены он пойдёт с большей охотой, чем владелец квартиры без ипотеки. Также на уступки может пойти человек, который уже присмотрел себе квартиру, взамен продаваемой и опасается, что она уйдёт. Для него вопрос времени также критичен.
Когда дело доходит до переговоров с продавцом квартиры, потенциальному покупателю важно не впадать в эмоции. Если он даст понять продавцу, что заинтересован в покупке именно этой квартиры — торга не будет. Не допустим блеск в глазах и рассуждения на тему «здесь мы сделаем детскую, а здесь поставим диван». Как только продавец слышит подобное, он отказывается снижать цену. При этом грамотно проведённый торг позволяет снизить цену квартиры на 10-15% ниже рынка. Бывает, что в результате переговоров цена квартиры снижается на полмиллиона.
Шаг 7. Внесение аванса и заключение предварительного договора
Система внесения задатков сегодня почти не применяется. При задатке, если договорённость разрывается по инициативе покупателя, то он теряет сумму задатка, а если по инициативе продавца – то он должен вернуть задаток в двойном размере. Поэтому сегодня почти повсеместно используется система аванса. Что менее рискованно для сторон.
Если квартира предлагается по очень привлекательной цене, то имеет смысл внести аванс как можно быстрее, чтобы «застолбить» объект (то есть это будет не шестой шаг, а четвёртый). Одновременно с этим заключается предварительный договор (форму можно скачать), в котором указываются основные условия договора будущего купли-продажи (полные данные всех сторон, адрес объекта, его цена, условия выписки жильцов, сроки освобождения квартиры и пр.). Также в предварительном договоре следует указать, что если всплывут факты, препятствующие совершению сделки, то аванс возвращается покупателю в полном объёме.
Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
Обычно в качестве аванса вносится небольшая сумма – 10-20 тыс. руб. Если продаваемая квартира находится в долевой собственности, то процесс передачи денег проходит в присутствии всех совладельцев, и они все ставят подписи на расписке в получении аванса. Либо расписку даёт одно лицо, имеющее доверенности от всех совладельцев. Расписка должна содержать примерно такую фразу: «Получил такую-то сумму по такому-то договору, обязуюсь не продавать квартиру другим лицам»
Предварительный договор можно оформить как «Соглашение об авансе». В этой бумаге также прописываются основные условия планирующегося договора купли-продажи. Образец соглашения об авансе можно скопировать или скачать здесь.
Шаг 8. Заключение договора
Также на портале METRTV.ru можно скачать договор купли-продажи квартиры, а также формы договоров для сделок с участием маткапитала или жилищного сертификата. Одновременно с договором можно заключить соглашение о передаче квартиры (или соглашение об освобождении квартиры). В нём указывается, в какой комплектности должны быть оставлена квартира – с какой обстановкой и оборудованием. Такая бумага особенно нужна, если продавец пообещал оставить в квартире какую-то мебель и технику. Впрочем, если подобных обещаний не было, «соглашение» всё равно не помешает. Были случаи, когда прежний владелец оставлял квартиру без дверных ручек и электрических розеток… Впрочем, условия о состоянии квартиры могут быть включены и в текст самого договора купли-продажи.
Татьяна Савченко
директор центрального офиса АН «Новосёл»
Если договор заверяется нотариально (в соответствии с законом или по желанию сторон) то следует загодя согласовать дату с нотариусом. Бывает, что в очереди к нотариусу приходится стоять несколько дней. Впрочем, вне зависимости от того, как заключается договор, деньги покупатель передаёт продавцу, как правило, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. Соответственно продавец подписывает расписку в получении денег и сразу после этого – договор. Если существуют какие-то риски, покупатель может настоять на передаче денег через банковскую ячейку или аккредитив.
Помимо банковской ячейки и аккредитива для безопасной передачи денег за квартиру можно использовать «депозит нотариуса». То есть в Екатеринбурге в настоящее время существует три способа исключить риск потери денег в ходе регистрации сделки с жильем. Использовать безопасную схему расчета следует, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.
Наталья Девкина
исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Мы советуем покупателям передавать деньги за квартиру через ячейку или аккредитив, если приобретается объект, который находится в залоге, если есть информация о возможных спорах в отношении объекта.
Шаг 9. Регистрация сделки в Росреестре
Чтобы узнать, какие бумаги нужны для регистрации конкретной сделки с недвижимостью, достаточно посетить специальный раздел «» на сайте Росреестра (искать этот раздел надо на странице «Электронные услуги и сервисы»). На странице «жизненных ситуаций» достаточно ответить на несколько вопросов о приобретаемом объекте, чтобы получить официальный список бумаг, которые надо подать в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру. Кроме того, будет указан размер пошлины.
Татьяна Савченко
директор центрального офиса АН «Новосёл»
Документы в Росреестр подаются через офис МФЦ. Сделка регистрируется в течение 3-10 рабочих дней. Но если поданы не все документы, Росреестр приостанавливает регистрацию. Участник сделки, не предоставивший нужный документ должен получить уведомление о приостановке. Но на практике бывает так, что покупатель приходит за выпиской о регистрации права, а получает уведомление о приостановке. И написано оно так, что не поймёшь, что надо сделать. Иногда даже опытный риэлтор вынужден обращаться за консультацией к юристам.
Перед подачей бумаг в Росреестр надо проверить не только их комплектность, но и убедиться, что в документах нет разночтений. Бывает, что, например, в акте приватизации, в свидетельстве о праве и в техпаспорте указана разная площадь объекта. Тогда перед оформлением сделки с этим объектом необходимо привести все бумаги в соответствие с реальным положением дел. Возможно также потребуется восстановить утраченные документы. Практически все бумаги можно получить в виде дубликатов из соответствующих архивов. Но есть исключения. В архивах не хранятся акты приёма-передачи квартир от одного физического лица другому. Если прежний владелец (продавец) квартиры владеет ею на основании договора купли-продажи, в котором упомянут акт приёма-передачи, то Росреестр для регистрации новой сделки с этим жильём, потребует предоставить этот акт. И если продавец его не сохранил, то единственный вариант – написать этот акт заново, благо он оформляется в простой письменной форме.
В Екатеринбурге подать бумаги на регистрацию можно в офисе Регпалаты (ул. Красноармейская, 92А) либо в одном из офисов многофункционального центра (МФЦ). На сегодняшний день в Екатеринбурге работают 15 офисов МФЦ. Адреса офисов МФЦ и актуальный график работы размещены на портале METRTV.ru. Записаться «на приём» в офис МФЦ можно на или через колл-центр по тел: 8-800-700-00-04 или 8 (343) 354–73–98 (ежедневно с 8.00 до 20.00).
Татьяна Савченко
директор центрального офиса АН «Новосёл»
Предварительная запись это удобно, но по ней обычно предлагаются довольно отдалённые сроки – через день-два и более. Если же время не ждёт, то лучше прийти лично, взять талон и отстоять электронную очередь. Бывает, что надо объехать несколько офисов МФЦ и выбрать тот, где людей поменьше. Как правило, быстрее получается подать документы в офисах, расположенных на окраинах. Офисы в центре – более загружены.
Стандартный срок регистрации перехода прав собственности (при подаче бумаг через МФЦ) – 9 рабочих дней. Если квартира покупается в ипотеку – то регистрации длится 7 рабочих дней. Узнать о том, завершена ли регистрация можно по указанным выше номерам телефона колл-центра МФЦ. Оператору надо будет назвать номер, указанный на запросе (расписке) которую заявитель получил в МФЦ в обмен на поданные бумаги.
Шаг 10. Оформить акт приема передачи
По сложившемуся на екатеринбургском рынке негласному правилу, продавец освобождает квартиру в течение 2 недель после получения в МФЦ бумаг о переходе права собственности. Впрочем, в договоре купли-продажи (или в соглашении о передаче квартиры) можно указать любой срок. Когда квартира освобождена покупатель и продавец могут оформить акт приёма-передачи.
Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
Акт приёма передачи обычно оформляется, если продавец передаёт вместе с квартирой какое-то имущество – мебель, кухонный гарнитур, дорогую душевую кабину. В акте надо указать, что стороны не имеют претензий друг к другу. В договоре купли-продажи необязательно упоминать о том, что передача объекта совершается через отдельный акт. Если акт приёма-передачи упомянут в договоре, то в будущем при продаже объекта надо будет подать в Росреетср этот акт.
* * *
В среднем агентства недвижимости Екатеринбурга (члены УПН) за сопровождение сделки по покупке жилья берут порядка 20-30 тыс. руб., за подбор объекта – от 40 тыс. В эту сумму входит в том числе доставка клиента на осмотры объектов. Человек, совершивший покупку без помощи риэлтора, может сэкономить порядка 60-80 тыс. руб. Профессиональный и добросовестный агент сэкономит вам время, возьмёт на себя работу по подбору и проверке объекта, и убережёт от возможных проблем с жильём в будущем. А вот недобросовестный риэлтор может и обмануть ожидания.
