В России действуют десятки торговых площадок, на которых реализуются объекты недвижимости, изъятые, по какой либо причине, у прежних владельцев. Если внимательно следить за торгами на этих площадках, то можно приобрести квартиру по цене значительно ниже рыночной.
Есть три пути, по которым объекты недвижимости – и в частности, квартиры – попадают на торги. Это, во-первых, залоговое имущество (в основном по ипотечным кредитам). Во-вторых, имущество, арестованное за долги владельца (например, по алиментам). В-третьих, активы, распродающиеся в результате банкротства фирмы/человека. Информация о продажах таких квартир «размазана» по сотням досок объявлений и сайтов, что сильно усложняет поиск подходящих объектов. Тем не менее, портал METR.TV разработал методику поиска и оформления покупки квартир, предлагаемых на торгах.
Искать информацию о продаже квартир с торгов можно в трёх местах: 1) на «залоговых витринах» банков, 2) на официальном сайте torgi.gov и 3) на Федеральном реестре сведений о банкротстве.
1. Залоговые витрины банков
Интернет-страницы, на которых размещена информация о продаже залоговых (ипотечных) квартир, есть у всех крупных банков. Особенность данных площадок в том, что на них могут продаваться два типа объектов. Первые – это квартиры, реализуемые в досудебном порядке. Если ипотечный заёмщик не может гасить кредит, он сам продаёт квартиру, а банк просто предоставляет ему место на «витрине» для размещения объявления. Второй тип объектов – квартиры прошедшие через исполнительное производство и перешедшие в собственность банка; в этом случае продавцом выступает уже банк.
Елена Мяло
эксперт по ипотеке группы компаний «Северная казна»
Квартиру, находящуюся в залоге у банка, человек может сам выставить на продажу и продавать по обычной схеме, сам или с помощью риэлтора. Либо он может договориться со своим банком, и тот, выставит объект в своей «витрине залогового имущества» в Интернете. Ценник на объект будет, скорее всего, на уровне рынка, но покупателю, как правило, предоставляется бонус от банка – например, льготная ставка по кредиту на покупку этого объекта.
Как подчёркивает исполнительный директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Наталья Девкина, если продавцом объекта, выставленного в банковской «витрине» выступает человек (владелец квартиры), то это неплохой вариант. Такой продавец – это достаточно добросовестный заёмщик. Он готов добровольно рассчитаться с банком. Поэтому такие квартиры обычно не несут в себе скрытых угроз. Покупатель может лично встретиться с владельцем, изучить документы, проверить квартиру на юридическую чистоту.
Как пояснили в пресс-службе ВТБ 24, когда несколько лет назад банк запускал залоговую витрину, то на ней в основном выставлялись именно такие «досудебные» квартиры. Но сегодня порядка 90% выставленных на витрине жилых объектов – это те, которые прошли через суд и исполнительное производство, не были проданы на торгах и перешли в собственность банка.
Елена Мяло
эксперт по ипотеке группы компаний «Северная казна»
Если продавцом выступает уже банк, то он заинтересован в максимально быстрой продаже. Ему это жильё не нужно, более того, банк несёт расходы по его содержанию, поэтому цена продажи может быть существенно ниже рыночной.
Мониторинг, проведённый METR.TV, показал, что выставленные на залоговых витринах квартиры, могут продаваться на 15-20% ниже рыночной цены. Но надо помнить, что низкая цена может быть обусловлена недостаточной юридической чистотой объектов. Среди квартир, реализуемых после решения суда, часто встречаются проблемные. Например, в одной из таких квартир продолжает проживать прежний собственник (ипотечный заёмщик). Полиция по просьбе банка несколько раз его выселяла, но тот вскрывал дверь и вновь занимал жилплощадь. Понятно, что новому владельцу, купившему квартиру у банка, впоследствии придётся решать данную проблему… Достаточно распространённая ситуация, когда в продающихся квартирах прописаны бывшие жильцы, это означает, что новому владельцу придётся их выписывать – скорее всего, через суд. Кстати, представители некоторых банков, отвечающие за реализацию залоговых квартир, признаются, что готовы несколько снизить цену даже от той, что указана на ценнике в залоговой витрине.
В настоящее время на на продажу выставлены 19 квартир и одна комната в Екатеринбурге по цене от 985 тыс. до 14,13 млн руб., на – комната и две квартиры, на – 4 квартиры (от 1,7 до 2,5 млн), плюс 4-комнатная квартира в Сухом Логу (3,3 млн), дом в Асбесте (1,7 млн) и участок в Ревде (150 тыс.). Банки могут выставлять, принадлежащие им квартиры, не только на своих витринах, но и на специализированных торговых площадках. Например, на портале в настоящее время выставлены 6 екатеринбургских квартир по цене от 3,4 до 14,1 млн руб. Их реализуют ВТБ 24, СКБ-банк и УралТрансБанк. Предложенные здесь цены в основном ощутимо ниже рыночных. Например, квартира на Таганской продаётся на 800 тыс. руб. дешевле аналогичной квартиры, выставленной на продажу на METR.TV, но в ней живут и прописаны люди.
2. Официальный сайт torgi.gov и управление Росимущества
Как уже говорилось, на витринах банков выставлены квартиры либо досудебные, либо те, которые не были проданы на аукционе сразу после суда. Отдельно же следует рассмотреть саму процедуру продажи через аукцион. Когда суд выносит решение об аресте заложенной (ипотечной) квартиры, запускается исполнительное производство. Объект через аукцион реализует территориальное управление Росимущества или организация, с которой заключён соответствующий госконтракт. Информация обо всех таких квартирах публикуется на сайте (ФССП) и дублируется на (torgi.gov). Там же размещена информация – на какой именно площадке торгуется каждый объект.
По имуществу, расположенному в Свердловской области торги проводит Территориальное управление Росимущества в Свердловской области. Оно организует аукцион, на который арестованная квартира выставляется по цене НЕ ниже, чем указана в исполнительном листе. Информация об аукционе публикуется на (свежие объявления находятся внизу страницы). На момент написания статьи здесь были данные только об одной квартире в Екатеринбурге. Это двушка (41,8 кв. м) на ул. Газетной, 34; начальная цена – 1,86 млн руб., заявки на участие в аукционе принимаются до 13 марта 2017 года (по адресу ул. 8 Марта, 19 оф. 204), сам аукцион пройдёт 21 марта.
В торгах может принять участие любое лицо. Необходимо оформить заявку, внести задаток (в описанном случае – 930 тыс.) и подать конверт с предложением по цене (она должна быть не менее 1,86 млн). В день проведения аукциона вскрываются конверты, поданные всеми участниками, и лот достаётся тому, кто указал максимальную сумму. Остальным возвращают их задатки.
Как замечает исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Наталья Девкина, нередко проблемный статус квартиры становится виден только после торгов и заключения сделки. В частности она вспомнила случай, когда квартиру, купленную через Росимущество, пришлось чистить от прав третьих лиц. И это ещё не самый плохой финал.
Людмила Плотникова
юрист (Екатеринбург)
Через торги, организованные Росимуществом – точнее фирмой работающей с Росимуществом по агентскому договору – была приобретена квартира по цене ниже рыночной. Организаторы торгов сообщили, что претензий на квартиру никто не заявит. Но после выяснилось, что есть несколько лиц, которые когда-то отказались от права на приватизацию и, тем самым сохранили право на бессрочное проживание. И выселить их было невозможно. В итоге новый собственник три года судился, сначала доказывая, что торги состоялись, и они были действительными, затем с прежними владельцами, которые доказывали свое право на пожизненное проживание квартире, а затем с Росимуществом, чтобы аннулировать сделку и вернуть свои деньги. В иске о расторжении договора мы указали, что покупатель не был осведомлён об обременении квартиры правами третьих лиц… Если вы будете покупать жильё по такой схеме, обязательно требуйте судебный акт на основании которого продаётся имущество и посмотрите, есть ли в акте решение о выселении проживающих.
Территориальное управление Росимущества реализует активы не только через торги. Существует также некое количество арестованного имущества, просто выставленного на продажу по фиксированной цене. Информация о нём находится на (вверху страницы). На момент написания статьи в списке Свердловского Теруправления было около 50 квартир и комнат, расположенных в Екатеринбурге. Цена большинства из них близка к рыночной, но есть и откровенно дешёвые варианты. Например, на Никонова, 8 продаётся квартира за 25 млн руб., в то время как в открытой рыночной продаже есть квартира меньшей площади в этом же доме, которая продаётся по более высокой цене.
Для покупки квартиры или иного актива из «арестного» списка Росимущества надо заполнить заявление. Ответ Теруправление даёт в течение 30 дней, после чего заключается договор купли-продажи.
3. Федеральный реестр сведений о банкротстве
На торги также попадают квартиры, принадлежащие предприятиям, находящимся в процессе банкротства. В ближайшее время к ним добавится и жильё, принадлежавшее гражданам, в отношении которых ведётся процедура личного банкротства. Но пока таких квартир на торги ещё не поступало (во всяком случае, в Екатеринбурге). Продажа имущества предприятия-банкрота регламентируется статьёй 110 закона о банкротстве 127-ФЗ.
ВНИМАНИЕ! Торги по банкротству отличаются от торгов залоговыми (ипотечными) объектами. Залоговые квартиры выставляются на аукцион, и если в ходе него не продаются, то, как правило, переходят в собственность банка. Что касается квартир, реализуемых в процессе банкротства предприятия, то здесь процедура торгов состоит из трёх этапов.
Станислава Хресталова
исполнительный директор Уральской электронной торговой площадки
По закону всё имущество, входящее в ликвидационную массу, в том числе квартиры, принадлежащие предприятию-банкроту, реализуется через торги, информации о которых обязательно публикуется на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – ЕФРСБ. Сначала объект выставляется на аукцион, где идут торги на повышение цены. Если в течение 25 рабочих дней заявок от покупателей нет, то объявляется повторный аукцион по цене, сниженной на 10%. Если и в этот раз заявок нет, то лот выставляется на публичное предложение по цене второго аукциона. Через оговоренный срок цена снижается до определённой величины, и так несколько раз подряд, пока не появится покупатель. Изначально объект, как правило, выставляется по рыночной цене, в ходе торгов она может снизиться на 20-30%.
В настоящее время на выставлено на аукцион 4 квартиры и 1 частный дом, расположенные в Екатеринбурге, плюс 7 квартир по области. Самый дешёвый объект – однушка в Волчанске (начальная цена 250 тыс.), самый дорогой – трешка в Екатеринбурге на Фролова, 29 (начальная цена 9,316 млн). Частный дом выставлен за 20,9 млн. Впрочем, как замечают специалисты по торгам, подавляющее число квартир продаётся не в ходе аукциона, а на более поздней стадии торгов – в ходе публичного предложения. На сегодняшний день в ЕФРСБ есть данные о 39 квартирах в Свердловской области, реализуемых через публичное предложение. Все они расположены в посёлке Исток (именно там находится имущество предприятия-банкрота).
Процедура поиска квартир (или иных объектов) на достаточно проста. На странице «Торги» необходимо заполнить несколько строк: Регион; Вид торгов (аукцион или публичное предложение); Статус (надо выбрать – «открыт приём заявок»). Сложности могут возникнуть с «Классификацией имущества». Здесь надо открыть классификатор (квадратик с изображением лупы) и здесь в разделе «Материальные активы» выбрать «Завершённые здания/сооружения» и далее – «Жилые здания (помещения)». После чего жмём клавишу «Поиск».
Станислава Хресталова
исполнительный директор Уральской электронной торговой площадки
Торги объектами, информация о которых вывешена на ЕФРСБ ведутся на разных электронных торговых площадках (ЭТП). Информация об объекте всегда содержит данные о торговой площадке. Торги ведутся дистанционно, поэтому человек из любого региона может подать заявку на участие в торгах на любой ЭТП. Замечу, что на нашей площадке в 2016 году продавалось порядка десятка квартир, в основном, расположенных на территории Свердловской области. Практически все они были приобретены физическими лицами.
На самом сайте ЕФРСБ для каждого реализуемого объекта есть информация – на какой именно электронной торговой площадке (ЭТП) он выставлен на торгах. По гиперссылке можно перейти на эту площадку. Для участия в торгах на любой ЭТП человеку необходимо получить электронную подпись в любом удостоверяющем центре («Центр электронных подписей», «Контур», Taxcom и т.д.). В зависимости от количества ЭТП, на которых можно регистрироваться, стоимость электронной подписи колеблется от 2 до 5 тыс. руб. срок действия подписи – 1 год.
Руслан Мусин
ведущий юрисконсульт торгового портала «Фабрикант»
После получения электронной подписи и регистрации на ЭТП надо ознакомиться с имуществом, для чего обратиться к организатору торгов. Это может быть сам арбитражный управляющий или специализированная организация. Также рекомендуем проверить права на имущество в Едином государственном реестре недвижимости ЕГРН, в частности надо определить собственника объекта и отсутствие обременений (например, долгосрочной аренды). Следующий шаг – подать заявку на участие в торгах. Претенденту нужно иметь в виду, что для участия в торгах, возможно, понадобится внести задаток. Это требование устанавливается на усмотрение арбитражного управляющего. При этом максимальный размер задатка, согласно 127-ФЗ, не может превышать 20% от начальной цены имущества.
Поймать объект на минимальной цене
Как уже говорилось, самый благоприятный момент для покупки квартиры на торгах – когда закончились аукционы и объект реализуется через публичное предложение. В ходе этого этапа торгов цена периодически снижается. Например, в настоящее время на торговом портале «Фабрикант» реализуется квартира 131 кв. м в пос. Исток (номер торгов 5018405-1). Начальная цена составляла 3,45 млн руб., сегодня объект предлагается за 2,93 млн. Если до 3 апреля на квартиру не найдётся покупатель, то её можно будет приобрести за 1,73 млн руб.
Наталья Девкина
исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Тот, кто намерен купить квартиру как можно дешевле должен понимать, что после каждого очередного снижения цены привлекательность объекта увеличивается, следовательно, всё выше вероятность, что кто-то подаст заявку на его покупку. Надо угадать, на каком этапе входить, чтобы, с одной стороны – не заплатить дороже, с другой стороны – не упустить квартиру. Поэтому часто граждане, не участвуют в торгах сами, а поручают это специалисту по недвижимости, который уже имеет соответствующий опыт.
Как пояснила Наталья Девкина, при должном умении и везении, можно купить на торгах квартиру ощутимо ниже рынка. Например, в конце 2016 года двухуровневая квартира в ЖК «Антарес» площадью 145 кв. м «ушла» за 10 млн руб. Это примерно в два раза ниже рыночной цены. Впрочем, подобное встречается не часто.
Ольга Новоселова
директор офиса АН «Новосёл»
При реализации заложенных, арестованных или «банкротных» квартир аномально низкие цены встречаются не так часто, как многие думают. У банка, пристава или конкурсного управляющего нет задачи – отдать имущество за бесценок. Если же цена действительно низкая, то покупатель должен понять, из-за чего так получилось. Обычно сильно ниже рынка продаются квартиры с прописанными жильцами, несовершеннолетними совладельцами и пр. Желательно, чтобы юридическую чистоту квартиры, продающейся на торгах, проверил профессионал, иначе покупатель просто потеряет свои деньги, а жить в квартире не сможет.
Ранее портал METR.TV рассказывал о том, как проверить квартиру «на чистоту».
Для себя или для инвестиций?
Опыт екатеринбургских риэлторов говорит, что, как правило, квартиры на торгах (на витринах банков, в Росимуществе или на ЭТП) покупают в основном граждане, которые не собираются в них проживать. В основном такие квартиры используются как инвестиционный инструмент. Для этого есть две основные причины. Во-первых, процесс торгов, а в последующем процесс юридической очистки квартиры (в том числе – выселение прописанных) занимает от нескольких месяцев до года. Для того, кто ищет квартиру для себя, это слишком долгий срок. Во-вторых, на торгах одномоментно продаётся не так много квартир, и найти нужную по метражу в нужном месте не всегда возможно. Тем не менее, как заметила Наталья Девкина, если звёзды сошлись и на продажу выставлена квартира с внятным юридическим статусом, расположенная в подходящем районе, то ничто не мешает гражданину купить её для себя. Это может оказаться очень выгодным приобретением.
