Вступил в силу новый закон о госрегистрации недвижимости: ключевые изменения

1 января 2017 года вступил в силу закон 218-ФЗ. Он отменил почти все прежние акты, регулировавшие сделки с жилыми/нежилыми объектам и их постановку на кадастровый учёт. Число причин для остановки регистрации права выросло с 20 до 55, реестр недвижимости переводится в электронный вид, а изменять реестровые записи теперь можно «за спиной» обладателя объекта. Эксперты опасаются, что некоторые нововведения могут усложнить жизнь владельцам квартир, коттеджей и земельных участков.

По оценкам правоведов, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ) вносит без малого десяток серьёзных изменений в юридические процедуры, касающиеся всех типов недвижимости.

1. Кадастр + ЕГРП = ЕГРН

Основная новинка 218-ФЗ – объединение «в одном флаконе» двух федеральных баз данных – кадастра недвижимости и ЕГРП. Все сведения из них объединяются в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Очень полезное следствие такого альянса – возможность одновременной постановки объекта на кадастровый учёт и оформления на него права собственности.

Людмила Плотникова

юрист (Екатеринбург)

Предполагается, что вступление закона в силу упростит процесс оформления документов на недвижимость и сэкономит время заявителя. В регистрирующий орган нужно будет подать одно заявление, и в течение 10 дней будут выполнены и кадастровый учет, и регистрация прав. Если заявитель захочет получить одну из услуг Росреестра, то на регистрацию прав уйдет не более 7 дней, а на постановку на кадастровый учет - не более 5 дней.

Одновременная постановка на учёт и регистрация прав может понадобиться, если речь идёт о новом объекте – выделенном земельном участке, построенном коттедже, квартире в новостройке и пр. (подробности – в ст. 14 закона 218-ФЗ). Ранее владельцу подобного объекта надо было сначала подать бумаги в Кадастровую палату, получить кадастровый паспорт, и уже имея его на руках, бежать регистрировать свою новую собственность в Росреестре. Новые правила позволят упомянутым владельцам ощутимо сэкономить время и средства (если используются услуги посредников). Тем не менее, для некоторых собственников прежний расклад был более удобным.

Татьяна Люшкина

юрист (Екатеринбург)

В принципе, унификация правил Росреестра и Кадастровой палаты – это положительное явление. Ранее, поскольку это фактически были разные органы, по некоторым вопросам их позиции не совпадали. Иногда такие нестыковки позволяли упростить легализацию объекта. В некоторых же случаях наоборот, заявители сталкивались с проблемой: объект стоит на кадастровом учёте, а зарегистрировать право на него не возможно, так как со времени постановки на учёт изменились требования Росреестра к предоставляемому пакету документов. В любом случае, при регистрации прав на недвижимое имущество у регистрирующего органа должны быть единые требования, что проще сделать, когда орган один, а не два.

2. Операции с недвижимостью из любой точки страны

Новый закон, помимо прочего, стал ещё одним шагом к ликвидации крепостного права в России. Теперь владелец дома-квартиры-участка может подать документы на регистрацию прав и кадастровый учет не только по месту нахождения объекта, но в любое подразделение Росреестра или МФЦ на территории России. Также данные госуслуги можно получить в электронном виде, через Интернет. Правда предварительно придётся обзавестись электронно-цифровой подписью.

Татьяна Люшкина

юрист (Екатеринбург)

Обратная сторона возможности регистрации операции с недвижимостью из любой точки страны – повышенный риск несанкционированного вмешательства. Фактически кибератака может быть произведена откуда угодно.

Ещё одна «дистанционная» новинка – возможность получения документов из ЕГРН на дому. По закону 218-ФЗ, правообладатель зарегистрированного объекта может воспользоваться курьерской доставкой бумаг из Росреестра. Для этого, в момент подачи документов, надо сделать в заявлении специальную отметку. Впрочем, как пояснили в Росреестре, пока данная услуга находится в процессе отладки и фактически начнёт предоставляться чуть позже.

Михаил Кириллов

замначальника отдела организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Свердловской области

Замечу, что орган регистрации осуществляет курьерскую доставку документов заявителю только в пределах региона, на территории которого было подано заявление о кадастровом учете и/или госрегистрации прав. При этом курьер не будет выезжать в медицинские или исправительные учреждения, в ЗАТО и воинские части. Что касается стоимости курьерской доставки, то данная услуга зависит от региона России и категории заявителей, так для Свердловской области установлены следующие размеры платы за услугу: для юридических лиц – 1500 руб., для физических лиц – 1000 руб.

3. Сроки сократились (таблица)

Новый закон вдвое сократил время ожидания для владельцев новых объектов (домов-квартир-участков). Ранее владельцу пришлось бы ждать 10 рабочих дней постановки объекта на кадастровый учёт и столько же – регистрацию права собственности. Согласно ст. 16 закона 218-ФЗ эти операции должны быть проведены одновременно в течение 10 рабочих дней. Если необходимо провести только постановку объекта на кадастровый учёт, то это займёт 5 рабочих дней, регистрация прав – 7 рабочих дней.

Елена Коровкина

ведущий специалист Юридической службы ГК «Новосёл»

Сохранен срок в 5 рабочих дней для регистрации ипотеки жилых помещений и 3 рабочих дня для регистрации на основании нотариально удостоверенных сделок. Замечу также, что по новому закону сокращены сроки предоставления сведений из ЕГРН: выписку об объекте недвижимости можно будет получить в течение 3 дней вместо 5.

Таблица 1. Сроки регистрации прав на недвижимость и постановки на кадастровый учет

4. Цены выросли

Что касается стоимости услуг по госрегистрации, то она ощутимо выросла. Например, выписка в бумажном виде раньше стоила 200 руб., теперь – 750 руб. Правда если выписку заказывать в электронном виде, то заплатить надо будет только 300 руб. Как уже сообщал METRTV.RU, упомянутая выписка из ЕГРН сегодня является единственным правоподтверждающим документом на недвижимое имущество.

Наталья Михайлюкова

юрист Уральской палаты недвижимости

И всё же я бы не сказала, что цены на услуги по регистрации выросли слишком сильно. Раньше приходилось платить 200 руб. за кадастровый паспорт и столько же за выписку. Сегодня за 750 рублей заявитель получит выписку по новой форме, которая содержит также информацию кадастрового паспорта. Если идёт регистрация прав на объект, то владелец платит только за регистрацию. Отдельно за выписку доплачивать не надо. Если он обращается в банк, страховую компанию или к нотариусу, то теперь выписка ему не нужна. В законе чётко сказано, что организации должны заказывать этот документ сами.

Размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, установлены приказом Минэкономразвития России от 10 мая 2016 №291 (вступил в силу 1 января 2017 года).

5. Для остановки/отказа в регистрации теперь есть 55+1 причина

В прежнем законе о регистрации недвижимости, принятом ещё в 1997 году, было предусмотрено 7 причин для отказа в регистрации и 13 – для её приостановки (с последующим отказом, если нарушение не будет устранено). В ст. 26 нового закона есть только список оснований для приостановки регистрации (также с возможным последующим отказом). Он насчитывает 55 пунктов. Плюс к этому в законе появился пункт, позволяющий вовсе не принимать документы на регистрацию. «От ворот поворот» дадут заявителю, личность которого невозможно установить.

Тем не менее, как пояснили в Росреестре, ничего принципиально нового в плане запрета на регистрацию новый закон не несёт.

Михаил Кириллов

замначальника отдела организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Свердловской области

Закон № 218-фз содержит 55 оснований для приостановления, как кадастрового учета, так и регистрации прав. Большинство из них перенесено из ранее действовавших законов о государственной регистрации прав и о государственном кадастре недвижимости. Некоторые основания уточнены, детализированы, заимствованы нормы из иных федеральных законов. Так что для тех, кто уже знаком с процедурами кадастрового учета и регистрации прав принципиально новых оснований для приостановления оказания таких услуг не появилось.

Ранее портал METRTV.RU подробно рассказывал о встречающихся на практике причинах остановки регистрации права собственности на недвижимость. Все они сохранили свою силу и после вступления в силу закона 218-ФЗ. Анализ нового закона показывает, что в нём отсутствует пункт о приостановке регистрации сделки в случае смерти продавца (его не было и прежнем законе, но де-факто он работал). Что касается нового закона 218-ФЗ, то в нём есть п. 11 ст. 32, согласно которому органы загс в течение трёх дней должны информировать Росреестр обо всех случаях регистрации смерти. При получении данной информации регистрация прав будет приостановлена согласно ч.1 п. 1 ст.26 закона.

Елена Коровкина

ведущий специалист Юридической службы ГК «Новосёл»

Законодатель, кроме всего прочего, увеличил сроки приостановления учета и регистрации прав на недвижимость. Приостановление по инициативе регистратора возможно на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на 3 месяца, за некоторыми исключениями (ранее этот срок составлял 1 месяц, после чего бумаги возвращались заявителю).

6. Операции с объектом за спиной владельца

По новому закону, кадастровый учет и госрегистрация недвижимости могут проводиться без участия правообладателя. Закон предусматривает, что сведения в ЕГРН будут вноситься, в том числе в порядке межведомственного взаимодействия (ст. 32-34). На основании документов, присланных судами, нотариусами, местными властями, органами опеки и пр., на объект может быть наложен арест, запрет на совершение с ним определенных действий и другие ограничения.

Наталья Михайлюкова

юрист Уральской палаты недвижимости

Меня настораживает существование уведомительного порядка внесения сведений в ЕГРН. Без ведома правообладателя объекта кто-то может обратиться в суд (это допускается). В результате будет вынесено некое решение, которое уйдет в регистрирующий орган и на его основании будут внесены изменения в статус объекта. Надеюсь, что по такой процедуре будут оформляться только аресты и ограничения, но не переход права.

7. Информация только в электронном виде

К нововведениям относится создание базы Госреестра в электронном виде. Бумажные архивы с записями об объектах и изменениях их статуса вестись больше не будут. Многие собственники опасаются, что отказ от бумажного носителя повышает риск мошенничества или проблем, связанных с работой компьютеров. Тем не менее, практикующие специалисты считают, что бояться электронной базы данных не стоит.

Наталья Михайлюкова

юрист Уральской палаты недвижимости

Напомню, что с 15 июля 2016 года отменены свидетельства о праве в бумажном виде. Это не привело к росту мошенничества с объектами недвижимости. Современные базы данных хорошо защищены. Кроме того, у правообладателя на руках остается правоустанавливающий документ со штампом о регистрации. Причём теперь на документе обязательно будет указываться уникальный кадастровый номер объекта. В 218-ФЗ законодатель определяет, что объект идентифицируется по кадастровому и регистрационному номерам. Ошибки и подделки, попавшие в базу Росреестра, можно будет легко отследить и исправить ситуацию. Правда, возможно правообладателю для этого придётся обратиться в суд.

8. Компенсации за утрату права на жилое помещение

Закон 218-ФЗ уточнил условия выплаты компенсации за утрату права на жильё. Эту компенсацию сможет получить бывший собственник, лишившийся жилья в результате незаконных действий, но не может вернуть его себе, так как нынешний владелец объекта является добросовестным приобретателем. Также на компенсацию смогут рассчитывать добросовестный приобретатель, у которого прежний владелец всё же смог изъять принадлежавшее ему ранее жильё. Впрочем, сегодня говорить о компенсации рано. Положение о ней вступает в силу только 1 января 2020 года.