Приметы сегодняшнего рынка вторичного жилья в Екатеринбурге: покупатели вступают в программы улучшения жилищных условий за счёт бюджета, продавцы – учатся варить кофе и печь булочки, а риэлторы превращаются в частных сыщиков. Два года стагнации заставили участников сделок с квартирами разрабатывать новые стратегии для достижения своих целей.
С начала года средняя цена на вторичное жилё в Екатеринбурге снизилась на 3,4%. Это чуть лучше общероссийского результата. В среднем по крупным городам страны цены ушли вниз на 4%. Согласно статистике УПН, в Екатеринбурге основное падение происходило в течение первых четырёх месяцев 2016 года. После чего отрицательная динамика ощутимо замедлилась, и лишь в середине ноября вновь обнаружилась тенденция к явному сползанию цены.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Замечу, что в нынешнем году отрицательный тренд куда менее выражен, чем в прошлом. Напомню, что в 2015 году цены на екатеринбургскую вторичку просели на 7%. Кроме того, в этом году вырос объём продаж. За десять месяцев рост составил 13%. Тем не менее, избыточное предложение жилья на продажу не позволяет переломить существующий тренд.
Екатеринбургские риэлторы замечают, что осенью 2016 года стал достаточно явственно намечаться переток некоторых категорий покупателей из вторичного рынка в первичный. В частности, увеличился процент молодых семей, желающих приобрести квартиры в новостройках.
Павел Сенюк
эксперт компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
В 2017 году нас гарантированно ожидают два нововведения: отмена господдержки по ипотеке на первичку и необходимость страхования застройщиком своей ответственности. Всё это приведёт к росту цен и снижению доступности квартир в новостройках. Люди это понимают. Горожане, нацеленные на покупку первичного жилья, сегодня стараются быстро продать имеющиеся у них объекты и быстро выйти на сделку по покупке новостройки. Рынок несколько оживился. В октябре-ноябре количество звонков от потенциальных покупателей выросло на 10%.
Как замечает Павел Сенюк, в 2016 году идёт явное снижение интереса к однокомнатным квартирам и рост спроса на квартиры семейного формата. Ну а трёхкомнатные фактически стали хитом сезона. В свою очередь Михаил Хорьков говорит о некотором смещении интереса покупателей вторичной недвижимости в сторону центра города. На окраинах цена на квартиры снижается несколько быстрее, чем в центре, правда разница совсем невелика.
«Прижимистые» покупатели
Покупатели квартир стали тратить на сделки больше времени и меньше денег. По наблюдениям эксперта по недвижимости АН «Регион-Маркет» Анны Микушиной, сегодня покупатели не спешат делать выбор. Они вдумчиво изучают всё что представлено на рынке, нередко осматривают один объект по два-три раза, причём не потому что хотят изучить его получше, а просто забывают, что пару недель назад уже были по этому адресу. Есть и ещё одна причина увеличения временных затрат на сделку.
Александр Лузин
директор офиса АН «Новосёл»
Сегодня покупатель смотрит в первую очередь на размеры квартиры, а во вторую – на юридическую сторону. Он хочет знать все правовые нюансы, способные усложнить регистрацию сделки или стать проблемой для будущего владельца. Поэтому ещё до выхода на сделку агент готовит и предоставляет покупателю целое досье на квартиру. К тому же на рынке появилось много сложных в юридическом плане объектов. Например, такие, при покупке которых ранее был использован маткапитал, но дети не наделены долями, как требует закон. Много появилось квартир полученных в наследство. Не так давно проверяли на юридическую чистоту пакет для сделки, в которой фигурировало восемь свидетельств о вступлении в наследство нескольких очередей наследников. Тем не менее в ходе экспертизы мы выяснили, что есть ещё один наследник, не вступивший в право наследования. Пришлось его искать и оформлять вступление в наследство.
Ещё одна черта поведения покупателей, проявившаяся в 2016 году – рост интереса к государственным и региональным программам поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Александр Лузин
директор офиса АН «Новосёл»
Покупатели квартир сегодня достаточно ограничены в средствах. Поэтому они активно пользуются разного рода сертификатами на покупку жилья: по программе «Молодая семья», по военной ипотеке, по другим программам. Люди готовы месяцами, а то и годами стоять в очередях на получение этих сертификатов, и они их получают. Недавно была сделка, там покупатель сертификатом оплатил 473 тысячи рублей. Это ощутимая часть стоимости квартиры.
Недавно портал METRTV.RU подробно рассказывал о 12 механизмах жилищной поддержки граждан за счёт бюджета, работающих на территории Екатеринбурга и Свердловской области. Это, в частности программы обеспечения жильём молодых семей, бюджетников, семей с детьми и т.д.
Екатерина Горнова
директор ЦН «Академический»
Продавцы квартир также изменили отношение к жилищным сертификатам. Раньше продавцы неохотно шли на сделку, если покупатель хотел оплатить часть суммы материнским капиталом, сертификатом или ипотечным кредитом. Ведь все эти инструменты предполагают увеличение сроков ожидания денег. Средства маткапитала надо ждать два месяца. По военной ипотеке срок выдачи был четыре месяца. Сегодня же продавцы квартир согласны ждать оплаты, лишь бы нашёлся платёжеспособный покупатель.
Зачем продавцу квартиры печь булочки?
Низкая цена квартиры, выставленной на продажу, была и остаётся основным, а иногда и единственным аргументом для принятия решения о её покупке. Как замечает Екатерина Горнова, чтобы объект был гарантировано продан в разумные сроки, он должен входить в пятёрку квартир с самой низкой ценой (в своём классе и в своём районе). Все остальные плюсы жилища покупатель примет во внимание, только если будет выбирать из нескольких квартир в одной ценовой категории.
Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
Владелица выставила квартиру на продажу по цене на 450 тысяч выше рынка. Для привлечения покупателей она предложила провести активную рекламную акцию и сопроводить объект грамотно составленным положительным описанием. Риэлтор всё это сделал. На продвижение квартиры было истрачено много сил и средств… А звонки от покупателей пошли только после того, как владелица снизила цену.
Тем не менее, сегодня чтобы продать жильё даже по рыночной цене, приходится выстраивать целую стратегию: подготовить полный пакет документов, погасить долги, согласовать перепланировку, ну и привести квартиру в более-менее пристойное состояние.
Екатерина Горнова
директор ЦН «Академический»
Некоторые агентства недвижимости в договор на предоставление риэлторских услуг стали включать пункт о проведении предпродажной подготовки объекта. До ремонта дело не доходит, но проводится уборка, из квартиры выносят мусор, старые вещи, большое внимание уделяется удалению неприятных запахов – табака, домашних животных. Также с помощью запахов продавец и его агент стараются вызвать положительные эмоции у продавца, пришедшего на осмотр квартиры. К назначенному времени жильцы варят хороший кофе с выраженным ароматом. Был случай – специально пекли булочки с корицей.
О некоторых приёмах, позволяющих ускорить продажу объекта недвижимости METRTV.RU рассказывал ранее… Ещё один козырь, который может быть выложен перед потенциальным покупателем – мнение об объекте независимых экспертов. Одно дело, когда квартиру нахваливает её владелец, другое – когда его слова подтверждают сторонние люди или даже организации.
Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
Ключевой момент, на который всегда обращает внимание покупатель – тепловые характеристики квартиры. Особенно если она угловая. Агент с опытом загодя спросит у верхних и нижних соседей, тепло ли у них в квартирах. Если дом тёплый, то при показе квартиры, риэлтор предложит покупателю подняться, спросить об этом у соседей. Обычно это производит хорошее впечатление. Вообще, если агент собрал аргументы в пользу объекта из разных источников – это подкупает. Был случай, продавалась полнометражка на последнем этаже старого дома на Луначарского. Понятно, что слабое место у такой квартиры - протечки с крыши. Агент сделал запрос в управляющую компанию, в официальном ответе было указано, что два года назад проводился ремонт кровли. Это был сильный аргумент в разговоре с покупателем.
Ранее портал METRTV.RU рассказывал о ситуации на рынке вторичного жилья Екатеринбурга по итогам первого полугодия 2016 года. Большинство из описанных в той статье процессов имеют место быть и в настоящее время.
Будущее рынка вторички
Большинство экспертов сходятся во мнении, что ждать радикальных изменений на рынке недвижимости в обозримом будущем не следует.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
За оставшиеся полтора месяца 2016 года заметных изменений на рынке не будет. Что касается следующего года, то прогноз по нему пока не составлялся. Тем не менее, ясно, что стагнация продолжится. Окончательные предпосылки для разворота пока не сформированы.
Директор офиса АН «Новосёл» Александр Лузин считает, что на заметный рост цен на жильё в Екатеринбурге можно рассчитывать не ранее 2020 года. Иной сценарий может быть реализован только в случае каких-то глобальных нововведений, типа полного запрета на долевое строительство. В свою очередь эксперт компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Павел Сенюк допускает возможность роста цен на новостройки, начатые в 2017 году по договору участия в долевом строительстве, но только если в экономике России не будет глобальных провалов, а банки смогут удержать ипотечные ставки на сегодняшнем уровне.
