Российские власти считают, что сейчас складывается благоприятная ситуация для возобновления устойчивого роста в строительстве, для оживления инвестиционной активности и запуска новых строек. Именно такую оценку положению дел в строительной сфере дал на июльском заседании правительственной комиссии по вопросам регионального развития премьер-министр Владимир Путин. На заседании было отмечено, что в целом по России наблюдается увеличение уровня обеспеченности жильем: с 21,6 кв. м на душу населения в 2007 году до 22,4 в 2009 году. В 40 регионах страны отмечен также рост темпов ввода жилья.
Результаты исследования строительного рынка Санкт-Петербурга за первое полугодие 2010 г., проведенного КПМГ, подтверждают оптимизм властей. "На смену констатациям затянувшегося экономического спада приходит ожидание оздоровления отрасли в ближайшем будущем, - говорит Алиса Мелконян, партнер, руководитель налогового отдела Северо-Западного регионального центра КПМГ. - Почти половина (41%) компаний-респондентов отметили улучшение экономических условий, а вторая половина (61%) участников опроса рассчитывают поправить положение своих дел уже в 2010 году".
Эти надежды связаны с тем, что на фоне общего оздоровления российской экономики и оживления рынка труда происходит рост платежеспособности населения. А возвращение ипотечного кредитования и снижение процентных ставок увеличивают шансы потенциального покупателя на приобретение недвижимости, следовательно, и вероятность роста спроса. И этот спрос должен быть обеспечен предложением, в противном случае возникнет острый дефицит квадратных метров, и цены опять взлетят на недосягаемые для потребителя высоты.
Власти рассчитывают на то, что спрос будет обеспечен за счет нового строительства. По прогнозу заместителя главы минрегиона Константина Королевского, объемы ввода в строй нового жилья в РФ будут расти на 3-5% в год в 2011-2013 годах и на 8-12% в год в 2014-2020 годах. Он напомнил, что премьер-министром РФ Владимиром Путиным поставлена задача довести объемы ввода в строй нового жилья к 2020 г. до 1 кв. м в расчете на каждого гражданина РФ. Это означает, что к 2020 году необходимо обеспечить ввод в строй нового жилья в объеме 142 млн кв. м в год, в 2010 году планируется ввести 60 млн кв. м. В течение 2011-2013 гг. планируется ввести в строй 180 млн кв. м жилья. При этом доля жилья экономкласса должна возрасти с 40 до 50%, а доля семей, которые могут приобрести жилье, должна увеличиться до 25%.
Обеспечить строительный бум должны региональные власти: спросят-то с них. Их главная задача - снизить административные барьеры и увеличить инвестиционную привлекательность региона. В прогнозе Министерства строительного комплекса Московской области на период с 2010 по 2013 гг., например, содержатся такие показатели: ожидаемый объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования в 2010 году составит 355,4 млрд рублей, в 2011 - 383,3 млрд рублей (по второму разработанному варианту прогноза - 403,4 млрд рублей). В 2012 - 2013 годах чиновники областного стройкомплекса прогнозируют оживление инвестиционной активности предприятий всех видов деятельности, в том числе за счет увеличения кредитных ресурсов. Это говорит о перспективности инвестиций в строительство жилья в Подмосковье. Однако показатели первых пяти месяцев неутешительны: в январе-мае объемы ввода жилья снизились на 5,2% по сравнению с январем-маем 2009 года: было сдано около 19,6 тыс. новых квартир общей площадью около 2 млн кв. м. Вместе с тем объем работ и услуг по виду деятельности "Строительство" возрос на 5,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 65,3 млрд рублей.
По мнению аналитиков компании Est-a-Tet, подмосковный рынок новостроек вновь начинает набирать обороты. Здесь не только разморожено много инвестпроектов, но и запускаются новые. Так, по данным областного минстроя, в прошлом году началось строительство жилых домов площадью 2,4 млн кв. м. Всего же на разных стадиях реализации находятся проекты, предполагающие ввод более 14 млн кв. м. Совокупный объем инвестиционных контрактов на строительство жилья оценивается примерно в 67 млн кв. м (включая многоквартирные дома в рамках докризисных мегапроектов). "Уже в этом году крупнейшие строительные проекты могут обеспечить ввод примерно 3 млн кв. м многоквартирного жилья. Таким образом, по своему объему подмосковный строительный рынок - с учетом индивидуального строительства, доля которого составит около 45-50%, - обгонит столичный рынок новостроек", - утверждает директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина.
В Новосибирской области в 2010 году планируют сдать 1,2 млн кв. м жилья. Министр строительства и ЖКХ региона Владимир Анисимов говорит о некотором оживлении на рынке. По его словам, меры стимулирования, которые были приняты в 2009 году, сыграли в этом свою положительную роль. Изменился и характер строительства - даже крупные застройщики стараются концентрировать средства на строительство небольшого количества объектов. От этого выигрывают и застройщики за счет экономии на накладных и покупатели - сокращается срок строительства.
По данным пресс-службы правительства области, за первые 6 месяцев 2010 года в регионе введено в эксплуатацию около 352 тыс. кв. м жилья. Этот показатель практически аналогичен показателю прошлого года. При этом есть существенное отличие в структуре ввода жилья. Около 176 тыс. кв. м (50%) было сдано индивидуальными застройщиками. По итогам 2009 года доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) была существенно меньше - около 27%. Таких результатов удалось достичь благодаря стартовавшей в регионе программе господдержки сельских строителей. Поддержка строительного рынка ведется и через оказание помощи гражданам при покупке жилья в многоквартирных домах. Сейчас в региональном министерстве работают над программой поддержки предприятий строительной индустрии - производителей цемента, металлоконструкций, кирпича и т.д.
Свердловская область, по данным министра строительства региона Михаила Жеребцова, за 5 месяцев этого года отставала от плана по вводу жилья примерно на 8%, но по итогам полугодия отставание сошло на нет. Однако за июнь цены на рынке недвижимости Екатеринбурга упали на 1 тыс. руб. за кв. метр. Следовательно, у строителей опять будут непродаваемые квартиры, которые будут "висеть" на рынке дольше положенного срока, инвестиционная привлекательность строительства опять будет снижена, инвесторы и акционеры будут получать меньший доход, беспокоится министр. В области поддерживают строительный бизнес, выкупая у строителей зависшие квартиры по социальным программам, принято постановление о развитии малоэтажного строительства на 2011-2015 годы, предусматривающее поддержку на создание инфраструктуры.
Понятно, что только усилиями властей проблему не решить: нужны инвестиции. Однако российские инвесторы не рвутся на строительный рынок. Одна из главных причин - постоянные перемены в законодательстве, регулирующем отрасль. Помимо нашумевших поправок в Градостроительный кодекс и проблем, связанных с введением института саморегулирования, инвесторов-застройщиков жилья крайне беспокоят очередные поправки в закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). По оценке компании "МИЭЛЬ-Новостройки", половина объектов, строящихся в Москве и области, может быть снята с продаж до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта или до оформления документации, позволяющей вести реализацию по договорам долевого участия.
Еще одна "засада" на строительном рынке - неразбериха со строительными нормами и правилами. Напомним, что 30 декабря 2009 года, одновременно с принятием "президентских" поправок к закону "О техническом регулировании", позволившим в том числе прямое применение зарубежных стандартов, строительная отрасль была выведена из-под прямого регулирования этого закона. В принятом техническом регламенте "О безопасности зданий и сооружений" содержатся избыточные требования, а в принятый перечень обязательных стандартов с новым названием "Своды правил" вошли прежние СНиПы, большинство из которых не актуализировалось с конца 80-х годов прошлого века.
Как считает директор Департамента оценки соответствия и сертификации Ассоциации строителей России, исполнительный директор Союза строителей железных дорог Дмитрий Филиппов, ситуация с устаревшими обязательными для применения СНиПами усугубляет и без того непростое положение строительного сектора России, создает непреодолимые барьеры при использовании новой продукции и современных технологий в строительстве и при эксплуатации, делает невозможным привлечение зарубежных инвестиций при реализации крупных инфраструктурных инновационных проектов, приводит к невозможности актуализации сметных нормативов, ведет к неизбежной потере рынка российскими строителями.
По всем перечисленным выше причинам проявляют настороженность по отношению к российскому рынку недвижимости и не спешат вкладывать деньги в казавшиеся ранее многообещающими проекты и иностранные инвесторы. Кроме того, многие эксперты объясняют отток западных инвестиций с российского рынка несоответствием заявленного качества строительства действительному. Несоответствие объекта предъявляемым требованиям называемого класса и высокие ценовые запросы продавца достаточно часто становились причиной отклонения сделки. Но тут уж нашим строителям пенять можно только на себя: против жадности и халтуры меры господдержки бессильны.
Источник:
