Стоимость зарубежной недвижимости упала на треть. Но доходность некоторых объектов превышает 50% годовых
За последний год, по оценкам аналитиков, стоимость жилья на рынке зарубежной недвижимости снизилась на треть. В Болгарии до конца 2009 года прогнозируется спад цен на жилье до 20%. В Испании, по разным данным, снижение составило от 5 до 35%. Недвижимость в Латвии, Эстонии, Казахстане и ОАЭ потеряла 60-65% своей стоимости по сравнению с пиковыми значениями прошлого года. По мнению, уральских экспертов, на рынке наступило время покупателя – низкие цены, большой выбор ликвидных объектов, бонусы от застройщиков и доступные кредитные ресурсы – идеальные условия для покупки дома или квартиры за границей. Тем более что и во время кризиса доходность некоторых объектов превышает 50% годовых.
Рынок зарубежной недвижимости в Екатеринбурге молод, но уже занимает достойное третье место среди городов, лидирующих по продаже жилья заграницей (Москва и Санкт-Петербург). Развитию рынка на Урале способствует разветвленная сеть воздушного сообщения и достаточное количество состоятельных граждан, которые не хотят хранить свои сбережения в одной корзине, говорят эксперты.
Наибольшим спросом у уральцев пользуются страны с развитой туристической инфраструктурой, в которых они привыкли отдыхать – Болгария, Испания, Черногория, Кипр, Турция и Египет. По оценке специалистов, стоимость недвижимости в этих странах сравнима с ценами на квартиры в Екатеринбурге и коттеджи в его пригороде, притом, что инфраструктура и сервис заграницей гораздо лучше.
Наиболее доступное жилье в Турции и Болгарии. «Так, в Турции, куда сейчас из Екатеринбурга летают регулярные и чартерные рейсы, апартаменты – аналог нашей двухкомнатной квартиры, площадью 58 кв.м. в новом качественном доме с евроотделкой, мебелью и всей инфраструктурой стоят от 38 тысяч евро или 1,6 млн рублей, дом – 80-150 тысяч евро. Цены зависят от прилегающего земельного участка, местоположения и вида», – рассказал «НЭП» руководитель отдела зарубежной недвижимости центра недвижимости «МАН» Андрей Красильников.
В Болгарии цены на достаточно элитные объекты с собственной инфраструктурой, подобие наших коттеджей и таун-хаусов, начинаются от 800 евро за кв.м. (35 тыс рублей за кв.м.), вторичное жилье еще дешевле.
По оценке специалиста по недвижимости ООО «Бизнес Кварт Бюро» Екатерины Двиняниновой, средняя стоимость недвижимости в странах Евросоюза несколько выше, например, в Чехии она составляет порядка 100 тысяч евро, в Испании – 130 тысяч евро, в Черногории – 150 тысяч евро за объект.
После вступления в Еврозону вырос спрос на недвижимость на Кипре. Здесь стоимость объекта сильно зависит от вида на море, средняя цена квартиры площадью от 58 кв. м. составляет 100 тысяч евро, виллы от 400 тысяч евро.
«Также есть эксклюзивные проекты с нехарактерными для острова большими участками земли, чья стоимость превышает 1,5 млн евро. При этом если человек покупает недвижимость дороже 300 тысяч, он может оформить постоянное место проживания на острове для себя и своей семьи, что дает им возможность жить на Кипре круглогодично», – рассказывает г-н Красильников.
Также по его словам, при покупке нового жилья застройщики дают хорошие бонусы на покупку мебели и бытовой техники. На Кипре если покупаешь виллу, где находится гольф-курорт, дарят карту местного гольф-клуба, женщинам вручают карту SPA-салона, а ребенку – карту в школу тенниса или конную школу.
Участники рынка предупреждают, что в каждой стране при покупке недвижимости есть свои нюансы, где-то не продают землю физическим лицам, где-то в жилых домах можно продавать иностранцам не более определенного количества квартир, где-то – не рекомендуется покупать вторичное жилье. Самое главное, по словам экспертов, приобретая недвижимость за рубежом с целью получения дохода, делать это обдуманно.
«Каждый инвестор ищет для себя приемлемую доходность исходя из соотношения риск/доходность, как на фондовом рынке. При покупке недвижимости возможны два варианта получения дохода: с разницы между покупкой и продажей объекта недвижимости или сдачи его в аренду. При этом даже в условиях кризиса появляются варианты с доходностью 50-70% годовых в евро. Например, хорошую доходность может принести проект покупки земли и строительства дома с нулевого цикла в Турции. Также перспективной страной для инвестиций, в связи с реконструкцией Панамского канала сейчас становится Панама», – утверждает заместитель директора ООО «Регион-Маркет» Максим Галимов.
По словам экспертов, на сегодняшний день одним из наиболее выгодных вложений средств являются инвестиции в строящуюся недвижимость. За небольшую стоимость с рассрочкой до трех лет, в течение небольшого периода можно стать собственником готовой недвижимости, которая возрастёт в цене ещё до окончания выплаты рассрочки. Растущие объекты можно найти на любом рынке.
«Главное грамотно расставить приоритеты и цели – что вы хотите получить от вложения в зарубежную недвижимость, – продолжила тему Екатерина Двинянинова. – Так, при покупке жилья для сдачи его в аренду нужно учитывать тип объекта. Наиболее ликвидные объекты – небольшие апартаменты, состоящие из 2-х, 3-х комнат с кухней, а также его расположение. Желательно чтобы это была квартира, находящаяся недалеко от городской инфраструктуры и в то же время вблизи побережья. Совет для тех, кто испытывает интерес к домам, расположенным на первой береговой линии – над покупкой стоит серьезно подумать, поскольку эти дома подвергаются сильному природному воздействию, что плохо сказывается на их сохранности».
Чтобы исключить риски при покупке зарубежной недвижимости, надо просто серьезно подойти к выбору самого объекта и прежде чем что-то покупать, обязательно съездить в выбранную страну, познакомиться с компанией-застройщиком, выбрать с ним объект и тщательно изучить документы, – советуют эксперты. Сейчас существует множество ознакомительных туров, где застройщики берут на себя проживание и перелет клиента на время работы с ним.
По данным экспертов, есть целый ряд дополнительных стимулов для покупки недвижимости заграницей. Первый – инвестиция в другую валюту. Второй – возможность отдать управление недвижимостью управляющей компании и получать доход с ренты в евро. Если выгодно выбрать объект, аренда может покрывать месячные платежи по кредиту и приносить небольшой денежный поток в другой валюте.
«Также – это положительная кредитная история в еврозоне. Россияне часто выплачивают кредиты досрочно, чего не делают европейцы, но ценят банкиры. Затем, получив положительную кредитную историю, можно взять кредит под залог купленной недвижимости на любые цели. С этими деньгами можно работать в еврозоне, либо везти в Россию и открывать новый бизнес или реинвестировать в недвижимость. То есть это готовый бизнес, окупающий сам себя», – описывает преимущества г-н Красильников.
По его словам, кредит на Кипре можно взять по ставке 4,25% годовых максимум на 30 лет и получить его реально даже сейчас. Также нет ограничений по сумме, если есть потребность и постоянный доход, банк может выдать и 2 млн евро, потому что иностранцы уверены, что их недвижимость всегда будет в цене, так как на Кипре есть ограничения по земле и ведется весьма дозированная застройка.
В Болгарии немного ужесточили требования к заемщикам и подняли ставки, но все равно кредит там получить проще и дешевле, чем в России, утверждают специалисты.
Дополнительную выгоду от покупки недвижимости за границей можно выиграть, выбрав страну, законодательство которой наилучшим образом подходит под цели покупателя. Например, между Россией и Болгарией заключено соглашение о переводе пенсий на счета местных банков. Учитывая, что средний заработок в Болгарии составляет 8-15 тыс рублей, то с российской пенсией там вполне можно существовать. На Кипре выгодные условия для ведения бизнеса, в частности, НДС там составляет 15%, а также есть договоренность с Россией об избежании двойного налогообложения. Географическое положение между тремя континентами – Европой, Азией и Африкой и скорый вход в шенген дают возможность свободного передвижения по многим странам.
«Однако, покупка зарубежной недвижимости – это в первую очередь инвестиции, а доходность в этом году по многим странам в целом была отрицательной. Исключением стал Кипр, где она обычно доходила до 5%, а в этом году составила 1-2%. В результате многие потенциальные покупатели ждут подъема рынка», – описывает ситуацию коммерческий директор АН «Банных и Ко» Марина Прокопьева.
При этом многие специалисты говорят, что именно сейчас сложились оптимальные условия для покупки недвижимости заграницей. «Сейчас период именно покупателя – на рынке появились те объекты, которых никогда не было, очень ликвидные, которые через два года гарантировано вырастут. Также застройщики дают больше бонусов, скидок и кредиты», – резюмирует руководитель отдела зарубежной недвижимости центра недвижимости «МАН».
Источник: НЭП 08
