На днях премьер-министр России Владимир Путин вновь поднял на заседании правительственной комиссии по бюджетным проектировкам вопрос о замене в 2010 году налога на имущество физических лиц и земельного налога единым налогом на недвижимость. По мнению главы кабинета министров, это создаст условия для взимания более высоких, рыночно обоснованных налогов с тех, кто является собственниками огромных квартир, дорогостоящих особняков и больших участков земли в стране.
Возвращение к вопросу о введении единого налога на недвижимость можно только приветствовать, считают эксперты, опрошенные "РИА Новости – Недвижимость": ведь подобный налог может существенно увеличить доходы местных бюджетов. Вместе с тем, предупреждают они, механизм расчета и взимания нового налога должен быть предельно выверенным, иначе в противном случае может увеличиться коррупция при оценке стоимости недвижимости, сократиться число сделок по ее купле-продаже и вырасти налоговое бремя для социально незащищенных слоев населения.
Старая проблема
Практически для всех собеседников агентства возвращение федеральных властей к вопросу о введении единого налога на недвижимость вместо налога на имущество и земельного налога было ожидаемым.
Так, по словам руководителя налоговой практики юридической компании "Каменская & партнеры" Валерия Нарежного, действующая в настоящее время система, когда физические лица в стране должны платить два налога, неудачна хотя бы потому, что налог на имущество физических лиц взимается с инвентаризационной стоимости недвижимости, определяемой органами БТИ, а земельный налог – с кадастровой стоимости земельного участка.
"Оценка БТИ учитывает лишь физические характеристики здания или помещения, но не учитывает факторы, существенно влияющие на рыночную стоимость, в частности местоположение. То есть одинаковые по возрасту и метражу квартиры в Бирюлево и на Кутузовском проспекте могут иметь одинаковую оценку по БТИ", – отмечает эксперт.
Он напоминает, что правительство давно собиралось установить более социально справедливую оценку имущества граждан, а заодно и стимулировать рост предложения на рынке жилья, вынудив высокими ставками владельцев инвестиционных квартир в России избавиться от лишней недвижимости.
В свою очередь заместитель генерального директора "МИЭЛЬ-Брокеридж" по правовым вопросам Ирина Шугурова указывает, что введение единого налога на недвижимость в РФ в 2010 году было предусмотрено и "Основными направлениями налоговой политики на 2008 – 2010 годы", подготовленными Министерством финансов.
"Развитие этого вопроса связано еще и с тем, что с 1 марта 2008 года вступил в силу закон о государственном кадастре недвижимости. Если раньше земельные участки и строения считали отдельно: в БТИ – строения, в Кадастровой палате – земельные участки, то теперь закон предписывает считать их стоимость вместе, чтобы земля и строение были единым имущественным комплексом, единым объектом недвижимости", – добавляет она.
Вопрос справедливости остается нерешенным
Чисто теоретически, говорят участники рынка, введение единого налога на недвижимость можно только приветствовать, поскольку он позволит приблизить налогооблагаемую базу при взимании налога к рыночной стоимости недвижимости, дифференцировать налогообложение населения с разными размерами собственности, а также увеличить объем налоговых доходов местных бюджетов РФ – ведь именно туда будут поступать налоги с недвижимости.
"Было бы логично, если бы по более высоким ставкам облагалась та недвижимость, которая не является единственным жильем, а также дома, квартиры и земельные участки, которые могут рассматриваться как роскошные и дорогие", – считает ведущий юрист ЗАО "Пересвет-Инвест" Светлана Журавлева.
А руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки, партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин подчеркивает, что единый налог на недвижимость, исчисляемый с рыночной стоимости, типичен для большинства развитых стран и обеспечивает в них до 80 - 90% доходов муниципалитетов.
"Предполагаемое введение данного налога в России в 2010 году логично совпадает с завершением бесплатной приватизации жилья, дачной и земельных амнистий. В результате будет сформирован широкий круг потенциальных плательщиков налога", – обращает внимание специалист.
Вместе с тем, в реальности появление в стране налога на недвижимость вместо налога на имущество физических лиц и земельного налога может привести к ряду накладок и негативных эффектов, полагают эксперты.
"Боюсь, что в погоне за ростом доходов бюджетов у властей появляется огромный соблазн увеличить налогооблагаемую базу, и в этой связи велика вероятность того, что налоговые ставки возрастут для большинства собственников, а не только для высокообеспеченной группы", – отмечает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец.
В свою очередь Нарежный приводит в качестве примера людей, которые больше всех могут пострадать от введения единого налога на недвижимость, пенсионеров.
"В центре Москвы в довольно больших квартирах, полученных еще в советские времена, проживает много пенсионеров. Формально рыночная стоимость этих квартир составляет многие миллионы рублей. Однако у стариков нет денег зачастую даже на оплату счетов по минимальным ставкам", – указывает он.
Опасность коррупции
Еще одна серьезная угроза, возникающая в связи с планами введения налога на недвижимость в России, исходит от чиновников или оценщиков, которые должны будут определять стоимость объектов недвижимости, с которой будет исчисляться налог, подчеркивают эксперты.
Почти все они соглашаются с тем, что сейчас налогооблагаемая база налога на имущество физических лиц минимальна и не соответствует реальной ситуации на рынке жилья ни в коей мере – ведь инвентаризационная стоимость недвижимости по БТИ намного меньше ее реальной стоимости. Но не будет ли перекоса в другую сторону, собеседники РИА Новости с определенностью сказать не могут, так как информации, о том, как будет исчисляться единый налог на недвижимость, пока нет.
В частности, Халин думает, что все ключевые решения относительно ставок и базы нового налога будет принимать представительный орган местного самоуправления.
"Если его решения будут разумными и не повлекут резкого и многократного усиления налогового бремени для населения, то и массовых поводов для коррупции возникать не должно", – считает он.
Однако Барнинец не столь оптимистичен, как его коллега, и утверждает, что если уже в настоящее время практика снижения или завышения инвентаризационной стоимости имущества распространена, то в дальнейшем, по всей видимости, злоупотреблений в этой области станет еще больше.
"Всегда найдутся собственники, желающие заплатить меньше, и чиновники, желающие заработать больше", – говорит он.
Своего коллегу поддерживает в данном вопросе и руководитель юридического департамента МИАН Хая Плещицкая: "Не исключено, что недобросовестные налогоплательщики будут искать ухода от налогового бремени, пытаясь занизить стоимость имущества".
Сроки ввода нового налога нереальны
Примечательно, что многие риелторы, беседовавшие с агентством, считают, что появление в России единого налога на недвижимость может привести к результатам, противоположным тем, которые ждут от налога власти.
В частности, рассказывает Барнинец, как минимум в краткосрочном периоде число сделок на рынке недвижимости может даже снизиться, что "в условиях падения продаж и снижения спроса только усугубит сложную ситуацию на рынке жилья".
"Есть такая шутка про то, что самым обеспеченным гражданам психологически легче единожды потратить на покупку недвижимости миллион долларов, чем ежегодно выплачивать по несколько тысяч на ее содержание", – соглашается Халин.
А вот Шугурова отмечает, что налоговый вопрос будет, скорее всего, намного принципиальнее для владельцев жилья эконом-класса.
"Покупатели типового жилья при приватизации, при покупке, при обмене квартир будут соизмерять, во сколько обойдется им жилье с точки зрения налогообложения", – ожидает она.
Впрочем, подчеркивает собеседница агентства, бояться заранее введения единого налога на недвижимость в России не стоит – хотя бы потому, что в следующем году он, по всей видимости, во многих субъектах РФ не начнет действовать.
"Существует определенный порядок действия согласно закону о государственном кадастре недвижимости. Сначала проводится кадастровый учет, потом кадастровая оценка, а затем идет процедура утверждения кадастровой стоимости. Только после этого можно говорить о взимании налога на недвижимость", – поясняет она
Источник:
