Российские мегаполисы ощущают "офисную пустоту". Если до осени 2008 года эксперты говорили о дефиците качественных площадей в Екатеринбурге и подчеркивали необходимость строительства новых современных торговых и деловых центров, то теперь ситуация изменилась с точностью до наоборот.
С каждым годом Екатеринбург становится все более инвестиционно привлекательным городом, здесь активно развивается среднее и малое предпринимательство, торговля, выставочная деятельность. В связи с этим в 2007-2008 годах мегаполис испытывал острую потребность в площадях класса "А" и "В+". Сейчас в уральской столице насчитывается 76 офисных комплексов общей площадью 2,7 миллиона квадратных метров. По данным вице-мэра Виктора Контеева, класс "А" представляют 12 объектов, "В" - 37 зданий. Наибольший сегмент составляет класс "С" - 27 деловых центров или 2,2 миллиона "квадратов". В конце 2008 года дефицит офисных площадей в городе составлял 1,2 миллиона квадратных метров, полностью его закрыть планировалось к 2010-2011 годам. По причине мирового финансового кризиса темпы "офисного строительства" снизились. Тем не менее, в 2009 году в уральской столице планируется возвести 13 деловых центров общей площадью 382 тысячи квадратных метров. Среди них - "Европа", AVS Group, "Нахимов Плаза", "Саммит", а также обе очереди конгресс-холла "Демидов", которые призваны обеспечить бизнесменов помещениями классов "А" и "В".
Что касается торговых центров, то к 20 действующим в Екатеринбурге в текущем году добавится еще 5 новых. Ожидается, что в июне распахнет свои двери ТЦ "Фан Фан" - на пересечении улиц Ясной, Московской и Посадской. Первый его этаж будет отдан супермаркету "Мегамарт", выше разместятся бутики и кафе "Макдоналдс". На перекрестке Малышева и Московской появится комплекс "Седьмое небо", возведением которого занимается компания "ТЭН". Во втором полугодии закончится строительство III очереди "Гринвича", а на дублере Сибирского тракта распахнет двери ТЦ "КомсоМОЛЛ". В августе-сентябре на Уральской, 65 откроется ТЦ "СтоМАКъ", на первом этаже которого разместится продуктовый супермаркет, а на втором - магазин стройматериалов.
Из-за финансовых трудностей девелоперов на территории Свердловской области отложены сроки сдачи в эксплуатацию порядка 50 торговых и деловых центров. Так, открытие ТЦ "Панорама" в Екатеринбурге изначально планировалось на конец текущего года, однако центр примет первых посетителей только в I квартале 2010 года. Застройщики ТЦ "Европа" перенесли его открытие с конца 2008 года на вторую половину 2009. На площадке "Екатеринбург-Сити" в начале 2009 года также замерли башенные краны. Подрядчики девелоперской компании УГМК (Уральской горно-металлургической компании) начали подавать иски в арбитражный суд, требуя расчетов по контрактам, поэтому пока УГМК, испытывающая финансовые трудности, отложила строительство делового квартала до лучших времен. Однако о полном отказе от проекта стоимостью более 120 миллиардов рублей заявлено не было. Стоит отметить, что реализация девелоперских проектов прекращается не только в уральской столице, но и в других городах страны. Так, компания Russian Land заявила о заморозке строительства небоскреба "Кристалл" в Ханты-Мансийске. Организация намеревалась привлечь кредит на возведение 56-этажной башни в размере 500 миллионов долларов, однако из-за сложностей с привлечением инвесторов девелопер вынужден заморозить работы на неопределенный срок. Практически 70% "коммерческих" строек простаивают и в Санкт-Петербурге.
А упало, В пропало...
Эксперты отмечают, что сейчас новые площади вряд ли будут пользоваться спросом у арендаторов. Многие коммерческие предприятия полностью уходят с рынка, иностранные компании сокращают свое присутствие в регионах России, а еще не совсем "убитые кризисом" организации отказываются от излишеств и стараются экономить.
По словам аналитика Уральской палаты недвижимости Константина Октаева, все чаще наблюдаются случаи сокращения занимаемых площадей, переезда из качественных офисов в помещения класса "С", которые являются менее дорогостоящими. Деловые и торговые комплексы в центре Екатеринбурга пестрят объявлениями "Сдается в аренду недорого". "Объем сдачи в эксплуатацию новых площадей в 2009 году может оказаться "лишним" на рынке, если экономическая ситуация останется на том же уровне, что и сейчас. В первую очередь, будет крайне сложно заполнить только что отстроенные комплексы. Несмотря на высокий качественный уровень помещений девелоперам придется подстраиваться под общий уровень цен и сдавать площади по "заниженной" стоимости", — считает К.Октаев. По его данным, с октября 2008 года цены на аренду качественных торговых площадей упали в среднем на 15-20%, офисных и складских помещений — на 10-15%. Компаниям, сдающим площади, приходится всеми силами удерживать клиентов — вводить дисконты для постоянных партнеров, в целом снижать стоимость квадратного метра. Теперь "арендный рынок" больше похож на базар, где торг является основным пунктом взаимоотношений продавца и покупателя.
"Наступил рынок арендатора, причем его реалии очень суровые, я бы даже сказал — военные: идет битва за каждого клиента, арендодатели выстроились в очередь. Особенно если речь идет о якорных арендаторах, желающих занять большие площади. Если до 1 октября 2008 года цены на класс "А" в среднем составляли 2 600-2 700 рублей за квадратный метр, класс "В" был в районе 2 000 рублей, класс "С" - около 1 200 рублей, то сегодня "А" оценивается в 1 300-1 400 рублей, "В" — 1 000-1 200, "С" — 500-850 рублей. И цены продолжают падать. Еще в конце 2008 года дефицит офисных площадей в Екатеринбурге составлял 1,2 миллиона квадратных метров. А сегодня, буквально спустя три месяца, динамика спроса такова, что арендодателям приходится с факелами бегать и кричать: "Люди, где вы?", и я полагаю, что новые деловые центры будут стоять пустыми", — комментирует ситуацию генеральный директор управляющей компании ЗАО "ПРЕД-Групп" (PRED Group) Вячеслав Талашманов. Он отметил, что сегодня арендаторы заинтересованы в первую очередь в лояльных ценовых условиях. Вторым существенным требованием является хорошее качество помещений. Третьим — длительный договор аренды, фиксирующий лояльные ставки.
В настоящее время средним и малым бизнесом наиболее востребован класс "С" — самые недорогие помещения, офисы "мелкой нарезки" с соответствующим сервисом. "Конечно, классность отражается и на качестве уборки, охраны, на других услугах, не оказываемых управляющей компанией. Но для людей в нынешних условиях главное, чтобы была крыша, розетки для подключения факса, телефона, компьютера и место для проведения совещания и приема гостей. В условиях кризиса, когда доходы резко упали и у многих сворачивается бизнес, заниматься развитием — это просто смерти подобно", — пояснил В.Талашманов. По мнению собственников, снижение цен — единственная возможность сберечь пул арендаторов. Например, в офисном комплексе "Самолет", расположенном в центре уральской столицы, арендные ставки снижены на треть. В имущественном комплексе, ранее принадлежавшем Екатеринбургскому заводу по обработке цветных металлов, — на 15%. "Многие арендаторы сами не хотят от нас уезжать: в "Самолёте" большинство провело уже несколько лет, и им очень нравится. Надо учитывать, что любой переезд подобен пожару — его крайне непросто осуществить. Поэтому мы допускаем и отсрочки по платежам, и принимаем гарантийные письма. Чтобы сохранить наработанные отношения, приходится идти на уступки", — рассказывает В.Талашманов.
Назад в будущее...
Эксперты считают, что вернуть прежние позиции рынок коммерческой недвижимости сможет еще не скоро. По мнению К.Октаева, арендные ставки в торговых и деловых центрах снизятся еще как минимум на 10%. При самых пессимистичных прогнозах предложение будет, как и сейчас, значительно превышать спрос, а значит, вводимые в эксплуатацию новые помещения останутся невостребованными. В.Талашманов также солидарен с экспертом УПН. "Площади будут высвобождаться, а предложений будет также много. До какого уровня снизится стоимость аренды, сказать сложно. Но цены всех трех классов максимально приблизятся друг к другу. Я думаю, в районе 1 000-1 100 рублей за квадратный метр будет предлагаться класс "А", 800-900 рублей составит класс "В" и 500-800 рублей - класс "С". То есть мы вернёмся к ценам 2003-2004 годов. А сколько продлится кризис, где у него "дно" и когда у компаний снова появятся возможности для развития, сегодня точно сказать никто не может. Есть мнение, что мы еще только входим в стадию глубочайшей рецессии, так что за точность прогнозов отвечать трудно", — резюмировал руководитель "ПРЕД-Груп".
Вместе с тем, арендаторы не теряют веры в светлое будущее. Россия рано или поздно выйдет из кризиса и тогда, по мнению аналитиков, арендные ставки поползут вверх также стремительно, как снижались в конце 2008 - начале 2009 года. Дефицит офисов класса "А" и "В+" вернется, а потому краны вновь заработают на "замороженных" ныне стройплощадках.
Источник:
