.jpg)
Эксперты рынка недвижимости пересмотрели рейтинг юридических рисков при покупке недвижимости на первичном рынке. До недавнего времени чаще всего сделки оспаривались на том основании, что продавец не осознавал последствия своих действий. Сегодня же, как замечает юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова, на первое место выходит оспаривание по признакам несостоятельности и банкротства.
В зоне риска оказались сделки с квартирами, которые продают люди, впоследствии признанные банкротами (личное банкротство), а также владельцы или руководители предприятий уже признанных несостоятельными или находящихся в предбанкротном состоянии.
Если в отношении владельца квартиры (или его бизнеса) есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы или конкурсный управляющий. Они могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника от требований кредиторов, и такая сделка будет признана недействительной. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру.
Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Ольга Паченкова, считается, что в зоне внимание кредиторов и конкурсного управляющего обычно оказываются сделки, которые человек совершил в течение трёх лет до запуска процедуры банкротства (в отношении его лично или его бизнеса). На деле же бывает, что оспариваются сделки, совершённые даже за 5-6 лет до банкротства.
Наталья Михайлюкова
юрист Российской гильдии риэлторов
Наиболее эффективное средство страховки от оспаривания сделки «по банкротству» – проведение расчётов только в безналичном виде. Чтобы было документальное подтверждение перевода реальных денег продавцу. Это будет служить подтверждением того, что квартиру владелец действительно продал, а не отдал подельнику, чтобы спрятать от кредиторов.
Что касается остальных причин оспаривания сделок с недвижимостью, одно из лидирующих положений занимает нарушение прав несовершеннолетних. Чаще всего это касается квартир, купленных с использованием маткапитала и впоследствии проданных без наделения детей долями.
По прежнему, популярным поводом опротестовать сделку остаётся утверждение, что продавец не отдавал себе отчёт в собственных действиях. Если же речь идёт о квартире, некогда полученной продавцом в наследство, то продажи таких квартир нередко оспариваются на основании того, что ранее при оформлении наследства были нарушены права кого-то из потенциальных наследников.
Ранее по теме:
