.jpg)
Чтобы на российском рынке сформировалась ипотечная кредитная спираль, которой опасается Центробанк, необходим, как минимум, существенный рост доходов населения. Соответственно, многолетнее падение данного показателя защищает отечественную банковскую систему и рынок недвижимости от такой опасности. А вот общий рост закредитованности граждан, который как раз является следствием падения доходов, действительно может стать проблемой и для банков, и для рынка недвижимости, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По данным ЦБ, с 1 октября 2018 г. по 1 апреля 2019 г. ипотечная задолженность выросла на 24,7%. В связи с этим мегарегулятор опасается возникновения кредитной спирали на рынке ипотеки, когда рост объемов кредитования приводит к росту цен на жилье, а рост цен на недвижимость становится фактором роста кредитования, пишут «Ведомости».
Механизм, о котором предупреждает Центробанк, как правило, реализуется в условиях существенного роста доходов населения, отмечает Олег Репченко. Когда денег у людей становится больше, они чаще задумываются об улучшении жилищных условий, и, при наличии доступных ипотечных программ, все больше занимают у банков. Значительное увеличение платежеспособного спроса в свою очередь приводит к резкому росту цен на недвижимость, особенно в условиях дефицита предложения.
Именно такой сценарий реализовывался на рынке недвижимости Москвы в 2000-х гг., когда ипотека из заморской диковинки превратилась в реально действующий инструмент покупки жилья. Цены на квартиры тогда росли на 30-50, а то и на 100% в год. Например, в 2006 г. стоимость метра увеличилась в два раза, с 2 до 4 тысяч долларов, в том числе благодаря развитию ипотеки, не подкрепленному увеличением объемов предложения.
Перед кризисом 2008 г. банки уже активно предлагали кредиты без первоначального взноса, а стоимость метра на вторичном рынке достигла 6 тыс. долл. Финансовый кризис сильно ударил по рынку недвижимости, цены на жилье упали, на некоторое время исчезла ипотека с нулевым взносом. Однако собственно ипотечного кризиса в России не случилось – уж слишком мала была доля кредитов в банковских портфелях.
В настоящее время банковской системе тем более ничего подобного не грозит. Доля ипотеки в кредитных портфелях российских банков увеличилась (до 47% на конец 2018 г.), но все еще сильно отстает от таковой на старых европейских рынках (60-80% в Западной Европе и США). А доходы населения падают с 2014 г. (в I квартале 2019 г. этот показатель снизился еще на 2,3% в годовом выражении). Поэтому, несмотря на то, что в преддверии реформы 214-ФЗ застройщики и продавцы на вторичном рынке весь последний год играют на повышение, существенно подорожало только самое бюджетное предложение. Однако и там ни о каком росте в стиле нулевых речи не идет.
