Уральская палата недвижимости опубликовала список вопросов, которые специалисты рекомендуют задавать продавцам загородной недвижимости. Эксперты считают, что предложена методичка позволит потенциальному покупателю отсеять неподходящие ему варианты и, при этом, не упустить хороший вариант.
Олег Бандалетов, директор агентства недвижимости «Бонус»:
– Первый вопрос у меня, как риэлтора, к продавцу коттеджа связан с выяснением мотива продажи: «Почему продаёте, с какой целью, – меняете на другую недвижимость, переезжаете в другой город, район, область?» Таким образом мы выясняем, чего хочет добиться продажей собственник – решить жилищный вопрос, расшириться, разъехаться с детьми или же просто избавиться от проблемного объекта.
Второй вопрос: «Что хотите взамен?» – квартиру или дом, побольше или поменьше, для себя или ещё и для детей. В общем, нужно понимать вариант обмена, насколько он реализуем в нынешних рыночных условиях.
Третий вопрос: «Какую сумму хотите выручить от продажи? Почему именно такую?» Человек мог заказать оценку недвижимости, тогда у него на руках имеется отчет независимого оценщика и, с согласия собственника, с ним можно ознакомиться. Сумму могли определить и с помощью риэлтора, а также по примеру соседей по улице, которые продали своё жилище по той же цене.
Четвёртый вопрос – о самом доме, новый он или старый. Если новый, то кто строил, есть ли фотографии, какие документы на дом имеются. Также мне важно узнать, для себя ли строили продавцы дом, собирались ли в нём жить или возводили на продажу. Имеет значение, кто строил – какая строительная компания, рабочие какой квалификации и прочее. Если дом старый, то здесь важно выяснить отношение хозяев к своему дому, насколько они его любят, жалко ли им его продавать или, наоборот, мечтают побыстрее уехать из него. Если дом любим, то причина продажи – не в его проблемном состоянии, в скрытых дефектах или недостатках местонахождения.
Пятый вопрос – о техническом состоянии дома. По данному вопросу предпочитаю встречаться, на объекте или в офисе, когда можно посмотреть объект или его фотографии и выявить реальную рыночную стоимость объекта.
На встрече, когда специалист выяснит, завышена ли цена, он обоснует это собственнику. Если же продавец не понимает, как оценить объект, то ему обычно предлагается стандартная схема оценки по каждому объекту домовладения – стоимость земли плюс стоимость дома плюс стоимость забора, сарая, бани, гаража, сада и прочее.
Петр Медников, инженер-конструктор:
– При покупке загородной недвижимости рекомендую спрашивать, существует ли какая-либо проектная или исполнительная документация и можно ли её получить для изучения. Ответ на данный вопрос позволит правильно спланировать дальнейшие действия и сэкономить значительные средства. Если такая документация отсутствует, тогда перед покупкой имеет смысл провести техническое обследование, изучить конструкции и коммуникации. Обычный человек, не обладая специальными знаниями, не в состоянии разобраться и оценить значение тех или иных признаков, поэтому имеет смысл привлекать специалистов.
Если документация имеется, она позволит определить слабые места и также их проверить. Я в принципе рекомендовал бы перед покупкой любого здания его обследовать, поскольку малоэтажным строительством редко занимаются специалисты. Как правило, это непонятные бригады с неизвестным прошлым, что сильно влияет на качество и долговечность здания. Обследование обязательно выполняется при покупке коммерческой недвижимости, но частные дома ни по сложности, ни по стоимости порой не уступают.
На первый взгляд небольшие проблемы могут в дальнейшем потребовать дорогостоящий ремонт. К тому же с документом о состоянии здания на руках торг может быть более предметным.
Для иллюстрации могу привести пример из практики. В подвале жилого частного дома на одной стене в середине комнаты периодически появляется конденсат. Как считал заказчик, это некритично. Причина конденсата оказалась в том, что фундаментные блоки 15 лет назад при строительстве были уложены с зазором в 5 см, фактически образуя щель. Ремонт стоил несколько сотен тысяч рублей.
Ещё один вопрос, который я бы задал: «Когда здание было построено и строилось ли оно на продажу?» Если здание строилось на продажу, то к покупке я бы относился более внимательно. Поскольку в таких случаях, как правило, на стадии строительства экономят на материалах и не соблюдают технологию строительства для сокращения сроков, что в конечном счете имеет значительное влияние на долговечность.
