Купить квартиру (дом, участок) можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников. К категории залоговой недвижимости банков относятся объекты, приобретённые с привлечением заемных средств. «Если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат Александр Тарасов.
Купить залоговое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.
На аукционе банка
Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.
Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены. Проигравшим задаток возвращается, а у победителя он идет в счет будущей покупки. Торги выигрывает, тот кто предложил наивысшую цену. Начальную цену лота определяет независимый оценщик. При этом если стоимость оценки существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью.
Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. Банки стараются реализовывать недвижимость по рыночной цене. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может превысить среднерыночные показатели.
К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с учета, и освобождение квартиры может затянуться. Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры следует убедиться, что в квартире никто не прописан.
На публичных торгах
Если заемщик не платит по кредиту и не продаёт жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах.
Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но на востребованные объекты цена снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет адвокат Маргарита Захарова.
Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов. «Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.
В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов.
На онлайн-витрине банка
Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки. Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки.
Если продать квадратные метры по среднерыночной цене не получается, банк постарается сделать это по более низкой цене. Можно даже купить недвижимость в кредит, по выгодной процентной ставке.
В этой схеме покупки жилья рисков мало, но стоит помнить, что проверить историю квартиры должен сам покупатель, банк сообщать обо всех нюансах не обязан. Как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится.
Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика
Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может сам продать свое жильё (с согласия банка) и из полученных средств погасить остаток кредитного долга.
При таком варианте потенциальный покупатель может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. «В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».
Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.
Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен юрист Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом деньги закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то деньги могут быть заложены в две ячейки», — говорит он.
Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует Маргарита Захарова.
