С 15 июля 2016 года Росреестр прекратил выдавать свидетельства о праве на недвижимое имущество. Да и сами эти свидетельства перестали быть документом, подтверждающим право собственности на квартиру, дом или земельный участок. Теперь правоподтверждающим документом служит выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Большинство банкиров, риэлторов, страховщиков и других участников сделок с недвижимостью нововведение в тупик не поставило. Опрошенные специалисты сообщили, что и раньше, при проверке объектов не смотрели на свидетельство о собственности, а заказывали выписку из ЕГРП с актуальными данными. То же самое они будут делать и теперь. Что же касается обычного гражданина, планирующего участвовать в операциях с недвижимостью (покупать, обменивать, брать в аренду, брать в залог и т.д.) то ему придётся научиться либо самому получать выписку на интересующий его объект, либо грамотно читать ту бумагу, которую показывает владелец недвижимости. Конечно, можно воспользоваться услугами посреднического сайта (или фирмы), который за 500 руб. подготовит такую выписку. Однако если делать то же самое самому, то усилий будет потрачено столько же, а затраты составят от 0 до 200 рублей. И достоверность полученной информации будет куда выше.
Семен Дерменжи
специалист ЦН «Северная казна»
Формально, при совершении сделки с недвижимостью можно обойтись и без выписки из ЕГРП. Специалист Росрестра при приемке документов на регистрацию сделки проверит объект на наличие арестов и прочих обременений. Однако покупателю (или его риэлтору) лучше всё же ознакомиться с этой выпиской. Во-первых, если при регистрации всплывут неприятные факты и сделка не состоится, покупатель может лишиться денег, уже переданных продавцу. Во-вторых, есть риск, что какие-то факты из «прошлой жизни» объекта в будущем станут поводом для опротестования сделки в суде…
Четыре пути к выписке из ЕГРП
Существует четыре способа добыть выписку из ЕГРП об объекте недвижимости
1. Получить на сайте Росреестра справочную информацию об объекте (бесплатно).
2. Заказать выписку через интернет на сайте Росреестра или портал Госуслуг (150 руб., 5 дней).
3. Заказать и получить выписку при личном визите в Многофункциональный центр (МФЦ) или в офис Регпалаты на Крестинского, 50 (200 руб., 10 дней).
4. Получить сведения из информационного ресурса ЕГРП с помощью электронного ключа (2,5 руб., до 2 дней).
Указанные выше расценки действуют для граждан. Для юридических лиц размер пошлины выше. Четвёртым способом обычно пользуются организации, постоянно участвующие в операциях с недвижимостью – банки, агентства недвижимости, страховые компании и пр.
Наталья Масленникова
ведущий специалист отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Получить электронный ключ можно бесплатно, но потом надо положить на счёт минимум 250 руб. Этого хватит на 100 запросов. Информация об объекте приходит по защищенным каналам и является достоверной. Такая система удобна для организаций, которые делают запросы часто. Гражданину же, чтобы получить одну выписку, проще получить информацию в режиме online или сделать разовый запрос (способ 1, 2 или 3).
Получить информацию об объекте в режиме online можно в разделе «Электронные услуги и сервисы» сайта Росреестра. Объект можно найти по кадастровому номеру или адресу.
Наталья Михайлюкова
юрист УПН
Справочная информация, полученная в он-лайн режиме, содержит данные о площади и местонахождении объекта, о том, когда было зарегистрировано право собственности на объект и о наличии ограничений или обременений, какие именно ограничения наложены на объект – ипотека, залог – или что-то ещё. Правда в этой справке нет наименования владельца и не показано, на основании чего и в чью пользу зарегистрировано обременение (ограничение).
Как пояснила Наталья Масленникова, в информации, полученной в режиме online, иногда отражается некорректная информация об объекте. Например, был случай, когда в справке значилось, что квартира находится под обременением, хотя это обременение (ипотека) было снято днём ранее. О чём у риэлтора имелся документ.
Наталья Масленникова
ведущий специалист отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Если у нас есть какие-то сомнения по объекту, мы заказываем выписку из ЕГРП в бумажном виде с синей печатью. Выписку можно запросить при личном визите в МФЦ (в любом офисе на территории РФ) или через сайт Росреестра, а получить – по почте или в МФЦ. Раньше мы чаще заказывали через интернет, но сейчас стало не очень удобно вносить оплату, поэтому ходим заказывать в офис МФЦ. Оплатить 200 рублей за запрос можно через терминалы, которые стоят в офисах МФЦ. Правда, они берут 10% комиссии.
С помощью описанных выше способов №2 и №3 выписку из ЕГРП с информацией о любом объекте недвижимости может заказать любой человек. Но в выписке, полученной им, будут содержаться только общедоступные сведения – ФИО правообладателя, наличие арестов и обременений на объект, информация о ранее произошедших переходах прав собственности на объект. Иногда этого может быть недостаточно. Тогда имеет смысл запросить в Росреестре расширенную выписку. Правда, сделать такое под силу далеко не каждому.
Расширенная выписка из ЕГРП
Росреестр может предоставить выписку из ЕГРП, содержащую информацию с ограниченным доступом. В ней будут содержаться сведения о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные данные о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Вся эта информация предоставляется только ограниченному законом кругу лиц.
Наталья Михайлюкова
юрист УПН
Выписка на сведения ограниченного доступа содержит в частности подробные сведения о правообладателе (паспортные данные, СНИЛС), о причинах смены собственников (продажа, дарение, наследование и пр.), а также о признании правообладателя ограниченно дееспособным или полностью недееспособным (если таковое имеет место). Выписку с такими данными предоставят правообладателю объекта, его представителю по доверенности, нотариусу и некоторым другим должностным лицам. Владелец объекта может получить такую выписку в офисе МФЦ, либо по электронному запросу, если у него есть электронная цифровая подпись (ЭЦП). Стоимость такой выписки для физлица также составит 150 или 200 руб.
Как замечает эксперт группы компаний «Северная казна» Елена Мяло, профессиональный риэлтор перед сделкой с жильём постарается собрать о нём максимум сведений.
Елена Мяло
эксперт группы компаний «Северная казна»
Некоторые агентства недвижимости пользуются услугой «Правовая экспертиза» от Сбербанка, в рамках которой можно получить, в том числе выписку из ЕГРП, содержащую информацию расширенного доступа. Если у риэлтора нет возможности воспользоваться такой услугой, он берёт у владельца жилья нотариально заверенную доверенность и с ней через МФЦ получает нужную ему полную выписку. Либо второй вариант – риэлтор приходит в МФЦ или Регпалату с владельцем объекта и выписку заказывает (а после – забирает) владелец.
Аналогичным образом может поступить потенциальный покупатель/арендатор жилья. Если владелец откажется идти в МФЦ и брать полную выписку из ЕГРП, то, вероятно, с объектом что-то нечисто и лучше поискать другой. Имея на руках расширенную выписку из ЕГРП, потенциальный покупатель/арендатор сможет оценить, не возникнут ли у него в будущем проблемы с данным жильём. Например, если правообладатель признан судом частично или полностью недееспособным, это в будущем может послужить причиной опротестования сделки. Также, довольно рискованно покупать жильё, которое ранее перешло от одного владельца к другому по наследству. Есть шанс, что когда-нибудь появятся родственники умершего, рассчитывающие на свою долю в наследстве. Кстати, в расширенной выписке могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Как замечают риэлторы, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца участка.
Людмила Плотникова
юрист
Рекомендую обратить пристальное внимание на сроки владения объектом. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий хозяева владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел объектом много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.
Отдельно стоит рассмотреть вопрос об актуальности сведений, изложенных в выписке из ЕГРП. Формально информация, изложенная в ней, отражает ситуацию на конкретную дату (дату выдачи) и устаревает уже на следующее утро. Однако, как уже заявили представители риэлторского сообщества, срок действия выписки фактически устанавливает организация, которая требует предоставления такой выписки. Обычно сведения рассматриваются как актуальные в течение месяца с момента выдачи документа.
