Большинство продавцов квартир сегодня готово поставить ценник на 50-100 тысяч ниже, чем в среднем запрашивают за аналогичные объекты на рынке. Но даже это не сделает квартиру ликвидным товаром, если в доме гнилые инженерные сети, а в комнатах стоят старые деревянные окна.
За первую половину 2016 года жильё на вторичном рынке Екатеринбурга подешевело на 2,8%. Причём основное падение пришлось на первые четыре месяца года. За май-июнь цены просели менее чем на полпроцента. Как замечают эксперты, в последние несколько недель на рынок дополнительно стали действовать две новых силы. Во-первых, у продавцов появилась надежда, что снижение кончилось. Во-вторых, в июне-июле ряд банков уже заявил о снижении ставок по кредитам на покупку вторички, что, по логике, должно привести к увеличению продаж на этом рынке.
Павел Сенюк
эксперт компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Зимой и весной на рынке вторичного жилья наблюдалось оживление, объёмы спроса и предложения стремились к равновесию. Сегодня предложение опять опережает спрос, поэтому количество объектов, выставленных на продажу вновь начало расти. Покупатели, пришедшие на рынок, ориентируются на продолжающееся полтора года снижение цен и хотят покупать дешевле, чем реально предлагает рынок.
По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), срок экспозиции (период продажи) жилья на вторичном рынке Екатеринбурга за первое полугодие вырос с 4 до 5 месяцев. Тем не менее, если владелец действительно заинтересован в продаже своей недвижимости, то поставив адекватный ценник он сможет найти покупателя в разумные сроки.
Ирина Зырянова
управляющий директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Из практики работы нашей компании можно сказать, что для объектов с правильно определенной рыночной стоимостью срок продажи сейчас не сильно отличается от докризисного. Для риэлторов, как и прежде планируемый срок продажи не превышает 2 месяца. Исключение составляют только «особенные» объекты – элитный сегмент, или нестандартные планировки «на любителя», и объясняется это таким же специфическим спросом на такие объекты.
«Плохое» уже не покупают
Как замечает руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, широкое предложение объектов и достаточно стабильные цены сегодня оказывают определённое влияние на предпочтения покупателей, они становятся всё более «привередливыми».
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Сегодня покупатели подходят к выбору объектов очень рационально. Из-за чего ощутимо снижается спрос (и цены) на жильё «низкого качества» – на квартиры из старого жилого фонда (хрущёвки, брежневки), на жильё, расположенное на неразвивающихся окраинах города. Напомню, что лет 7-10 назад именно такие объекты дорожали наиболее активно. Это объяснялось их изначально низкой ценой и тем, что рынок готов был перемолоть все, что на нём появлялось. Сегодня процесс пошёл в обратную сторону.
Похожими наблюдениями делятся и другие эксперты. В частности, Павел Сенюк говорит, что сегодня достаточно плохо продаются квартиры на крайних (первом и последнем) этажах. Это, по его мнению, происходит из-за того, что в продаже есть достаточно объектов на других этажах. Обходят стороной покупатели и другие неперспективные объекты.
Екатерина Брызгалова
заместитель директора АН «Ранчо»
Раньше достаточно популярным сегментом были комнаты в коммуналках. На комнату проще накопить, чем на квартиру. Их часто использовали как инструмент для инвестиций. Сегодня на снижающемся рынке никто в недвижимость не инвестирует (банковский депозит выгоднее), к тому же у людей нет свободных денег. Это привело к снижению спроса на комнаты.
По данным УПН в июне 2016 года комнаты в Екатеринбурге по стоимости (в пересчёте на кв. м) сравнялась с квартирами, тогда как в течение многих лет их цена была стабильно выше на 13-17%.
Влияние дешевеющей ипотеки (не) чувствуется
Мнения риэлторов о влиянии ипотечных ставок на рынок вторичной недвижимости разделились. Ряд специалистов считает, что снижение ставок по кредитам на вторичную недвижимость (почти до уровня ипотеки на первичку) пока не оказывают заметного влияния на спрос в данном сегменте. Однако есть и те, кто имеет иную точку зрения по данному вопросу.
Елена Мяло
эксперт группы компаний «Северная казна»
Буквально в последние недели многие банки заявили о снижении ставок по кредитам на покупку вторичного жилья. Снижение составило 0,5 процентных пункта и более. В среднем сегодня вторичка кредитуется под 12,5-13%. Аналогичные проценты действуют по кредитам на первичку в банках, которые не работают по программе госсубсидий. Я знаю, что агентства недвижимости отмечаю рост спроса во вторичном сегменте и снижение в первичном.
Покупательские предпочтения в 2016 году
Рынок вторичного жилья в Екатеринбурге продолжает оставаться «рынком покупателя». Причём покупатели становятся всё более грамотными и придирчивыми. Кроме цены они обращают внимание на детали, которые раньше при выборе жилья практически не учитывались.
Ольга Ширыкалова
директор АН «Корифей»
Люди, выбирающие себе квартиру, научились считать свои деньги. Это касается не только расходов на покупку, но и затрат на дальнейшее обслуживание жилья. Сегодня в ходе осмотра квартиры часто интересуются размерами платы за коммуналку. Почти все обращают внимание на наличие водомеров. Очень хорошо реагируют, если в квартире установлены теплосчётчики. Бывает, уточняют, кто управляет домом – товарищество собственников жилья (ТСЖ) или УК. Как правило, покупателю больше подходит вариант с ТСЖ. Ещё одна фишка последнего времени – люди хотят, чтобы в доме были новые стояки водопровода и отопления. Если трубы старые, то некоторые покупатели даже смотреть не идут.
Так же чуть ли не обязательным требованием к квартире сегодня стало наличие стеклопакетов и более-менее свежего ремонта. Как замечает эксперт Павел Сенюк, покупатели понимают, что качественные отделочные материалы сегодня сильно вздорожали и стараются купить квартиру так, чтобы на ремонт потом не тратиться… Некоторые требования покупателей касаются не самой квартиры, а параметров сделки.
Екатерина Брызгалова
заместитель директора АН «Ранчо»
Даже низкая цена объекта сегодня не может гарантировать быструю его продажу. Например, покупатель может отдать предпочтение немного более дорогому объекту, если продавец готов оставить в квартире какую-то встроенную технику. Кстати, технику и кухонную мебель сегодня продавцы довольно часто соглашаются оставить новому владельцу квартиры. Ещё одно веянье времени – покупатель стал обращать внимание на особенность проведения сделки с тем или иным объектом. Он может отказаться, если помимо купли-продажи надо выводить объект из-под залога, гасить долги по объекту (пусть даже это входит в сумму покупки) и т.д..
Минус 10% – это нормальная цена
По наблюдением риэлторов, в 2016 году вторичное жильё в Екатеринбурге реализуется в приемлемые сроки (примерно, в течение месяца), если продавец сразу ставит цену на 10% ниже, чем запрашиваемая цена на подобные объекты в среднем по рынку.
Ольга Ширыкалова
директор АН «Корифей»
Минус 10 процентов от запрашиваемых по рынку сумм – это не дисконт, это нормальная цена реализации. Тот, кто хочет продать по цене, аналогичной тем, что стоят в объявлениях на продажу, дождётся того, что цена сделок ещё уйдёт вниз, и он будет вынужден либо снижать свои запросы, либо объект зависнет надолго. Есть квартиры, которые стоят на продаже годами. Вероятно, хозяевам не очень надо избавляться от них.
Если объект участвует в цепочке продаж, то владелец, снижая цену, как правило, ничего не теряет. Так как квартира, которую он купит, также достанется ему по сниженной цене.
Ирина Зырянова
управляющий директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Когда квартиры продаётся, чтобы купить другую – продавец разумнее походит к возможной корректировке цены, и игнорирует эмоциональные факторы (например – стоимость произведённого ремонта, или цена, по которой точно такую же квартиру якобы продали в соседнем доме и т.п.).
Как замечает Екатерина Брызгалова, в прошлом году продавцы крайне неохотно шли на снижение цен. Сегодня же большинство владельцев склонно прислушаться к рекомендациям риэлторов и снизить запрашиваемую сумму на 50-200 тыс. руб. Ещё одна достаточно новая черта в поведении продавцов квартир – они начали прилагать усилия к улучшению товарного вида квартиры.
Павел Сенюк
эксперт компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Покупатели сегодня обращают внимание на окружение, в котором им придётся жить. Важный показатель в этом плане – состояние подъезда. Уже есть примеры, когда продавец, при необходимости перед показом объекта делает в подъезде уборку. Очень редко, но уже встречается такое, что в продаваемой квартире проводится косметический ремонт. Правда это делается только в совсем уж запущенных квартирах.
По оценке директора АН «Корифей» Ольги Ширыкаловой, вложения в предпродажный косметический ремонт, почти наверняка не окупятся. Квартира прибавит в цене меньше, чем составили затраты на ремонт. Однако, благодаря нему объект будет продан за гораздо меньший срок.
Квартирные ценники смотрят на экономику
Руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков не видит предпосылок для слома тенденции на рынке и начала роста вторичного жилья в Екатеринбурге. По его мнению, до конца 2016 года, вероятнее всего цены продолжат медленно снижаться или будут колебаться в районе существующих значений. Впрочем, немало риэлторов полагают, что некоторый рост цен в обозримом будущем вполне вероятен.
Юлия Маслаускене
директор АН «Роттердам»
Со 2 июня 2016 года действует правило о нотариальном оформлении купли-продажи жилья, находящегося в долевой собственности. Подобных объектов на рынке огромное количество. Включение нотариуса в сделку увеличит расходы покупателя на 0,5% от стоимости объекта плюс 5 тыс. руб. (то есть минимум 15-20 тыс. руб.). Даже если нотариуса оплатит продавец, он учтёт это в цене на квартиру. Это может привести к росту цен. Не стоит забывать также о том, что выросли цены на стройматериалы. На новые квартиры, сдаваемые в 2017-2018 годах, застройщики уже подняли цены на 100-200 тысяч. Это тоже стимулирует рост вторички.
И всё же эксперты в один голос говорят о том, что динамика цен на вторичное жильё в первую очередь зависит не от рынка недвижимости, а от состояния экономики региона и в целом России. Основной источник средств для приобретения недвижимости и оплаты ипотечных кредитов – это доходы населения. И только рост производства может обеспечить рост этих доходов.
