Плата за скорость: цена потери на срочной продаже квартиры

5 месяцев уходит на продажу вторичной квартиры в текущих рыночных условиях. И, говорят, это – в среднем. Между тем, дело идет к лету – мертвому для рынка недвижимости сезону. Для тех, кто устал или в силу личных обстоятельств не может ждать покупателя, есть услуга – срочный выкуп квартиры. Чтобы разобраться, сколько собственник в среднем теряет в цене на экспресс-продаже, редакция metrtv.ru решила провести эксперимент и продать одну квартиру.

Рынок вторичного жилья «встал» год назад. Экономический кризис парализовал активность покупателей. Во времена квартирного застоя стало сложно улучшать жилищные условия за счет продажи имеющегося жилья. В особенно незавидное положение попали владельцы квартир, которые оказались не в состоянии выплачивать ипотеку. Реализовать залоговую квартиру по рыночной цене в адекватные сроки стало невозможно. Насколько низкой должна быть цена, чтобы покупатель нашелся за короткий срок? И с каким дисконтом готовы выкупить квартиру агентства недвижимости для дальнейшей перепродажи? Попробуем разобраться.

Квартиры так долго находятся в продаже, что некоторые интернет-доски объявлений пошли на то, что упразднили информацию о дате публикации объявления. К примеру, такой шаг был предпринят на сайте УПН

Эксперимент

Итак, мы решили продать квартиру. Ей стала однокомнатная квартира в Железнодорожном районе Екатеринбурга (около управления дороги) с видом на городской пруд и Екатеринбург-Сити. Квартира географически относится к Вокзальному району, но, фактически, примыкает к центру. 33 квадратных метра улучшенной планировки в кирпичном доме 80х годов постройки. Квартира в бодром послеремонтном состоянии: установлены пластиковые окна, сейф-дверь, а на полу – ламинат.

Ставим задачу не просто продать квартиру, а сделать это в короткий срок – не более 1 месяца.

Оценка стоимости квартиры

Для начала мы решили присмотреться к аналогичным вариантам. После изучения предложений о продаже на нескольких сайтах, был сделан вывод: диапазон цен на квартиры с подобными характеристиками –2,4-2,6 млн рублей. За более точной оценкой мы обратились к профессионалам.

Запрос на оценку был отправлен в два агентства недвижимости. Вердикт АН «ЛИНК» – 2 500 000 рублей. Коллеги из «БК_НДВИЖИМОСТЬ» дали вилку цен: 2,45–2,55 млн рублей, – в зависимости от состояния объекта. Все сходится, за отправную точку мы берем сумму цифру в 2 500 000 рублей.

Классическая продажа

Стоимость квартир в Екатеринбурге в среднем снижается в месяц на 0,8%, согласно статистике УПН. Не исключено, что покупателя придется ждать 4-6 месяцев (средний срок продажи). Пример: в этом же доме продается квартира соседей сверху аналогичной площади за 2,5 млн рублей. Квартира вышла в продажу в январе 2016 года. А значит, объект находится в продаже уже четыре месяца и все еще не продан. Не исключено, что нам придется ждать покупателя такой же срок. За пять месяцев экспозиции наша квартира потеряет в цене 100 000 рублей. Придется снижать цену в рекламе с 2 500 000 до 2 400 000 рублей.

Есть вероятность, что покупатель будет пытаться сбить цену. По словам риэлторов, все квартиры продаются с дисконтом. Причем, в последний год размер его существенно вырос.

Ольга Ширыкалова

директор ЦН «Корифей»

От уже выставленной цены (цены, до которой доторговались с собственником риэлторы) еще 100 000 рублей покупатель будет пробовать скинуть. Продавцам с этой мыслью свыкнуться сложно, но они идут на уступки. Тот, кому нужно продать, торгуется, ищет альтернативу, где, скорее всего, будет такая же уступка.

Предположим, что придется сделать скидку в 100 000 рублей. Сегодня это – средний размер дисконта. Подробно о скидках покупателям можно прочитать здесь . Таким образом, после продажи мы получим 2 300 000 рублей.

Кстати. На рынке «покупателя» большинство продавцов пользуется услугами риэлторов. Допустим, продажей нашей квартиры тоже занимается профессионал. За работу агента по недвижимости придется заплатить 3% от стоимости объекта (средний размер комиссии в Екатеринбурге за «чистую» продажу). А это – 70 000 от полученной от покупателя суммы.

Выходит, квартира будет продана через 5 месяцев за 2 230 000 рублей. Даже при классической продаже не избежать потери 10% от рыночной стоимости квартиры.

Продажа за месяц

Во многих агентствах недвижимости нам сказали, что если мы торопимся с продажей – достаточно опустить цену чуть ниже рынка. Говорили, что при таких условиях объект будет продан за 2-3 недели. Разумеется, эти обещания не подкреплялись какими-либо гарантиями. Если квартира не продастся в такие сроки, ни штрафов, ни комиссий продавец не получит.

*Цены указаны в млн руб.

Кстати, на продажу в нашем доме выставлена похожая однокомнатная квартира за 2,38 млн рублей, что ниже рынка. Судя по дате размещения объявления, собственник пытается продать ее с начала текущего года.

Мы можем выставить квартиру на продажу по минимально предложенной риэлторами цене 2,2 млн рублей (чтобы наверняка продать за 2 недели). Так как цена ниже рыночной на 300 000 рублей, предположим, что делать покупателю скидку мы не будем. А вот за услуги риэлтора придется заплатить, как и при классической продаже. Размер гонорара составит 66 000 рублей (3% от 2,2 млн рублей). В этом случае от продажи мы выручим 2 134 000 рублей. Плата за срочность составит 15% от рыночной стоимости квартиры.

Продажа за четыре дня

Услуга по выкупу квартир была на рынке всегда. Как правило, это сопутствующий вид бизнеса агентств недвижимости или инвестиционных компаний. Раньше на предложение выкупить квартиру в течение трех рабочих дней владельцы смотрели со здоровой долей скептицизма. Продать квартиру с дисконтом на рынке «продавца» еще два года назад если кто и решался, то в откровенно бедственном положении. Сегодня предложение выкупить квартиру срочно с 10-20% скидкой уже не выглядит так радикально. По словам участников рынка, популярность этой услуги среди продавцов взлетела. А вот количество игроков, желающих спекулировать жильем в кризис, сильно поубавилось.

Дело еще и в изменении налогового законодательства. С 2016 года срок владения квартирой, при которой не нужно платить налог с продажи был увеличен с 3 до 5 лет. Кроме того, есть вероятность, что занижать цену в договоре до 1 млн рублей (максимальная сумма продажи, с которой не нужно выплачивать налог на недвижимость) скоро станет невозможно. При регистрации права собственности указанную в договоре цену купли-продажи будут сравнивать с кадастровой ценой (максимально приближенной к рыночной). Вероятно, что на новую систему перейдут, когда будут закончены работы по формированию кадастровой стоимости квартир.

На первичном рынке тоже есть услуга по выкупу квартир. Некоторые девелоперы полгода назад запустили услугу trade-in в полном смысле этого слова. Квартира покупателя оценивается, выкупается застройщиком с дисконтом в 5-30%, а вырученные деньги направляются на приобретение квартиры в новостройке. Однако такую услугу предлагают всего несколько компаний (подробнее – здесь).

Все агентства производят выкуп за счет собственных средств. Покупателем обычно выступает физическое лицо – директор компании, хотя некоторые говорили о возможности проведения сделки с юридическим лицом (строго – с ИП, не ООО). Квартиры выкупаются с дисконтом 10-30%. Скидка за срочность будет исчисляться из рыночной цены объекта. И вот как раз в этом – тонкий момент. На вторичном рынке услугу по срочному выкупу квартиры в Екатеринбурге рекламируют порядка 10 компаний. Мы обзвонили часть. Разница в «рыночных ценах» однокомнатной квартиры составила 400 000 рублей:

*Цены указаны в млн руб.

Срочному выкупу подлежат далеко не все объекты. К примеру, некоторые компании отказываются выкупать квартиры, которые находятся в залоге у банка. Вообще, продажа залоговой квартиры – обычная сделка, хоть и подразумевает некоторые риски для покупателя. Некоторые от сделки с залоговой квартирой либо сразу отказываются, либо говорят, что за такую услугу может быть предусмотрена плата. И потому рекомендуют погасить жилищный кредит перед выходом на сделку самостоятельно. К примеру, потребительским кредитом.

Разница между самым скромным и самым щедрым предложениями по выкупу – 750 000 рублей. Это, практически, треть стоимости нашей квартиры. Самое интересное условие выкупа – продажа за 2 350 000 в течение 3 дней. Вся сумма – продавцу, никаких вычетов на комиссию риэлтора и скидку покупателю. За счет этого, получается, что мы получим даже на 120 000 рублей больше, чем в случае, если будем долго и мучительно продавать на свободном рынке нашу квартиру.

И это – странно. Каким образом агентство рассчитывает заработать на перепродаже квартиры, если нам предлагается большая сумма, чем может быть получена от обычного покупателя? Между тем, в агентствах недвижимости нас предупредили, что коллеги иногда вводят продавцов в заблуждение. Услугу по выкупу некоторые пытаются заменить обычной продажей. Связано это обычно с тем, что у компании нет достаточной суммы для выкупа объекта. Они заключают договор купли-продажи с продавцом, вносят аванс, а параллельно начинают искать покупателя. В этом случае, агентство зарабатывает на разнице цен, а продавец теряет время и деньги. Чтобы застраховаться от подобных случаев, рекомендуется внимательно читать договор купли-продажи и по возможности внести в договор пункт о штрафе за невыполнение обязательств в срок.

Предложений выкупить квартиру за 2,3 млн рублей было всего два. Гораздо реалистичнее выглядят условие по выкупу по цене не более 2 000 000 рублей. В этом случае плата за срочность – 20% от рыночной стоимости квартиры.

Цена за срочность

Три возможных способа продажи:

В ходе эксперимента ни одна квартира не пострадала. То есть не была продана. Если вывести происходящее в фазу реальной продажи, то, как вы считаете, какова вероятность продать квартиру на таких условиях? Каким бы методом продали квартиру вы?

Предлагаем поделиться своим мнением или опытом продажи в комментариях к тексту.