Во время квартирного застоя, когда средний срок экспозиции вторичного жилья достигает 5 месяцев, несколько риэлторских компаний в Екатеринбурге выступили с революционным предложением – продать квартиру клиента за 2 месяца. В противном случае – они выплачивают штраф. Редакция metrtv.ru разбиралась, в чем тут фокус, и какой ценой риэлторы будут добиться заявленного результата.
Сразу несколько агентств недвижимости Екатеринбурга выступили с предложением продать квартиру клиента за короткий срок. Одна компания обещает реализовать объект за 45 дней, другая – за 60 дней. Для сравнения, по статистике аналитиков, средний период продажи вторичной квартиры в Екатеринбурге составляет 120 дней.
Гурам Тухашвили
аналитик РИЦ УПН
Можно говорить о том, что средний реальный срок экспозиции составляет 4,5-5,5 месяцев. Все зависит от баланса цена-качество. Если вы выставите объект по демпинговой цене, то есть вероятность того, что он продастся быстро – в течение месяца-двух. Если вы выставите по завышенной цене, то квартира может простоять в продаже пару лет.
Теоретически, ускорить продажу квартиру могут разного рода хитрости. Московские эксперты советуют в кризис привлекать к объекту внимание за счет создания искусственного ажиотажа. Впрочем, уральские риэлторы считают, что на стагнирующем рынке с огнем лучше не играть.
Алексей Шаклеин
эксперт по недвижимости OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Есть один из метод – аукцион на повышение. Если сделать все правильно, а именно, выйти на рынок с правильной ценой и грамотно организовать процесс продаж, то цена может вырасти на 50-100 тысяч рублей (по однокомнатным квартирам). Мы так продавали объекты до 2014 года. Это легко удавалась, так как был «рынок продавца», цены хоть и незначительно, но росли. На «низком» рынке это тоже работает, но можно наткнуться на негатив со стороны покупателя.
Вчера я разговаривал с одним агентом, она рассказала, как работает. К примеру, объект стоит 7-8 млн рублей, а она выставляет за 5 млн. В объявлении она пишет, что показ квартиры состоится, допустим, только в пятницу 8 часов вечера. На показ приходят 30-40 человек. А потом она начинает торг – кто больше предложит. По ее словам, объект продается на 2 млн рублей дороже. Этот метод очень опасный на сегодняшнем рынке: агент может поднять цену, а последний покупатель может отказаться от таких условий. Либо агент может не поднять цену до желаемой клиентом цифры, а покупатель будет готов купить. И что делать? Это под силу большим профессионалам. Лучше сегодня выставлять объект по правильной, а не заниженной цене, и при грамотной рекламной кампании продать его в разумный срок (1-2 месяца), обойдясь без негатива со стороны коллег и недовольных покупателей.
Еще один метод привлечения внимания к объекту – подготовка объекта к продаже по всем канонам хоум-стейджинга. Однако в Екатеринбурге риэлторы за это не берутся. Агенты, обещающие экспресс-продажу квартиры, – не исключение. Делать уборку, косметический ремонт и расставлять мебель предстоит собственнику самостоятельно, опираясь на советы риэлтора.
Фактически, повлиять на скорость продажи сегодня может только цена. По статистике разных агентств, корректно оцененные квартиры продаются в срок до трех месяцев, а переоцененные – зависают в продаже. С теми собственниками, которые хотят попробовать продать квартиру по цене выше рынка, риэлторы отказываются работать. Считается, что сегодня этим заниматься нецелесообразно: в период падения спроса продать квартиру по завышенной цене, фактически, невозможно. Время и силы риэлтора будут потрачены впустую.
Андрей Бродский
директор ООО «БK_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Если цена клиента не адекватна, и объяснить ему это никак не получается, мы просто не заключаем договор. Мы говорим, вы – не наш клиент, а мы – не ваше агентство.
Александр Бабичев
директор РК «Проспектъ»
Бывают ситуации, когда, квартира, например, была куплена с привлечением ипотечных средств, условно, за 3 млн рублей, плюс собственник платил проценты по кредиту несколько лет. Себестоимость такого объекта, условно, 3,6 млн. руб, а на рынке он сегодня стоит всего 2,7 млн. Психологически люди не готовы к таким выкрутасам рынка. По завышенной цене мы договор не заключаем – смысла в этом нет: и клиенту, и нам нужен простой и понятный результат – продать квартиру. Мы же агентство, а не цирк дю Солей – мы чудесами не занимаемся, мы работаем на рынке, который, вне зависимости от наших с клиентом желаний, работает по своим правилам. Такой клиент походит по агентствам и, возможно, попробует продать квартиру с одним из них - согласившимся в силу слабого профессионализма работать с завышенной ценой. Но квартира – зависнет, а клиент все равно придет к пониманию, что надо либо снижать цену, либо откладывать эту операцию до лучших времен
В агентствах, которые обещают экспресс-продажу, отметили, что оценку производит риэлтор. А собственник с ней соглашается. Очевидно, что чем ниже опускается стоимость, тем короче становится срок продажи. Коллеги-риэлторы к таким методам работы относятся скептически: срок экспозиции зависит не от мастерства агента по недвижимости, а от того, сколько продавец готов потерять в цене.
Андрей Бродский
директор ООО «БK_НЕДВИЖИМОСТЬ»
«У нас есть методика продажи вашей квартиры за 30 дней!», – это все ерунда. Я тоже могу такую рекламу дать. Только тут надо добавить: если вы будете продавать свою квартиру по той цене, которую скажу я – профессиональный риэлтор. Я проходил кризис 1996 года, 2008 года… тогда создавалось впечатление, что кризис скоро кончится, и так оно и было. А сейчас такого ощущения нет – весь 2015 год мы ждали чего-то хорошего, а сейчас мы понимаем, что ждать ничего хорошего не надо, надо совершать какие-то активные телодвижения. Вот кто как может, так и совершает. Это – только начало, сейчас каких только предложений на рынке не появится.
За невыполнение обязательства продать квартиру в отведенные 60 дней агентство недвижимости обещает выплатить штраф. Однако размер штрафа исчисляется из комиссии риэлтора. Это значит, что риэлтор получит меньший гонорар за более позднюю продажу. О выплате «живых» денег клиенту речь не идет. То есть, если квартира не будет продана в период действия договора, то клиент ничего не получит от агентства.
Кстати, к вопросу о сроках. Что интересно, когда мы позвонили в одно из агентств, где обещают продажу квартиры за 60 дней и не минутой позже, риэлтор оказался занят и сказал, что перезвонит через 10 минут. Звонок раздался через час.
