Ситуация на рынке недвижимости характеризуется как спад. В базе скопилось рекордное за всю историю количество объектов на продажу, а сроки реализации квартир выросли до полугода. Продавцы отказываются снижать цены, а покупатели хотят больших скидок. Как продать квартиру на падающем рынке, и какую скидку предложить покупателю?
Позиция продавцов
евгений к
2015.08.03 11:42
Хорошие объекты будут стоить всегда дорого, люди в них не бедствуют, и скидывать дешево не будут.
Тatiana Lihacheva
2015.07.09 22:06
Почему мы должны дешево продавать свое жилье? Даром оно нам не досталось! Интересно, услуги риэлторов тоже подешевели?
Такие комментарии оставили собственники жилья полгода назад в ответ на заявление о необходимости снижать цены. С тех пор мало что изменилось, говорят риэлторы. Продавцы завышают цены на объекты и рассчитывают на мастерство агента и… чудо. Однако риэлторы к экономическим чудесам в расцвет экономического кризиса относятся скептически.
Елена Мяло
директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека)
Сейчас цены – в волатильном состоянии. Тем не менее, если собственник обращается к риэлтору, он выставляет цену своего объекта на максимальный уровень. Даже не в реалиях сегодняшнего дня, а в принципе, достаточно дорого. Все это происходит со словами: «Вы – агентство, обладаете рядом инструментов, вот и продайте мою квартиру дорого». Что бы ни говорили СМИ, практика или соседи, собственники сегодня, не смотря ни на что, сами может быть, продадут и дешевле, но через риэлторскую компанию они пытаются выставить дорого.
Впрочем, ситуация сдвинулась с мертвой точки. Сильным аргументом в пользу снижения цен стало известие об окончании программы субсидирования ипотечных ставок. С продажей пришлось поспешить, чтобы успеть купить квартиру в новостройке по льготной ипотеке.
Алексей Шаклеин
эксперт по недвижимости OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Все переждали декабрь, многие до последнего надеялись, что придет тот самый покупатель с деньгами и купит квартиру без торга. До конца года этого не случилось, в январе все начали принимать меры. Отчасти связано это тем, что отменяют программу господдержки ипотечных ставок. Хоть льготная ипотека – для покупки квартир в новостройке, но такие сделки завязаны на продаже вторичного жилья. Люди хотят успеть до окончания действия программы, поэтому собственники стали охотнее идти на снижение цены. К примеру, в декабря 2015 года владелец хотел продать однокомнатную квартиру за 2,3 млн рублей, но отказывался сделать скидку в 50-100 тысяч рублей. В январе ему пришлось скинуть сразу 200 000 рублей, квартира была продана за 2,1 млн рублей.
Тем не менее, на рынке по-прежнему присутствуют собственники, которые продают не торопясь. Задачи продать в определенные сроки перед ними не стоит. Завышенную цену объекта они продолжают объяснять разными причинами – от дорогостоящего ремонта до повышения курса доллара. Во многом благодаря такому поведению средний срок продажи вторичных квартир в Екатеринбурге составляет 4,5-5,5 месяцев. Такова статистика УПН. Сегодня проходит почти полгода с момента публикации квартиры в базе до снятия. Риэлторы делают уточнение: полгода требуется на продажу только тех объектов, цена которых завышена.
Ольга Ширыкалова
директор ЦН «Корифей»
Если квартира выставлена в продажу по адекватной рынку цене, то срок продажи – месяц. Проблема в том, что по завышенной цене сейчас пытаются продаются 80% объектов. Работать с продавцами очень сложно, убеждать их снижать цену. Вот, к примеру, вчера клиентка отказалась от продажи квартиры только потому, что она ее покупала за 2,3 млн рублей, вложила в дорогостоящий ремонт 700 000 рублей, а сегодня такую квартиру можно продать, максимум, за 2,5 млн рублей. Она отказалась от продажи квартиры, сказала: «мне жалко.
Тем, кому «жалко», риэлторы предлагают повременить с продажей. Сколько придется ждать лучших для реализации квартиры времен, пока не известно. Предположительно, несколько лет.
Алексей Шаклеин
эксперт по недвижимости OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Вот вчера мы оценивали квартиру в центре. У продавца – желание продать за 5 млн рублей, а мы оценили объект в 4,2 млн рублей. Мы сказали, что если вы хотите выручить 5 млн рублей за квартиру, то сейчас просто не время продавать. Люди снимают квартиры с продажи.
Стратегия покупателей
Поведение покупателей в ситуации спада на рынке недвижимости начало меняться. Ощутив себя хозяевами положения, некоторые платежеспособные покупатели начали вести себя агрессивно в вопросах торга. К примеру, в Москве собственникам поступают предложения опустить цену объекта на 30-40%.Риэлтор Анна Моисеева описывает происходящее на своей странице в социальной сети следующим образом:
Анна Моисеева
Анна Моисеева, риэлтор (г.Москва):
Участились смски вроде: "Здрасьте! Я по поводу квартиры, которую вы продаете за 15 млн. Если собственник готов продать ее за 9 млн, я подъеду на осмотр". Люди! Перестаньте читать рбк и прочих советских газет за обедом! Будьте реалистами, ищите хорошие реальные варианты, торгуйтесь на 100-200-400 т.р. и покупайте.
В Екатеринбурге покупатели если и делают нескромные предложения продавцам, то крайне редко. Тем, кому не хватает средств на приобретение желаемого объекта, рассылают в агентства недвижимости предложение выкупить объект с большим дисконтом. Так ведется поиск продавца, который уже потерял надежду реализовать свой объект по запланированной цене или которому срочно понадобились деньги.
Елена Николаева
начальник отдела жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖМОСТЬ»:
Покупатели, которые пользуясь предлогом нестабильной политической и экономической ситуациями, предлагают, к примеру, купать квартиру за 2 млн рублей, когда она выставлена на продажу за 3 млн рублей. Но таких – единицы. Они рассылают по всем агентствам недвижимости письменные запросы: «Есть два миллиона рублей, но есть желание приобрести квартиру улучшенной планировки за 3 млн. Буде такой объект, звоните – куплю». Но все понимают, что огромных скидок на рынке недвижимости сейчас нет.
Считается, что максимальный размер дисконта, о котором допустимо заводить речь в текущих условиях в Екатеринбурге – до 10% от заявленной стоимости. И то, в этом вопросе перемены произошли относительно недавно. Еще год назад покупатели отличались более скромными запросами.
Игорь Обухов
директор АН «Антей»:
В вопросе торга за последний год все изменилось радикально. Если раньше торговались в пределах 3% от стоимости объекта, то сейчас идет торг в пределах 10% от стоимости объекта.
Разумный компромисс
Оценить объект корректно сегодня сложно. Стоимость аналогичных вариантов может ввести в заблуждение. В продаже находится рекордное количество квартир, часть из которых – существенно переоценена. Считается, что самый верный способ – ориентироваться цены реально совершаемых сделок.
Ольга Ширыкалова
директор ЦН «Корифей»
Я смотрю на среднюю стоимость продажи по агентству. К примеру, если я вижу, что с завидной регулярностью принимаются авансы за однокомнатные «хрущевки» в более ли менее отдаленных районах города за 2,3-2,35 млн рублей, и эти квартиры покупают по этой цене, то аналогичные квартиры нужно выставлять по этой цене. Дороже такие объекты сейчас просто не продать.
Узнать цену предлагаемого к реализации объекта можно, заказав бесплатную оценку объекта недвижимости в рубрике «оценка недвижимости».
Есть еще один способ оценки. Он подойдет тем продавцам, кто планирует самостоятельно оценить свой объект или проверить корректность предложенной риелтором стоимости. В этом случае отталкиваться придется все-таки от цен предложения. Однако во внимание рекомендуется брать только определенный сегмент этого спектра.
Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
Чтобы быть актуальным в определении цены сегодня, нужно четко анализировать ценовую категорию и однозначно быть в нижней четверти минимальных цен. Задача – быть в первой пятерке квартир с самыми низкими ценами. Сейчас разбег по ценам колоссальный. К примеру, при подборе однокомнатной квартиры на ВИЗе примерно одной категории и состояния, разбег цен – до 700 000 тысяч. Разумеется, что те, кто выставил на 700 000 дороже, продавать будут гораздо дольше.
Раньше этот метод использовался с точность наоборот. Продавцы выставляли цену исходя из максимальных значений квартир-аналогов, а потом корректировали ее по мере получения откликов. Такая стратегия больше не работает: объектов в продаже стало настолько много, что покупатели не обращают внимания на самые дорогие квартиры из конца списка. Переоцененные объекты «зависают» в продаже, собственник теряет время. А время, как известно, – деньги.
Елена Николаева
начальник отдела жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖМОСТЬ»:
Я расскажу, как оценивают наши специалисты. Они открывают прайс с аналогичными объектами, к примеру, двухкомнатными квартирами на Уралмаше. Допустим, таких объектов – 500 штук. Первые 100 объектов с самой низкой ценой будут проданы. Иными словами, те, которые входят в 1/5 по цене, более ли менее реально продаются. Объекты со средними ценами – 2/5 и 3/5 по цене – будут проданы за средний срок экспозиции – месяца за 4. На квартиры с самыми высокими ценами смотреть даже не стоит, они не будут проданы, пока собственник не скорректирует цену.
Отметим, что выведенную, практически, математическим путем цену предстоит периодически актуализировать. Цены на вторичное жилье уходят вниз со скоростью 0,8% в месяц.
Антон Аккузин
ведущий специалист отдела жилой недвижимости АН «Квартет-бюро»:
Цены снижаются, а эти объекты остаются на позициях, которые были актуальны полгода назад. Полгода назад цена была рыночной, покупатели ездили смотреть объект. Но сейчас за эту цену никто уже не готов купить. А продавцы все еще рассчитывают, что все вернется на круги своя.
В начале 2016 года стало очевидно, что в ситуации «рынка покупателя» продавцам не удержать цены. Конкуренция между объектами слишком высока, движение цен вниз – уже началось. По словам риэлторов, в Екатеринбурге покупатели не были замечены в «покупательском экстремизме» и желании радикально обрушить цены. Происходящее укладывается в рамки общего экономического спада. А значит, сегодня владельцам приходится либо соглашаться на те суммы, которую готовы предложить в текущих условиях платежеспособные покупатели, либо снимать объект с продажи и ждать лучших времен.
