На все вторичные квартиры покупателей сегодня не хватает. В такой ситуации, казалось бы, если появится желающий купить квартиру, пусть не сегодня, а в среднесрочной перспективе, продавцу надо запастись терпением и его дождаться. Впрочем, не все риэлторы согласны, что это – оптимальный план действий.
Эта история случилась в августе 2015 года. Двухкомнатная квартира была выставлена в продажу, но особым успехом не пользовалась. Так прошло полгода. И вот появилась покупательница, которая пообещала выкупить квартиру, но через два-три месяца. В качестве подтверждения серьезности своих намерений она предложила внести предоплату в 300 000 рублей в счет будущей сделки. Нужно ли было соглашаться продавцу на условия покупателя, или лучше было бы продолжить продавать квартиру? Об этом мы спросили риэлторов, а их мнения разделились.
Такую ситуацию сегодня можно назвать стандартной. На рынке сегодня много покупателей, у которых желание приобрести новую квартиру уже появилось, а деньги – пока нет. Чаще всего это люди, которые улучшают жилищные условия за счет продажи имеющегося жилья. Квартира выставляется на продажу, а параллельно начинается поиск встречного варианта. Вот только найти новую квартиру проще и быстрее, чем продать старую. И после того, как был найден удачный вариант, к которому «лежит душа», покупателю от него отказаться сложно. Риэлторы для таких клиентов даже разработали специальную схему приобретения – бронирование квартир на вторичном рынке.
Павел Маслихин
заместитель генерального директора по риэлторской деятельности, ЦН «Северная казна»
Таких случаев стало много этим летом – продавцы вторички начинают присматривать встречные варианты покупки до того, как находят покупателя на свою квартиру. В результате, они находят подходящую квартиру, и агентство предлагает следующее – бронирование квартиры на вторичном рынке на определенный срок, так называемый trad in. Квартира покупателя принимается на реализацию.
Некоторые агенты по недвижимости уверены, что при текущем перекосе спроса и предложения (на продажу в Екатеринбурге выставлено 11 400 квартир – это рекордный показатель за всю историю) нужно использовать любую возможность для продажи. И делятся советами, как вести себя продавцу с покупателем, у которого деньги появятся позже.
Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
Сейчас любой покупатель на вес золота со всеми его сложностями и проблемами. Я бы четко проанализировала перспективы сделки. Если ничего не говорит о том, что она не совершится, то квартиру можно снять с продажи. Просмотров в интернете огромное количество, а звонков от покупателей крайне мало. Большого вреда от того, что вы снимете квартиру с продажи на два-три месяца, вообще не будет. Сейчас квартира продается около полугода.
Преимущество отложенной сделки для продавца – цену квартиры можно зафиксировать, таким образом, предупредить ее снижение. А это – существенный плюс, если учесть, что вторичная недвижимость в Екатеринбурге взяла курс на понижение цен: каждый месяц стоимость уходит вниз на 0,4-0,8%. Для фиксации цены продавцу достаточно подписать с покупателем предварительный договор. Кроме того, можно документально закрепить финансовую ответственность покупателя за немотивированный отказ от выхода на сделку.
Игорь Обухов
директор АН «Антей»
Продавцы сегодня соглашаются ждать. С покупателем можно заключить предварительный договор с предоплатой и штрафными санкциями. Размер штрафных санкций устанавливается по договоренности сторон. Кроме того, сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств по предварительному договору, обязана возместить второй стороне причиненный таким отказом ущерб. Может быть использован и задаток – мера непопулярная, покупатели, как и риэлторы, на это идут крайне неохотно.
Задаток является невозвратной суммой. В отличие от аванса, если покупатель передумает выходить на сделку, продавец оставляет задаток себе. Эта сумма хотя бы частично сможет компенсировать потерю времени, которая сегодня означает потерю объектом в цене. Чем больше сумма задатка или аванса, тем меньше вероятность, что покупатель передумает.
Павел Маслихин
заместитель генерального директора по риэлторской деятельности, ЦН «Северная казна»
Сумма должна быть не сильно большая, чтобы не испугать покупателя, и не сильно маленькая, чтобы он не ушел. В принципе, средней суммой аванса считается 50-100 тысяч рублей, но в некоторых случаях доходит до больших сумм, чтобы покупатель не передумал. И ему надо понимать, для чего дается такой большой аванс.
Переданная продавцу сумма за квартиру должна удержать покупателя от того, чтобы он начал присматриваться к другим объектам. Впрочем, в условиях, где квартиры дешевеют со скоростью до 50 000 рублей в неделю, ни авансом, ни задатком покупателя не удержать, говорят риэлторы. А потому, часть экспертов уверена, что ожидание выхода покупателя на сделку – это потеря времени и денег.
Ольга Ширыкалова
директор ЦН «Корифей»
Например, в ситуации с задатком покупатель передаст продавцу 50 000 рублей, а через месяц он найдет уже на 100-150 тысяч дешевле. Ему, возможно, уже будет все равно на эти 50 000 рублей, если сегодня он уже может купить больше и дешевле. Это лето показало, проходит месяц, и покупатель видит, что объекты подешевели. Бывали даже такие случаи, когда при достаточно длинной подготовке сделки – ипотека, опека, – вносился аванс на месяц, и когда все уже было готово полностью, покупатель говорил: «В соседнем доме точно такая же квартира стоит на 100 000 дешевле. Снизите цену – куплю, нет – заберу аванс и уйду». Такие случаи бывают, поэтому кого-то ждать я не рекомендую.
Кроме того, сегодня есть и более эффективные стратегии продажи квартиры, чем удержание покупателя авансом или задатком, говорят риэлторы. К примеру, снижение стоимости объекта. На активизировавшемся осеннем рынке жилья у собственника есть неплохие шансы продать квартиру.
Алексей Шаклеин
эксперт по недвижимости OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
В текущей рыночной ситуации, я бы сказал, что смысла чего-то ждать нет. Цены корректируются вниз, предложений достаточно много. Сегодня лучше скорректировать цену – поймаешь гораздо больше потенциальных покупателей с рынка. К тому же рынок немного активизировался в июле-августе, после того, как ключевую ставку понизили – начали возвращаться ипотечные покупатели.
Правда, риэлторы отмечают, что в случае с дорогими или эксклюзивными объектами (к примеру, производственные базы или иные коммерческие помещения большого метража), покупателя можно немного и подождать. Такие объекты дольше всех других стоят в продаже.
А между тем, в истории с непроданной двушкой владелец квартиры все-таки решил взять с покупателя 300 000 рублей и дождаться, когда будет найдена остальная сумма. Однако покупательница в последний момент пошла на попятный – она решила, что 300 000 рублей – неоправданно большая сумма. Было предложено внести 50 000 рубелей в счет будущей сделки. Собственник с этим согласился, но настаивал на том, чтобы средства были оформлены в качестве невозвратного задатка. Оказалось, что покупательницу это не устраивает. Она выдвинула свои условия: деньги передаются в качестве возвратного аванса, а собственник снимет объект с продажи на три месяца. Продавцу эта схема показалось слишком ненадежной. В результате, было решено каждому остаться при своем и созвониться, когда у покупателя все-таки появятся деньги.
