Однокомнатные квартиры в Екатеринбурге всегда были самым востребованным товаром на рынке жилья. Их быстрее всего раскупали, их было легче всего сдать в аренду. Однако времена изменились. Скупленные когда-то в большом количестве «однушки» оказались массово выброшенными на рынок. А их стоимость начала падать быстрее всех остальных типов квартир.
Рынок оказался перенасыщен однокомнатными квартирами. Такую тенденцию зафиксировала УПН. За последние шесть месяцев количество однокомнатных квартир возросло в продаже на 77%. Число «двушек» и «трешек» в базе предложения также увеличилось, хотя и менее существенно – 50% и 28% соответственно. Объем многокомнатных квартир в продаже выросло лишь на 10%.
С чего все началось?
По одной из версий, перенасыщение рынка однокомнатными квартирами стало следствием того, что девелоперы несколько лет назад проектировали новые жилые комплексы с преобладанием «однушек». Это был ответ на запрос рынка, так как именно малометражные квартиры и студии раскупались быстрее всего.
Гурам Тухашвили
аналитик РИЦ УПН
Небольшие – однокомнатные и двухкомнатные – квартиры, остаются наиболее ликвидным продуктом на рынке жилья. Поэтому неудивительно, что таких объектов в последние годы было реализовано застройщиками немало. По той же причине на этапах резкого увеличения или уменьшения объема предложения на вторичном рынке их число меняется «с более высокой скоростью».
По другой версии, массовый выход однокомнатных квартир в продажу связан с тем, что владельцы квартир разочаровались в недвижимости как инструменте сохранения капитала. Многие покупали квартиру, надеясь заработать на росте стоимости квадратного метра и сдаче кварты в аренду. Однако как стоимость продажи, так и ставка аренды взяли курс на снижение.
Константин Юрченко
руководитель департамента экономики Высшей школы экономики и менеджмента УрФУ
Поскольку кризис в экономике будет усугубляться, часть ранее приобретенной «инвестиционной недвижимости» будет неизбежно выставляться на продажу. Это приведет к росту предложения на рынке. А учитывая, что чаще инвестировали именно в приобретение однокомнатных квартир, их на рынке появится больше.
Правда, непонятно, чего ждали инвесторы (пусть и непрофессиональные), откладывая продажу на самый неблагоприятный для этого момент? Риэлторы считают, что все дело в ожиданиях, которым не суждены было сбыться.
Павел Маслихин
заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности
Проблема следующая – ожидания продавцов относительно стоимости объекта и текущей ситуации на рынке не всегда совпадают. Даже среди моих клиентов были люди, которые были уверены в конце прошлого года, что рынок скоро восстановится. Они считали, что цены нужно поднимать. Когда валюта начала расти в цене, многие собственники предполагали, что недвижимость также взлетит в цене. Те, кто задрал цены в конце года, они просто не сумели продать, и ушли в долгие продажи.
Почему не покупают?
Так или иначе, число объектов в продаже растет, а интерес к однокомнатным квартирам, по наблюдению риэлторов, начал падать.
Павел Маслихин
заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности
В последнее время клиенты смотрят «двушки» и «трешки». Причем, трехкомнатные квартиры совсем недешевые – 6,7,8 миллионов в центре и прицентральных районах. А «однушки», которые есть – они все в продаже «стоят».
По мнению экспертов, покупатели однокомнатных квартир – достаточно специфическая категория. Чаще всего самые маленькие квартиры в качестве первого жилья покупают молодые семьи и приезжие из областных городов. Эта категория граждан является экономически самой неустойчивой, подверженной влиянию финансового кризиса серьезней всех остальных. В период финансовых неурядиц многие из них отложили покупку квартиры до лучших времен.
Инвесторы, даже непрофессиональные, уже давно не присутствуют на рынке вторичного житья в качестве покупателей. Полгода назад стало очевидно, что иные инструменты сбережения и приумножения капитала стали привлекательнее. К примеру, валюта. За год (с июля 2014 года) стоимость доллара выросла на 71%, а евро – на 40%. Фактически, если бы год назад инвестор вложил средства в покупку долларов, а не квартиры, то (учитывая рост стоимости валюты и падение цен на жилье) сегодня он смог бы купить уже две квартиры. А между тем, тренд по снижению курса рубля продолжится до конца 2015 года. По крайней мере, такой прогноз сделали аналитики Сбербанка: «Не исключен шок на валютном рынке в 4м кв. 2015 года, когда волатильность пары евро-доллар сильно вырастет. Падение рубля может превысить естественный уровень снижения, обусловленный падением цен на нефть».
Когда это кончится?
С начала года однушки уже успели потерять в цене 5,3%. Только за последний месяц они подешевели на 1,1%. И это – официальная статистика УПН, основанная на ценах предложения. Цена реализации уходит вниз гораздо значительнее. В рамках торга и переговоров с покупателями квартира теряет в цене, как минимум, 100 000 рублей.
Игорь Прах
заместитель генерального директора АН «ЛиКом»
Шаг торга увеличился. Раньше в среднем было принято уступать от 50 до 80 тысяч рублей за квартиру. А сейчас – от 100 тыс. рублей и более. По некоторым квартирам скидка может доходить до 500 тысяч рублей. У нас, к примеру, недавно была такая сделка.
Впрочем, такая ситуация рано или поздно закончится. Цены на недвижимость пойдут в рост. Правда, никто не знает, когда это случится. Не исключено, что рынок качнется в сторону продавца в 2017 году.
Константин Юрченко
руководитель департамента экономики Высшей школы экономики и менеджмента УрФУ
Долгосрочные перспективы рынка жилой недвижимости по-прежнему внушают оптимизм. Сохраняется значительная потребность людей в улучшении жилищных условий, сохраняются сбережения населения на банковских вкладах (плюс есть другие, менее прозрачные для аналитики финансовые инструменты, используемые домашними хозяйствами). По мере адаптации экономики к характеристикам текущего кризиса (к сожалению, нет оснований оптимистично говорить о скором выходе из него, более вероятно привыкание к ситуации) эти факторы, связанные вместе, подтолкнут рынок. Однако пока общая обстановка в экономике остается кризисной, денег на руках у населения больше не становится, банки проводят очень осторожную политику при выдаче кредитов, поэтому роста цен в ближайшие 1,5-2 года ожидать явно не стоит.
