Дефицит ликвидности на рынке жилья толкает собственников на бартер. Дачу сегодня меняют на внедорожник, офис – на домик в деревне, а гараж – на земельный участок с комплексом строительных услуг. Причем, обменами сегодня занимаются не только физические лица, но и некоторые девелоперы. Между тем, несмотря на то, что процесс обмена кажется достаточно простым и понятным, юридическая сторона вопроса имеет ряд нюансов.
На всех рынках недвижимости сокращаются объемы продаж. Виноваты во всем продавцы вторички, говорят риэлторы. В текущих условиях они морально не готовы перестраиваться и снижать цены. А без этого сегодня не продать: на рынке – максимальное количество объектов в продаже – 11 100 квартир, покупателей на всех не хватает. Дело в том, что еще недавно участники рынка повторяли, как мантры, что недвижимость – это уникальный инвестиционный актив, который никогда не теряет в цене. И сегодня продавцы никак не могут поверить в то, что их ожидания были обмануты.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела РИЦ УПН
Очень серьезная проблема в настоящий момент для тех, кто улучшает жилищные условия – продажа вторички. Продать квартиру на вторичном рынке очень сложно, либо это надо делать с существенными скидками – а это тормозит продажи на других рынках
Упрямство продавцов спровоцировало дефицит ликвидности на всех рынках жилья. Пострадал и рынок новостроек, и загородки. Дело в том, что большинство сделок по улучшению жилищных условий завязано на продаже имеющегося объекта. А средний срок продажи объекта на вторичном рынке сегодня равен 6,5 месяцам.
Алексей Шаклеин
эксперт по недвижимости OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Все деньги – в других объектах недвижимости. Есть желание, к примеру, купить трехкомнатную квартиру, но у людей еще своя квартира не продана. И вот они живут ожиданиями прошлого года, и когда ты приезжаешь и говоришь, что квартира теперь стОит, допустим, 4 млн, а не 4,5 млн, как это было год назад, они не готовы это принять. Получается, заявок много приходит, но реально из них переходит в договоры только 10-15%
Получается, имущество и желание улучшить жилищные условия есть, а «живых» денег – нет. Впрочем, нельзя сказать, что для собственников это препятствие является непреодолимым. Доски объявлений в Интернете начали наполняться объявлениями следующего содержания:
Меняю 3-х комнатную квартиру (80 кв.м) в новостройке на дом
Обмен земельного участка на авто, мотoцикл, снегоход, квадроцикл
ВАЗ-2114 2006 г.в. на земельный участок
Земельный участок 30 соток, обмен на авто, недвижимость, спецтехнику
Участок в Сысертском р-не – на цемент
Гараж Вайнера 53а на производственно-складское или офисное помещение
Обмен 3х кв на Широкой речке на 2х кв в ЖК Репин Парк
Обмен коттеджа у ТРЦ "Радуга" на квартиры
Меняю действующий бизнес и земельный участок в Логиново на квартиру в Екатеринбурге
Павел Маслихин
заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности
Всегда, когда на рынке образовывается дефицит ликвидности, появляются различные бартерные схемы. В текущий период это явление тоже присутствует. Что только не предлагают: торговые площади обменять на коттеджи, производственные мощности – на офисное здание. Чаще всего, когда на показе встречаешься с покупателем, они изливают душу – не могут продать свой объект. Есть, к примеру, один поселок в Сысерти, девелопер предлагает обменять коттеджи на все, чем готовы расплатиться покупатели – дорогие квартиры, торговую и коммерческую недвижимость.
Кстати, обменные сделки могут завести далеко. Истории известны случаи грандиозных обменов. Так, например, в 2005 году жителю Канады удалось путем 14 операций выменять красную канцелярскую скрепку на двухэтажный дом. Его успех строился на принципе обмена менее ценного объекта на более ценный или, как минимум, более ликвидный. Скрепку он обменял на шариковую ручку в виде рыбки, ручку – на дверную ручку, дверную ручку – на газовую плитку, плитку – на электрогенератор и т.д.
А между тем, в процессе обмена автомобилей на участки и обратно можно все потерять. В этом вопросе главное – оценка получаемого имущества и рисков, с этим связанных. В некоторых случаях потребуется привлечение профессиональных оценщиков. Риэлтору оценка автомобиля или действующего бизнеса не по плечу.
Появление бартера – не самое лучшее, что случалось с рынком жилья. Прямые мены не характеризуют рынок как цивилизованный. На сформированном рынке все сделки производятся через продажу, а ответственность несет профильный специалист. С другой стороны, как решать квартирный вопрос через продажу, если «живых» денег на рынке почти нет?
Выясненную стоимость обмениваемых объектов необходимо фиксировать в договоре. Причем, сам договор будет принципиально отличаться от договора купли-продажи.
Кристина Манузина
юрист ООО ЮФ «ЮРЛИГА-БИЗНЕС»
Сделку необходимо оформить с учетом положений гражданского законодательства о договоре мены (глава 31 Гражданского кодекса РФ). В законе указано, что к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. По общему правилу, предполагается, что обмениваемые товары равноценны, поэтому если стороны обмениваются неравноценными товарами, то об этом надо прямо указать в договоре. А также прописать условие о том, когда и в каком размере сторона, которой передан товар большей стоимости, исполнит обязанность по оплате разницы в цене (это может быть любой момент по соглашению сторон: до или после исполнения ее обязанности передать товар, или одновременно с указанной обязанностью)
Новый тип сделки – новые риски. При обмене имуществом могут возникать непредвиденные сложности. К примеру, может оказаться, что автомобиль находится в залоге у банка (получить справку об отсутствии обременений в данном случае невозможно). Также вопросы вызывает физическое состояние авто, возможно, оно побывало в нескольких авариях и не прослужит новому владельцу долго. Если недвижимость выменивается на услуги, то ситуация обстоит еще сложнее – объект передается сегодня, а услуги будут оказывать (или не будут) – завтра. Все споры сторонам сделки предстоит решать в суде.
Кроме того, есть определенные нюансы проведения обмена с точки самой процедуры. Обмен разными по сути товарами может предполагать обращение в две государственные инстанции. Тот собственник, чье имущество будет переписано в первую очередь, – в зоне риска.
Кристина Манузина
юрист ООО ЮФ «ЮРЛИГА-БИЗНЕС»
Если стороны договорились о том, что одна из них передает, к примеру, автомобиль, а другая – земельный участок, то для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок обеим сторонам необходимо явиться в регистрирующий орган, а для перерегистрации автомобиля на нового собственника в органы ГИБДД достаточно прийти новому владельцу с договором. В данном случае у стороны, которая передает по договору автомобиль, возникает риск того, что другая сторона не явится в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на земельный участок, ее можно в таком случае понудить сделать это путем обращения в суд (статья 551 Гражданского кодекса РФ). Можно также указать в договоре, что сторона, которая обязана уплатить разницу в цене обмениваемого товара, делает это после государственной регистрации перехода права собственности, чтобы у другой стороны был стимул явиться в регистрирующий орган
Бартер на рынке недвижимости пока, скорее, редкое явление, чем тренд. По крайней мере, участники рынка не верят в развитие такой тенденции. Обмен имуществом – это слишком сложно, слишком нецивилизованно, слишком рискованно. Говорят, должны сойтись звезды, чтобы встретились два человека, которые были бы готовы обменяться самым дорогостоящим имуществом. В случае с жильем, большинство собственников, вероятнее, согласятся продать с дисконтом, чем пойти на риск и компромисс вопросе улучшения жилищного вопроса. Впрочем, все может измениться. Бартер в России хорошо знаком многим, до 90-х годов все жилищные вопросы только так и решались.
Автор: Евгения Курмачева
