Риэлторы советуют продавцам вторичного жилья тщательно готовить к реализации квартиру и пакет правоустанавливающих документов, оценивать объект, исходя из цен реально совершаемых сделок, а не предложения, и быть гибкими к требованиям покупателя. И поспешить с продажей. Успеть рекомендуется до конца мая.
2015 год стартовал обвалом объема предложения. Падение курса рубля и взлет ипотечных ставок напугали продавцов вторичного жилья настолько, что многие решили отложить все операции с квартирами до экономически более стабильных времен. Этой линии поведения они придерживались вплоть до середины февраля. Ближе к марту ситуация начала стабилизироваться, произошла определенная адаптация к наступившим изменениям. Продавцы вернулись к идее выставить квартиры на продажу. База предложения начала пополняться. Причем, объем предложения нарастал лавинообразным темпом и к середине весны разогнался до скорости +3% в неделю. И тогда на рынке случился квартирный «застой».
Михаил Хорьков
главный аналитик РИЦ УПН
Количество сделок начало сокращаться, спрос – падать, соответственно, квартиры с рынка перестали уходить прежними темпами, они просто копятся. Той оборачиваемости квартир, которая была в прошлом году, не стало. Продавцов становится все больше, а покупателей – меньше. Думаю, что при сохранении темпов роста предложения уже в ближайшие недели мы выйдем на исторический рекорд объемов предложения – 10 700 объектов
Сегодня в базе УПН в продаже находится 9 850 квартир, что на 26% больше чем три месяца назад. А между тем, покупатели вторичного жилья, в отличие от продавцов, линию своего поведения кардинально не меняли. Кривая спроса ушла в крутое пике еще в январе текущего года.
Индекс активности спроса на недвижимость, март 2014–март 2015
График основан на данных АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Андрей Бродский
руководитель АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Такого не было давно – мы много лет не приближались к такому высокому показателю объема предложения. Вряд ли кто-то из риэлторов скажет, что не заметил того, что идет снижение количества реальных сделок на рынке вторичного жилья. Очень многие покупатели сегодня не могут себе позволить то, что могли позволить вчера
Игорь Прах
заместитель генерального директора АН «ЛиКом»
Количество сделок резко упало, с начало года спрос сократился почти в 2 раза. Уровень жизни населения упал, инфляция подросла, цены на все заметно выросли. Кроме того, основной фактор-ипотека. Раньше с ипотекой, по нашим наблюдениям , проходило до 80% сделок с жильем в Екатеринбурге. Сегодня жилищные кредиты на вторичное жилье банки выдают под 14,50% – 15,95%. далеко не каждый готов кредитоваться под такой процент. Соответственно ипотека просела, количество предложения по объектам растет –спрос падает, срок экспозиции увеличился, сделок стало меньше
Все складывается не в пользу рынка вторичного жилья. Продавцам вторички сегодня приходится конкурировать не только друг с другом, но и с продавцами первичного жилья, и даже с собственниками, которые сдают квартиры в аренду. Условия покупки вторички сегодня являются самыми малопривлекательными.
«Х» ≠ «У»
На рынке впервые за долгое время сложилась уникальная ситуация: ежемесячный платеж за арендное жилье перестал равняться платежу по ипотеке. Еще несколько месяцев назад был выбор – платить 17-20 тысяч рублей в месяц за аренду или ипотеку. У вторички был козырь – при аналогичных затратах квартира оформлялась в собственность.
Однако зимой 2015 года начали действовать разнонаправленные тенденции – аренда начала дешеветь, а ипотека на вторичное жилье – дорожать. К примеру, сегодня аренда однушки в районе ВИЗ, Пионерский, Автовокзал (1 ценовой пояс) сегодня стоит 14 000 –15 000 рублей в месяц. В то же самое время, ежемесячный платеж по кредиту на квартиру в первом ценовом поясе (цена – 2,8 млн; первый взнос – 20%; ипотека – 15,95%; срок – 20 лет) обойдется покупателю в 31 000 в месяц. Так, платеж по ипотеке стал практически вдвое превышать платеж за аренду.
Михаил Хорьков
главный аналитик РИЦ УПН
Выбор сейчас стал не столь очевиден. Объем предложения вырос, цены на аренду снижаются на протяжении полутора лет. За первый квартал цены на рынке аренды квартир снизились на 6%, а по отношению к марту 2014 – на 15%. Если говорить о финансовых факторах, то ситуация поменялась в пользу аренды. Аренда подешевела, а ставки на ипотеку – выросли, к тому же, цены на вторичное жилье держатся на достаточно высоком уровне
Впрочем, участники рынка уверены, что сложившийся дисбаланс может заставить лишь временно отдать приоритет аренде. Дело в том, что для многих важен сам факт приобретения жилья. И они готовы за это переплатить.
Наталья Девкина
исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Если рассматривать в краткосрочном периоде – пол года-год, то аренда стала интереснее. Ипотека при минимальном первоначальном взносе будет стоит 16 % годовых, платеж будет конкурентен аренде. Но надо смотреть с прицелом на будущее – на 10-15 лет, на наращивание собственных активов. Тенденция к снижению ставок по ипотеке имеет свое место на рынке, поэтому ипотека будет актуальна
Кроме того, в будущем у заемщиков, скорее всего, появится возможность перекредитоваться в банке под более низкий процент. По крайней мере, сегодня почти никто не верит, что ипотека на вторичку под 15-18% – это навсегда. Об особенностях рефинансирования жилищного кредита можно прочитать здесь.
Рынок поддержали с одного края
В марте 2015 года внимание покупателей было искусственно переключено со вторичного рынка на первичный. Ипотеку на покупку квартир в новостройках поддержало субсидиями государство. Сегодня квартиру на первичном рынке можно купить в кредит под 12% годовых. А субсидировать ставки на вторичку власти не планируют, ставки варьируются от 14,5 до 18%.
Наталья Девкина
исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Ипотека на новостройки сейчас выглядит интереснее. Люди готовы покупать новостройку и снимать жилье на период строительства. Аренда стала относительно недорогой, ставка по ипотеке стала привлекательной благодаря программе «Ипотека с господдержкой». Кроме того, это новое жилье – и это еще одно преимущество
Надежда Легостаева
специалист по недвижимости АН «Новосел»
В целом, количество сделок в нашем агентстве осталось на уровне прошлого года, однако направления спроса изменилось: на вторичное жилье количество сделок снизилось, на первичном рынке – выросло
Впрочем, есть мнение, что такой дисбаланс продлится недолго. Первичный и вторичный рынок тесно взаимосвязаны. И если все внимание будет приковано к новостройкам, это будет означать, что желающие улучшать жилищные условия за счет продажи имеющегося жилья столкнутся с трудностями. Пробуксовка продаж вторичного жилья неминуемо отразится на реализации новостроек, и «однобокая» программа поддержки ипотеки перестанет существенно влиять на рынок недвижимости в целом.
Покупатель как исчезающий вид
Разбалансировка спроса и предложения на вторичном рынке уже привела к росту срока экспозиции квартир. Сегодня объект может стоять в продаже до полугода, а при неумелом подходе к продаже – и больше.
Михаил Хорьков
главный аналитик РИЦ УПН
Последние показатели срока экспозиции – 150-160 дней. Это близко к максимальному показателю. 165 дней – это был максимальный показатель, который мы фиксировали в кризисный 2009 год
Риэлторы полушутя-полусерьезно говорят, что с покупателем сегодня необходимо обращаться нежно: идти навстречу и предоставлять скидку.
Андрей Бродский
руководитель АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Сегодня при реальном покупателе нужно договариваться о скидке, когда уже дело доходит до покупки. Торг – 50-100 тысяч рублей. Тот, кто хочет продать, идет на уступку. У нас был случай в декабре, когда покупатели просили скидку, но продавцы уперлись и отказали. Эта квартира до сих пор не продана
А между тем, речь сегодня идет не только о скрытом снижении цен. Медленно и неохотно впервые за долгие годы начала снижаться цена предложения. С начала года корректировка составила 1% со знаком минус. Однако участники рынка считают, что ориентироваться сегодня на этот показатель – большая ошибка. Половина объектов выставлена по прошлогодним ценам, по которым продать, практически, невозможно.
Наталья Девкина
исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Сейчас главное – не пытаться продавать объект по завышенной цене. Это приведет к тому, что объект просто «замылится», потенциальный покупатель даже не подумает, что продавец готов сильно уступить в цене, т.к. объект явно переоценен. Мы недавно столкнулись в работе с тем, что продавец готов понизить цену на объект до рыночного уровня (скинуть около 500 000 рублей), но почему-то никто из покупателей об этом не спрашивает. Продавцу сегодня нужно быть готовым к диалогу с покупателем, быть более гибким к требованиям покупателя. Сегодня не будет такого, что квартиру в любом случае придут и купят. Объект надо готовить, рекламировать и работать с ценой
Риэлторы рекомендуют продавцам не откладывать продажу квартир на лето. От «сезона отпусков» в этом году не ждут ничего хорошего – есть основания полагать, что уже в июне рынок вторички погрузится в состояние сна.
Игорь Прах
заместитель генерального директора АН «ЛиКом»
Наметилась устойчивая тенденция к снижению цен. Многие собственники, которые сегодня не готовы понижать цены на свои объекты, рискуют столкнуться с тем, что через некоторое время вынуждены будут все-таки снижать цены, причем гораздо больше, чем это можно сделать сейчас. Я бы рекомендовал вопрос продажи, обмена решать сегодня, потому что к концу лета жилье может стать еще дешевле. Кроме того, лето – сезон отпусков, активность покупателей традиционно упадет
По оценке экспертов, тренд на понижение цен на вторичное жилье сохранится до конца года. Вторичное жилье в Екатеринбурге может потерять до 10% от стоимости.
Автор: Евгения Курмачева
