«Периодом страха» в Екатеринбурге называют срок, который длится с момента сдачи документов на регистрацию до получения свидетельства о праве собственности на квартиру. Нервничать приходится покупателю – деньги за квартиру уже отданы, а право собственности возникнет только через несколько дней. Если в Росреестре что-то пойдет не так, то покупателю предстоит забирать у продавца отданные деньги. Как показывает практика, остановка регистрации явление нередкое. Это может случиться, как минимум, по 8 причинам.
И сегодня часто бывает так, расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой. Во-первых, продавец по пути в МФЦ может скрыться в неизвестном направлении. Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.
Если регистрация права собственности будет остановлена, покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру, а продавец – деньги. Правда, денег к этому моменту может уже не быть. Тогда покупателю придется начинать судебное разбирательство и взыскивать отданные средства всеми законными способами.
Вот основные причины остановки регистрации:
1. На регистрацию подан неполный пакет документов
Неполный пакет документов – наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.
По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.
В обязанности приемщика не входит проверка содержания договора и полноты пакета документов. Все, что стороны принесли на сделку, он то и обязан принять. Полный пакет или нет, выяснять будет регистратор.
Впрочем, в некоторых случаях регистрация останавливается из-за того, что государственному регистратору необходимы документы, которых в общеобязательном перечне нет.
Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.
2. Ошибки в документах
Регистрация может быть остановлена, если в документах на квартиру есть ошибки технического характера. К примеру, есть расхождение в площади квартиры или допущены ошибки в написании имен/ адресов.
Иногда к остановке регистрации приводят не ошибки, а неточности, связанные с изменением законодательства. Например, регистрация сделки с загородным объектом была приостановка из-за неточности. Раньше существовала категория земельного участка – «земли поселений». Сейчас такого вариант в классификаторе нет. Сегодня есть только «земли населенных пунктов». Продавец вовремя документ не предоставил, соответственно, регистрацию остановили. Пришлось переделывать договор купли-продажи».
3. Двойная продажа одного объекта
Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя. Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию . А потом все то же самое проделывают еще один раз, но теперь уже с другим покупателем.
У специалистов МФЦ нет доступа к базе Росреестра, поэтому факт двойной продажи выявляется только тогда, когда два пакета документов на одну и ту же квартиру оказываются на столе у сотрудника в Росреестре.
В Екатеринбурге подлинники документов не забираются, соответственно, они остаются на руках у продавца. При желании он может сдать документы на регистрацию повторно. В любом случае, двойной пакет документов попадет к регистратору, по обоим пакетам будет приостановка и разбирательство.
4. Отказ от регистрации по инициативе продавца
Продавец волен отказаться от совершения сделки и потребовать остановить регистрацию права собственности. Подписанный договор купли-продажи и переданные продавцом деньги не мешают ему написать заявление в Росреестр об остановке регистрации. Никаких уважительных причин, подтвержденных документами, для этого не требуется.
Любая из сторон сделки может написать заявление о прекращении регистрации. Причины никакие для этого указывать не нужно, это законодательством не предусмотрено. В этом случае, сначала регистрация приостанавливается на один месяц, вторая сторона уведомляется о том, что я поступило такое заявление. Если месяц истек, иных заявление не поступило, то регистрация прекращается, сторонам сделки возвращаются документы, сданные на регистрацию и уведомление о прекращении регистрации. Продавец с покупателем либо в добровольном порядке решают свои вопросы, либо обращаются в суд».
Отметим, что из-за подобного поведения сторон сделки участники рынка стараются лишний раз не распространяться о возможности остановки сделки после подачи документов на регистрацию. И, тем не менее, практике известно немало примеров, когда продавец умудрялся передумать в самый последний момент.
Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель – квартиру.
5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта
Перед совершением сделки большинство покупателей запрашивают справку об отсутствии наложенных на объект обременений. Однако арест может быть наложен в процессе регистрации перехода права собственности.
Случай из жизни: документы были сданы на регистрацию. Параллельно с этим шло судебное дело, о котором, естественно, покупатели не знали. Продавец судился с банком. Технически это произошло так: в пятницу был наложен арест, в Федеральную регистрационную службу (ФРС) никаких данных об этом не пришло, и в понедельник зарегистрировали сделку. По идее, только исходя из положений Гражданского кодекса и законодательства, регистрации не должно было быть, если бы в ФРС поступили данные о наложении ареста. Банк, естественно, обратился с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но суд оказался на стороне покупателей, банку отказали, потому что у покупателя двое детей и беременная жена. Сделка осталась в силе.
6. Продажа по доверенности + запрет совершать операции с квартирой без личного участия собственника
В октябре 2013 года у собственников появилась возможность запрещать проводить сделки с квартирами без личного участия владельца. Для этого нужно написать соответствующее заявление в регистрирующий орган. Получается, схема по обману покупателя может выглядеть так: квартира продается по генеральной доверенности. Документы сдаются на регистрацию, однако, когда пакет оказывается у регистратора, выясняется, что проводить сделку без личного участия правообладателя запрещено. Регистрация останавливается, документы возвращаются сторонам сделки, а покупателю предстоит получить назад деньги от представителя продавца.
7. Смерть продавца в процессе регистрации
Если в течение 10 дней регистрации права собственник умрет, то сделка будет считаться несостоявшейся. Покупателю придется возвращать квартиру наследникам продавца. А кто вернет отданные деньги – вопрос.
Предположим, собственник сегодня жив и здоров, сделка совершена, деньги за квартиру отданы. Остается 10 дней ждать перехода права собственности. В течение этого срока владелец умирает. Переход права собственности не состоялся. В этом случае у покупателя есть риск остаться без денег и без квартиры.
Все вопросы покупателю предстоит направлять родственникам продавца, которые могут оказаться не в курсе дел умершего.
8. Не оплачена либо оплачена неверно пошлина за регистрацию
Это самая редкая причина остановки регистрации. Впрочем, даже она может сыграть с покупателем злую шутку. Дело в том, что с октября 2013 года заявители не обязаны предоставлять квиток об оплате госпошлины в бумажном виде. Информация об оплате отражается в системе платежей, и эту информацию регистраторы проверяют самостоятельно. И только в процессе регистрации может выясниться, что информация затерялась или платеж был проведен по неверному тарифу. И это станет основанием для остановки регистрации. Поэтому участники рынка настоятельно рекомендуют прикладывать квиток к общему пакету документов. В этом случае, если заявитель забыл оплатить госпошлину или сделал это неверно (к примеру, оплатил по неверному тарифу), приемщик сразу сообщит об ошибке. Заявителю предложат оплатить государственную пошлину повторно.
***
Остановка регистрации не всегда приводит к срыву сделки. Чаще всего, сотрудники Росреестра запрашивают недостающие документы у сторон сделки. Приостановка может длиться от месяца до трех в зависимости от сложности ситуации. Если продавец и покупатель пропустят эти сроки, то документы будут возвращены почтой России, и им предстоит разбираться самостоятельно в обратном порядке взаиморасчетов.
Автор: Евгения Курмачева
Рубрики на сайте:
