Еще в середине 2014 года риэлторы морально готовились к тому, что активность рынка вторичного жилья снизится. Считалось, что ситуация будет стабильной до конца года, а что будет дальше – никто даже не решался прогнозировать. Но вот минул первый месяц года. Вопреки всеобщим ожиданиям, рынок не обвалился. Правда, расстановка сил изменилась коренным образом.
Декабрьский переполох
После повышения ключевой ставки (величины, которой определяется стоимость заемных денег для кредитных организаций), банки в экстренном порядке начали менять условия жилищного кредитования. Период действия уже одобренных решений по кредитам сокращался, а ипотечные ставки – поднимались. В это же время заемщики пытались успеть получить кредит на старых условиях. Игра на опережение привела к тому, что на медленно стагнирующем рынке вторичного жилья случился ажиотаж.
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности:
«Практически все банки ограничили сроки действия решений. Например, один из банков, вынося решение в декабре, ограничил срок действия решения одним месяцем, хотя заемщиков об этом не уведомлял. Для сравнения, раньше решение действовало четыре-шесть месяцев. Это сильно подвело нас по сделкам. Кроме того, банки пересмотрели ставки по уже одобренным решениям. В декабре ставки были на ровне 12-13% годовых, банки увеличивали до 16-17%».
У экспертов сложилось впечатление, что в декабре квартиры покупали в спешке и без разбора. В конце года востребованными оказались даже те лоты, которые классифицировались риэлторами как «неликвид».
Михаил Хорьков, главный аналитик РИЦ УПН:
«Если мы говорим про декабрь, то тогда продавались многие, даже самые неликвидные объекты. Дело в том, что покупатели, у которых одобрение было по старым ставкам, старались просто закрыть сделку как можно быстрее. Покупали, фактически, не глядя. Декабрь был очень активный. Вряд ли мы увидим в ближайшее время сопоставимые показатели».
А продавцы, наоборот, квартиры с продажи снимали. В конце 2014 года «чистая» продажа исчезла как явление. Оказаться с крупной суммой наличных на руках, когда курс рубля день за днем устанавливал новый исторический антирекорд, никто не хотел.
Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»:
«Могу сказать по личному опыту, несколько клиентов отказались от сделки, заняли выжидательную позицию из-за сумасшедшей девальвации рубля. Люди задались вопросом, стоит ли продавать сейчас, что делать с деньгами? Сейчас в основном проходят альтернативные сделки. Люди продают и сразу покупают. На чистую продажу почти никто не соглашался».
Таким образом, за два последних месяца база предложения Уральской палаты недвижимости сократилась почти на четверть (22,5%). Впрочем, рынку, где платежеспособный спрос сжимается, это только на пользу, говорят риэлторы. Это разгрузило «затоваренный» рынок вторичного жилья.
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности:
«Давайте вспомним ситуацию в ноябре. Количество объектов было 10 500. А сейчас стало в районе 7 800 квартир. Примерно такие же показатели объема предложения у нас были в начале 2014 года: февраль 2014 – 8 000 объектов, март – 7 500. При этом, рабочие показатели – в районе 6 000 – 6 500 объектов. Рынок, по сути, пришел в равновесие, к нормальной рабочей ситуацией».
Количественно ситуация с объемом предложения характеризуется экспертами как стабильная. Однако качественные показатели вызывают вопросы. С продажи были сняты ликвидные объекты.
Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»:
«Я подбирала своей клиентке «спецпроект» – квартиру в доме, построенном после 2007 года. По факту, объем предложения сократился вдвое. Вчера еще было множество вариантов, сегодня они либо авансированы, либо сняты с продажи на неопределенный срок. Это касается только ликвидных объектов, с продажей которых не будет проблем ни завтра, ни послезавтра, какой бы плохой экономическая ситуация ни была. А хрущевки и брежневки, которые большой популярностью среди покупателей не пользуются, как стояли в продаже, так и стоят».
А между тем, некоторые собственники, которые держат объекты в продаже, ввели собственные «антикризисные меры» – зафиксировали стоимость объектов в твердой валюте. Они высчитали стоимость квартир в долларах и начали индексировать рублевые цены в соответствии с курсом валюты. У профессионалов рынка такой подход к ценообразованию вызывает улыбку.
Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«Некоторые продавцы (их немного), привязав стоимость квартиры к курсу иностранной валюты, искусственно подняли цены. К примеру, объект стоил до Нового года 12 млн, продать его никак не могли, а сегодня его выставляют за 25 млн».
В результате в январе статистика продемонстрировала небольшую положительную корректировку цен – в пределах +0,5%.
Михаил Хорьков, главный аналитик РИЦ УПН:
«Изменение цен по итогам января было копеечным. Можно смело говорить, что цены стабилизировались».
А между тем, подавляющее большинство продавцов цены не поднимает. Впрочем, никто их пока и не снижал. В настоящий момент речь не идет даже о скрытом падении цен – продавцы отказываются увеличивать размер дисконта. Максимум, на который может рассчитывать покупатель, остался на неизменном уровне – скидка в 50 –100 тысяч рублей в зависимости от объекта.
Впрочем, в декабрьский переполох заставил некоторых продавцов, планирующих обмен, идти на более существенные уступки. Некоторым покупателям несказанно повезло. Но это, скорее, исключение из правил.
Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»:
«В декабре продавцам, которые собирались менять свою квартиру, приходилось идти на уступку, чтобы успеть что-то купить взамен. Для них вопрос стоял так – не уступишь своему покупателю, не успеешь купить дешево встречный вариант. Скидка в ходе торга зависела от объекта и жизненной ситуации продавца. На однокомнатную квартиру, к примеру, я недавно добилась скидки в 200 тысяч рублей».
Перегруппировка сил
Еще несколько месяцев назад доля ипотечных покупателей вторичного жилья в некоторых агентствах недвижимости достигала 90%. В январе все стало иначе. Изменился портрет среднестатистического покупателя. Его финансовые возможности теперь определяются государственными сертификатами.
Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»:
«Обычных ипотечных сделок у меня в этом году сделок не было. Половина объектов, которые были авансироаны в январе, будут покупать по военной ипотеке. Заявки уже одобрены».
Разумеется, на рынке остались покупатели с кэшем. Традиционно, количество покупателей, способных купить жилье за счет личных накоплений, было не самым многочисленным – от 15 до 40%. Однако после того как рубль ушел в крутое пике, доля сделок с наличными резко возросла.
Алексей Шаклеин, эксперт по недвижимости OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»:
«У нас в январе картину определяли покупатели с наличными. После того, как подскочил курс доллара, только через банкоматы Сбербанка было снято 70 млрд рублей. Очевидно, что эти деньги были вложены не в дорогую валюту, а в недвижимость».
Рынок перешел в фазу «покупателя»: желающих продать стало заметно больше, чем желающих что-либо купить. Время для покупки сегодня не самое подходящее: цены – на пике, ипотека – под вопросом. Продавец сегодня искренне рад покупателю, с которым еще год назад предпочитал не иметь дел.
Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»:
«Продавцы стали лояльнее к такой категории покупателей, как держатели каких бы то ни было сертификатов. В лучшие времена продавцы от них отказывались из-за долгого оформления, длительного перечисления денег. А сейчас им искренне рады. Сегодня это именно те люди, которые могут что-либо купить».
Заслуги прошлого
От января никогда не ждут многого. А от января кризисного 2015 года – подавно. Для рынка вторички январь 2015 не стал фатальным. Катастрофы не произошло, и это уже вызывает оптимизм у профессиональных игроков. Рынок вышел на показатели продаж, близкие к статистике прошлых лет.
Михаил Хорьков, главный аналитик РИЦ УПН:
«Понятно, что январь по отношению к декабрю демонстрируют принципиально разные показатели по продажам, эти месяцы отличаются по определению. Но в целом рынок продемонстрировал неплохие продажи – на уровне начала 2014 года».
Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«Если сравнивать с январем 2014 года, то динамика в этом году чуть ниже. Причина – в снижении уровня покупательской активности, вызванным повышением ставок по ипотечным кредитам, решением значительной доли клиентов пока сохранить деньги в иностранной валюте, общей экономической нестабильностью...».
Одна из ключевых причин высокой активности рынка – в первый месяц года были зарегистрированы сделки, которые не были доведены до логического конца в декабре 2014 года.
Алексей Шаклеин, эксперт по недвижимости OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»:
«В январе сделки заключали те, кто не успел в декабре. Если судить по статистике нашей компании, то мы – в плановых показателях».
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности:
«Вообще, этот год неплохой с точки зрения сделок, потому что декабрь был хороший, сделки перешли с прошлого года – покупатели были найдены в декабре. Активность на рынке есть. Даже по возросшим ставкам покупатели берут кредиты. Есть даже определенная категория людей, которые соглашаются на новых условиях брать ипотеку – они понимают, что это временно высокая ставка и планируют перекредитоваться через год».
Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»:
«В этом году в январе было много завершающих сделок, которые тянулись с декабря 2014 года. В самом начале января рынок был «вялый». Но буквально полторы-две недели назад начались активные звонки по всем типам объектов – люди спрашивали и загородку, и вторичное жилье, и по курортную недвижимость в Сочи».
***
Тревогу у риэлторов сегодня вызывают перспективы рынка вторички во втором квартале 2015 года. К апрелю завершится действие последних одобренных в декабре ипотечных решений, а у покупателей рано или поздно закончится кэш. Аналитики прогнозируют увеличение сроков экспозиции квартир еще на месяц-полтора и снижение цен на 10-15%. Впрочем, не исключено, что уральский рынок в очередной раз всех удивит. По крайней мере, продавцы настроены всеми силами удержать цены.
