Случился сенсационный прецедент. Сделку расторгли по инициативе бывшей жены владельца квартиры. Она была недовольна продажей. Формально предъявлять такие требования она не могла, о чем говорилось в решении суда первой инстанции. Однако женщина дошла до Верховного суда и нашла аргументы, чтобы убедить суд расторгнуть сделку. Юристы прогнозируют, что после принятия этого постановления найдутся и другие желающие «насолить» бывшим супругам. А пострадают – покупатели.
Для покупателя «вторички» появился еще один риск. Теперь необходимо еще внимательнее изучать не только историю квартиры, но и личную жизнь продавца. Верховный суд вынес сенсационное постановление. Сделку признали недействительной, которая до этого момента считалась вполне законной. Мужчина продал свою долю в квартире, на которую бывшая супруга не имела права претендовать. А она считала иначе и просила суд защитить интересы несовершеннолетних детей. Из-за конфликта бывших супругов пострадал покупатель.
Дело в том, что конфликтные ситуации супругов в вопросе раздела имущества закон, практически, не регулирует. Считается, что супруги – это семья, и интересы у них общие. А в случае развода все делится по справедливости и доброй воле.
По закону, совместно нажитое имущество делится между бывшими супругами в равных долях. И если квартира куплена в период брака, то ее обычно оформляют на одного из супругов. Предполагается, что в случае развода, второй супруг может заявить о своих правах на жилплощадь. Тогда квартира будет поделена на равные доли, и каждый получит право распоряжаться половиной по своему усмотрению. Однако может случиться и так, что бывшие супруги мирно договориться не смогут. И тот, на кого оформлена квартира, попытается наказать второго путем лишения имущества.
Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»:
«Режим общего имущества с разводом не прекращается. Он продолжается, но при этом, согласие второго супруга на сделку не требуется, вне зависимости от того, на чье имя во время брака была зарегистрирована квартира. Простой пример. В период брака приобретается квартира, у этого имущества возникает режим совместного использования. Как только брак расторгается и в паспорте появляется соответствующий штамп, супруг, на имя которого была зарегистрирована квартира, может ее продать. И никто не вправе запросить у него документ о согласии второго супруга на эту сделку».
Ситуация с общим имуществом супругов сегодня парадоксальная. Когда супруг, будучи в браке продает квартиру, от него требуют подтверждение согласия второго супруга. Но если брак расторгнут, по закону требовать согласие на продажу от бывшего супруга нельзя. А на самом деле все выглядит несколько иначе. И в этом участвует Росреестр.
Людмила Плотникова, юрист УПН:
«У Росреестра есть перечень документов, необходимых для совершения регистрации перехода права собственности. Требование предоставления нотариального согласия супруга в данный перечень не входит. Но этот документ спрашивают. У продавца есть право выбора только формы – принести согласие от супруга на совершение сделки в простой письменной форме и привести бывшего супруга, либо предоставить нотариально заверенное согласие».
На практике ни одна сделка без предоставления письменного согласия от бывшего супруга не проходит. Так, Росреестр пытается остановить возможный коллапс на рынке вторичного жилья, от которого могут пострадать многие добросовестные приобретатели.
Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»:
«Если не был оформлен брачный договор, то обязательно, вне зависимости от того, развелись супруги или нет, разъехались по разным городам или странам, при продаже квартиры нужно требовать согласие от бывшего супруга. Без этого документа Росреестр примет документы, но регистрация права собственности на покупателя не пройдет, пока не будет принесена эта бумага».
Стоит отметить, что продавец может утаить информацию о том, что квартира приобреталась в период брака. Более того, супруги могут вступить в сговор с целью обмана покупателя.
Павел Маслихин, «Северная казна»:
«Чтобы узнать, приобреталась квартира в браке или нет, надо сопоставить дату заключения брака в свидетельстве о браке с датой приобретения квартиры. Конечно, паспорта могли поменять – тогда не будет отметки о том, что человек состоял в браке. Вообще, при желании продавец может запутать покупателя. Кроме того, даже если продавец не скрывает, что состоял в браке, имеет на руках нотариальное согласие на продажу, оно может быть отозвано».
Самый опасный период – первые три года после развода. Такой срок отводится на то, чтобы распорядится совместно нажитым имуществом. Однако в некоторых случаях этот период может быть увеличен.
Людмила Плотникова, юрист УПН:
«Постановление Верховного суда 1998 года указывает на трехгодичный срок исковой давности. Суды применяют ст.200 Гражданского кодекса, которая говорит о том, что лицо может оспорить сделку в течение года, когда человек узнал об отчуждении квартиры. А это может случиться и через пять, и даже десять лет».
Такие примеры в реальной жизни наблюдают риэлторы. В агентстве недвижимости «ЛиКом» был случай, когда супруг специально выжидал три года, чтобы продать коттедж, купленный в браке. Он разработал схему, чтобы лишись бывшую супругу причитающейся ей доли.
Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»:
«В период брака супруги приобрели коттедж, стоимость которого оценивалась в 8 млн рублей. Брак расторгли, но отношения поддерживали – общий бизнес, дети. Поняли, что дом для проживания не нужен. Нашелся покупатель, за объект был внесен аванс. Покупатель поставил условие: деньги за коттедж он передаст обоим супругам в равных долях – то есть каждому он заплатит по 4 млн рублей. У покупателя было нормальное поведение. Сделка была назначена на 19 октября. Но в назначенный день собственник коттеджа уходит со сделки со словами: «Я не хочу, чтобы моя бывшая жена получила 4 млн рублей». А 22 октября заканчивался трехлетний срок подачи требования о разделе общего имущества. В этой сделке наше агентство представляло интересы жены. И у нас оставалось ровно два дня на подачу иска о разделении имущества супругов. Мы подали иск, и середине ноября вышли на судебный процесс. К этому моменту ответчик уже успел распорядиться объектом – он подарил коттедж своему сыну, а сын – продал третьему лицу. Начался процесс по признанию этих сделок ничтожными. Собирались доказательства того, что супруг был не вправе продавать этот объект, потому что отсутствует согласие бывшего супруга. В результате решения суда сделки были признаны недействительными, все вернулось в первоначальное положение. Был произведен раздел имущества, каждый собственник получил 50% объекта».
Впрочем, с разделом совместно нажитого имущества проблемы теперь не заканчиваются. Причина – сенсационный прецедент. Если брать во внимание недавние постановление Верховного суда, то бывшие супруги могут влиять на сделки с имуществом, которое было разделено уже после брака и, формально, уже не имеет к ним отношения.
Случилось следующее: после раздела трехкомнатной квартиры бывшие муж и жена получили по ½ доли. Однако когда муж попытался распорядиться своей долей, выяснилось, что бывшая супруга с этим не согласна. Основной аргумент – ущемляются права несовершеннолетних детей.
Людмила Плотникова, юрист УПН:
«После развода несовершеннолетние дети остались с матерью проживать в квартире. Бывший супруг оттуда съезжает и не появляется семь лет. В дальнейшем он решил продать свою половину квартиры. Супруге предлагалось преимущественное право выкупа доли – она отказалась, а потом обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной, так как эта сделка ущемляет права ее несовершеннолетних детей. Районный суд выносит решение: сделка – законна, никаких противоправных действий нет. Женщина дошла до Верховного суда, который буквально на днях отменил это. Сделка была признана недействительной по тем основаниям, что в данном случае ущемлялись права несовершеннолетних детей, потому как вместо двух комнат, когда у каждого ребенка была своя комната, разнополые дети были поселены в одну комнату».
Решения по всем аналогичные делам, которые не дошли до Верховного суда, теперь могут быть пересмотрены. Юристы предупреждают: сделки с долями квартир, где остались проживать дети продавца, могут быть оспорены в суде. Постановление пленума Верховного суда дало этому зеленый свет.
