Уральские продавцы «вторички» были пойманы при попытке двойных продаж. Риэлторы зафиксировали возвращение мошеннической схемы, которая была в ходу на рынке жилья в 90-е годы. Продавец заключает договоры сразу с несколькими покупателями, документы сдаются на государственную регистрацию. Все покупатели отдают продавцу деньги, но никто из них не получает право собственности на квартиру.
Последний прецедент случился в конце июля. Продавец подписал договор купли-продажи с покупателем и сдал документы на регистрацию в Росреестр. А потом все тоже самое проделал еще один раз, но теперь уже с другим покупателем.
Людмила Плотникова, юрист УПН:
«На прошлой неделе была история – продавец сдал пакет документов на регистрацию повторно. Через 15 дней был выявлен факт повторной сдачи документов на регистрацию. Сейчас, скорее всего, будет возбуждаться уголовное дело по факту мошенничества. Квартиру продавали по доверенности, пострадали два покупателя».
При подаче документов на госрегистрацию свидетельство о праве собственности у продавца не изымается. Дело в том, что для государственного регистратора этот документ является вспомогательным.
Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»:
«С недавнего времени свидетельство о праве собственности начали возвращать продавцу при сдаче документов. Правда, отдают не всегда. Если речь идет о сделке с кредитными средствами, то документы продавцу не возвращают, они до регистрации находятся в управлении Росреестра. А если это сделка с наличными, то тогда данные записывают и документы возвращают продавцу. Получается, у него на руках остается весь пакет документов на квартиру».
Раньше приемку документов осуществляло только одно ведомство – управление Росреестра. Сотрудник Росреестра видел в базе, какой раз, первично или повторно, документы подают на регистрацию. Но менее года назад принимать документы на госрегистрацию начали принимать Многофункциональные центры (МФЦ) и Кадастровая палата. И как говорят эксперты, единой межведомственной базы о поданных на регистрацию документах пока не создано.
Елена Мяло, директор ЦН «Северная казна – 1» (вторичный рынок и ипотека):
«Есть много МФЦ по разным адресам. Один пакет могли сдать по адресу 8 марта, 13, а второй – в Новоберезовском. И программа не зафиксирует одновременную сдачу документов, как это делалась в свое время. Раньше приемкой документов занимался Росреестр, и программа по приему была более полная. На сегодняшний день в Кадастровой палате и МФЦ установлена усеченная программа по приему документов. Когда заявитель сдает документы, у приемщика нет физической возможности посмотреть, есть ли на объекте обременение, есть ли правопритязания третьих лиц, подан ли пакет повторно или это первичное обращение».
Ни одна попытка мошенников не удалась – право собственности не было оформлено на покупателя в случае двойной продажи. Росреестр выявлял дублирующие пакеты документов и останавливал процедуру регистрации прав.
Марина Гущина, помощник руководителя Управления Росреестра по Свердловской области:
«Всё больше заявителей сдают и получают документы в МФЦ. Но государственные услуги остаются в ведении Росреестра, поэтому пакеты документов, которые принимаются в МФЦ, поступают специалистам Управления Росреестра. Вне зависимости от офисов, где сдавались документы, информация о правопритязаниях на объект появляется у регистратора. Работая в информационном ресурсе Росреестра, любой регистратор может увидеть, что по одному объекту сданы два заявления, и приостановить регистрацию, тем самым предотвратив незаконные действия с недвижимостью. Информация передаётся в правоохранительные органы».
Однако остановка регистрации покупателей уже не спасет. Расчеты с продавцом в Екатеринбурге принято производить до сразу после подписания договора купли-продажи, который составляется в простой письменной форме.
Игорь Обухов, директор АН Антей:
«Расчеты происходят по-разному, это зависит от договоренности продавца с покупателем. Порядок расчетов прописывается в договоре. В Екатеринбурге сложилась деловая практика, когда расчеты производятся в день подписания договора. Даже так: сначала рассчитываются, потом подписывают документы, а потом идут сдавать их на госрегистрацию. Конечно, покупатели боятся, что в Росреестре могут возникнуть какие-то сложности, но выбора у них нет – многие продавцы по-другому отказываются проводить сделку. Конечно, иногда бывают и такие случаи, когда расчеты производятся в соседних офисах с Росреестром. Обычно это бывает, когда сделка происходит за наличный расчет. Тогда сначала считают деньги, пишут расписки, подписывают документы, а потом сдают их на регистрацию».
Смогут ли обманутые покупатели вернуть себе какие-то средства – вопросы открытый. После остановки регистрации ситуация может развиваться по нескольким сценариям. Есть вероятность, что право собственности на квартиру не сможет зарегистрировать ни один из добросовестных приобретателей.
Олег Ярушин, руководитель филиала коллегии адвокатов «Юков и партнеры» (г. Екатеринбург):
«У Росреестра свои правила – кто первый подал документы на регистрацию, на того и должно быть зарегистрировано право собственности. Но если документы поступили одновременно, то по закону Росреестр может приостановить регистрацию всех сделок до выяснения обстоятельств. Тут налицо состав преступления – мошенничество. Будет разбирательство, приговор суда, который установит вину этих лиц. Многое будет зависеть от того, как будут действовать потерпевшие. При желании все сделки могут быть признаны недействительными. Тогда появится право взыскивать убытки с мошенника. Правда, я не припомню, чтобы у кого-то получилось вернуть свои деньги в подобной ситуации. Есть масса случаев, когда суд взыскивает моральный вред и убытки, но человек уже находится в тюрьме, и у него нет источников дохода».
***
Выявить факт двойной продажи практически невозможно. Сегодня у покупателя есть только один способ защитить свои интересы – производить все расчеты продавцом после перехода права собственности. Считается, что самый надежный для обеих сторон способ расчетов – через банковскую ячейку.
Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:
«Наиболее цивилизованной формой расчетов являются расчеты при подписании договора, но с использованием банковских ячеек. Деньги закладываются в ячейку, и по истечении срока регистрации их может получить, если регистрация состоялась – продавец, если не состоялась – покупатель. В наших столицах, что в Москве, что в Санкт-Петербурге, 99% расчетов производится с использованием ячеек».
Этот способ расчетов не получил широкого распространения в Екатеринбурге, как минимум, по двум причинам. Во-первых, за пользование ячейкой необходимо платить. Во-вторых, в данной схеме продавец получает деньги только после завершения перехода права собственности на покупателя, т.е. через18 календарных дней. И это не приемлемо в сделках-цепочках, когда продавец на вырученные деньги в тот же день приобретает другую квартиру.
Впрочем, как уже отмечали эксперты, популярность банковской ячейки напрямую зависит от уровня криминогенности рынка недвижимости. По неофициальной информации, в июль 2014 года статистика мошенничества на вторичном рынке со стороны продавцов выросла вдвое. А учитывая, что объем предложения сейчас растет, сроки экспозиции увеличиваются, нарастает тенденция перехода к «рынку покупателя», покупатель может начинать диктовать продавцу свои условия.
Автор: Евгения Курмачева
