В Екатеринбурге появилась компания, которая уже успела привлечь внимание участников рынка недвижимости. Организация сделала интересное предложение: всем желающим предлагается вступить в потребительское общество и получить заем на покупку жилья под 2,5% годовых. По мнению экспертов, процентная ставка по кредиту вдвое ниже официального уровня инфляции в стране – это утопия и повод начать говорить о том, что на рынке появились очередные аферисты.
Заем новая компания предоставляет тем, кого банки считают слишком ненадежным заемщиком и отказывают кредитовать. Причем, членам кооператива обещают кредит по ставке, вдвое ниже уровня официальной инфляции. Участникам рынка это предложение кажется невероятным для того, чтобы быть правдой.
Чудеса на виражах
Почти полгода в Екатеринбурге, в самом центре города, действует компания, которая принимает всех желающих в свои ряды. Для этого необходимо внести вступительный взнос (120 000 рублей) и ежемесячно платить паевые и членские взносы (около 20 000 рублей). Из прибывающих участников формируется очередь, в соответствии с которой на накопленные всеми пайщиками деньги приобретаются квартиры. Каждый пайщик выбирает квартиру на свой вкус. Главное условие – накопить не менее 10% от стоимости квартиры. На телефонный звонок в офис этой компании ответил мужчина, представившийся как Вячеслав, который уверенно рассказал о миссии созданной компании.
Вячеслав, представитель потребительского общества:
«Это поддержка социальных интересов, мы направлены на незащищенные слои населения, тех, кто остро нуждается в жилье. Стоимость однокомнатной квартиры составляет 2 млн с копейками. Максимальный размер займа, который мы предоставляем, – 2,5 млн рублей».
Принцип вступления в кооператив и совместное накопление денег на покупку жилья был закреплен в законодательстве 10 лет назад с принятием закона N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Предполагается, что группа инициативных граждан (не меньше 50 человек) создают кооператив для решения жилищной проблемы участников объединения. Вступление новых членов в кооператив происходит с занесением участников в Единый государственный реестр юридических лиц. Ведение реестра жилищно-накопительных кооперативов и контроль за расходованием средств возложена на Центральный банк Российской Федерации.
Однако появившаяся недавно в Екатеринбурге компания имеет иную организационно-правовую форму – потребительское общество. Теоретически, законодательство не запрещает потребительским обществам привлекать пайщиков и покупать на совместно скопленные деньги квартиры. Впрочем, дьявол кроется в деталях.
Иван Волков, управляющий партнер ЮФ «ЮРЛИГА»:
«Жилищно-накопительный кооператив – это некоммерческая организация, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов, деятельность которых регулируется ФЗ от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах». Деятельность регулируется государством, ведется реестр ЖНК на сайте ЦБ РФ. Потребительское общество – добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц, созданное, как правило, по территориальному признаку, на основе членства путем объединения его членами имущественных паевых взносов для торговой, заготовительной, производственной и иной деятельности в целях удовлетворения материальных и иных потребностей его членов, деятельность регулируется ФЗ №3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации».
Потребительскому обществу не запрещено привлекать средств граждан для приобретения жилья. Но существует специальный закон, который предоставляет членам жилищно-накопительного кооператива особую защиту. Организаторы, судя по тому, что написано на сайте, просто привлекают людей к хозяйственной деятельности потребительского общества».
И лучше, и дешевле
Интерес представляет еще одно обстоятельство. Целевой заем на покупку жилья компания предлагает выдать всего под 2,5% годовых. Отметим, что средний размер переплаты по жилищным кредитам в государственных банках составляет 13%. А размер инфляции в 2014 году по прогнозу ЦБ РФ составит 6,5%. То, как это стало возможным, в организации объясняют следующим образом:
Вячеслав, представитель потребительского общества:
«Наши пайщики не просят проценты за внесенные ими денежные средства. Каждый участник проекта получает прибыль – возможность покупки квартиры на льготных условиях и пользоваться благами всей компании. На сегодняшний день переплата составляет 2,5% в год».
Однако даже в этом случае, очевидно, что вносимые всеми участниками кооператива средства никак не индексируются. За пять лет участия в программе внесенные в потребительское общество деньги обесценятся примерно на 30%. И если первые вступившие участники, теоретически, еще имеют шансы получить свои квартиры, то следующим в очереди денег на покупку квартиру даже по нынешним ценам точно не хватит. И некоторые эксперты усматривают в этом признаки «финансовой пирамиды».
Людмила Плотникова, юрист УПН»:
«Наверняка, это очередная пирамида. Об этом можно судить хотя бы по схеме работы. Она непрозрачная. Кроме того, на нашем рынке уже были подобные примеры. Так, например, в «Атриум Палас Отеле» был офис у некой лизинговой компании. Они работали по схожей схеме – привлекали деньги граждан. Но в один прекрасный день они скрылись в неизвестном направлении, забрав все деньги. Еще в 2013 году в Екатеринбурге работала «Русская финансовая компания». Там схема была такая – они предлагали людям продавать квартиры, а вырученные деньги вносить в их организацию. Они обещали увеличить вложенные средства за счет удачного вложения этой суммы и «обслуживать» погашение ипотечных кредитов граждан, передавших этой компании денежные средства. Больше об этой компании не слышно».
С момента основания рассматриваемого потребительского общества прошло всего пять месяцев, а в организации уже состоит 20 пайщиков, и троим из них куплены квартиры. Правда, выбранные пайщиками объекты оформляются в собственность компании. Покупатели смогут получить право собственности только после выплаты всей суммы задолженности по займу. На это отводится пять лет.
Вячеслав, представитель потребительского общества:
«Вы делаете паевые целевые взносы на квартиру. Но объект недвижимости
на весь период задолженности будет оформлен на нашу компанию. Когда вы осуществите полную выплату пая, в этот момент мы производим перерегистрацию квартиры на вас. Программа рассчитана на 5 лет, плюс ожидание в очереди, таким образом, квартиру вы получите в собственность лет через шесть. Для передачи квартиры в будущем подписывается пакет документов (в частности, договор о паевых взносах)».
А вот как оценили надежность данной схемы вложения средств юристы.
Иван Волков, управляющий партнер ЮФ «ЮРЛИГА»:
«Договор, размещенный на сайте этой компании, не предусматривает передачи вам когда-либо жилого помещения. Такие сложные правоотношения не опишешь в двух листах. Вы просто вносите взносы, неважно чем – деньгами, имуществом, чем угодно, а что и когда вы получаете в ответ – не понятно (согласно условиям договора это может быть услуга, товар). Компания не может просто пообещать передать вам в будущем квартиру, должны быть определены точные характеристики объекта – адрес, метраж, состояние. В данном случае, в договоре нет ни слова, что что-то будет когда-то передаваться. Вы просто даете обществу поручение на управление вашим паем (взносом) и не более».
Впрочем, в договоре есть пункт о передаче объекта недвижимости в безвозмездное пользование. При этом, согласно Гражданскому кодексу, безвозмездное пользование подразумевает в определенный момент возврат имущества.
Людмила Плотникова, юрист УПН»:
«Безвозмездное пользование предполагает передачу имущества во временное пользование. Все остальное является дарением. Переход права собственности в данном случае не предусмотрен».
Новые друзья
На сайте компании сказано, что деятельность контролирует ЦБ РФ. Однако Центробанк контролирует только деятельность жилищно-накопительные кооперативы. Организации с другими формами регистрации не подпадают в поле зрения ЦБ.
Кроме того, в партнеры данная компания записала крупнейших игроков уральского рынка: «Сбербанк», «Новосел», «Атомстройкомплекс». Однако корпорация «Атомстройкомплекс» и АН «Новосел» не в курсе существования такого партнера. В компаниях заявили, что партнерские соглашения с потребительским обществом не подписаны и никогда не подписывалось.
***
Жилищно- накопительные кооперативы – это хоть и не очень известный инструмент решения жилищного вопроса, но вполне действенный. Обычно к таким организациям обращаются те заемщики, которым было отказано в жилищном кредите в банках.
В Екатеринбурге есть, как минимум, два легально функционирующих кооператива. Впрочем, от описываемого потребительского общества эти организации отличаются существенно . Во-первых, квартира приобретается в собственность члена кооператива, когда до него доходит очередь приобретать жилье. Во-вторых, размер переплаты по кредиту в данных организациях находятся на уровне ипотечных ставок банков – 12-14% годовых.
Эксперты приводят несколько формальных признаков, по которым можно отличить мошенников от компании, работающей в рамках закона.
Людмила Плотникова, юрист УПН»:
«Кредитные потребительские кооперативы подпадают под действие ФЗ №115 «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». Нужно спросить – встали ли вы на учет в Росфинмониторинг? Если они не состоят на учете, то нужно бежать из этой организации. Во-вторых, необходимо узнать размер уставного капитала , и чем он подтвержден. В-третьих, надо поинтересоваться, за счет чего осуществляется капитализация. В-четвертых, необходимо узнавать, застрахованы ли профессиональные риски в благонадежной страховой компании. И только потом можно начинать думать о вложении своих денег в эту организацию».
Автор: Евгения Курмачева
