Осень 2013 года риэлторы назвали странной. Впрочем, такое определение было дано в свое время и весне. В некоторые месяцы рынок вторичного жилья «замирал» – показывать квартиры было не кому. Но после кратковременного затишья вторичка оживала и входила в привычную колею продаж. Рваный ритм работы на вторичном рынке в 2013 часто сравнивали с аритмией. И не исключено, что неизвестный ранее рыночный симптом вскоре проявится более ярко, и в 2014 году ему найдут объяснение.
На вторичном рынке в 2013 году было совершено 27 тысяч сделок. Это на 5% меньше, чем за предыдущий 2012 год. По количеству совершенных сделок текущий год едва выходит на показатели позапрошлого, 2011 года. Такие цифры приводятся в мониторинге Уральской палаты недвижимости. Статистика разных агентств недвижимости это подтверждает.
Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«2012 год был успешнее по объему сделок на вторичном рынке жилой недвижимости. В 2013 году отмечена пониженная активность покупателей в течение всего года. Процентов на 10-15% сделок в этом году меньше. Отмечу, что второй год подряд наблюдается аномальное снижение покупательской активности к концу года. Если в прошлом году спад наступил в декабре, то в этом году уже в ноябре мы зафиксировали понижение покупательской активности».
Ольга Ширыкалова, руководитель АН «Корифей»:
«Мне кажется, количество сделок в 2013 годы было на уровне 2012 года. Обычно к концу наблюдалось увеличение покупательской активности. Но что в прошлом году, что в этом году, увеличения спроса не было».
Игорь Обухов, директор АН «Атней»:
«Я бы не сказал, что в количестве сделках есть существенная разница между прошлым и этим годом. Все примерно на том же уровне».
Кроме того, в 2013 году эксперты зафиксировали нестабильность спроса, которая никак не вписывалась в показатели сезонности. В определенные месяцы в агентствах недвижимости фиксировали «замирание» активности покупателей.
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности:
«Что касается осени, то она была странная в этом году. До сентября почти не было активности на рынке вторички. Она появилась числа 10 сентября. Активность покупателей длилась до начала октября. Полтора месяца спрос был неплохим. В начале октября недели на три рынок замер. Все агентства, все сотрудники нашей компании говорили, что показывать практически некому. В течение года рынок несколько раз вот так замирал».
На фоне нестабильного спроса база объектов постоянно пополнялась. С начала года число предлагаемых к продаже квартир выросло на 30%, а комнат – на 39%. На рынке между объектами возникла вполне ощутимая конкуренция. Правда, собственники предпочитают этого не замечать. Рынок уже вышел из состояния баланса спроса и предложения, но продавцы до сих пор отказываются снижать цену.
Ольга Ширыкалова, руководитель АН «Корифей»:
«Продавцы не идут на большие уступки от предполагаемой ими цены, не всегда соответствующей рынку. При этом процентов на 30 выросли сроки экспозиции, не меньше. Раньше квартиру продавали квартиру в среднем месяц, а сейчас и два, и три».
Сопротивляться рынок начал с мая, когда появились предпосылки для снижения цен. Продавцы заняли выжидательную позицию и держали оборону до конца года. Таким образом, за год цена предложения вторички даже прибавила +3,3%.
Изменение цен на вторичное жилье в Екатеринбурге по данным УПН
Фактически в текущем году жилье все-таки подешевело. Динамика цен предложения жилья оказалась практически вдвое ниже показателя инфляции – 6,5%. Эксперты уже открыто говорят, что вектор по снижению темпов роста цен будет продолжен в 2014 году.
Татьяна Деменок, президент УПН:
«На вторичном рынке жилья ценовые показатели варьируются от 59 до 80 тысяч рублей. Средняя цена составляет 79,4 тысяч за квадратный метр. В зависимости от ценовых поясов изменение цен находится от –1,5% до +3,4%. Мы считаем, что снижение темпов роста цен, их стабилизация выглядит вполне логично».
Участники рынка дают разные прогнозы. По мнению аналитиков УПН, в 2014 году, впервые за долгое время, квартиры могут начать дешеветь. Максимальная глубина просадки может достигнуть 10%.
Михаил Хорьков, аналитик РИЦ УПН::
«Мы традиционно говорим о том, что анализируя рынок жилья, нужно смотреть на внешние факторы – цены на сырье и нефть в частности. Динамика цен за последние годы на жилье в Екатеринбурге и цены на нефть – графики достаточно синхронные. Но проблема сегодняшнего этапа в том, что несмотря на стабильно высокие цены на нефть, базовые экономические индикаторы демонстрируют стагнацию или снижение. Поэтому прогнозируя ситуацию на ближайшие годы, нам придется рассматривать эффективность, а скорее неэффективность российской власти при выстраивании экономической политики в стране. В связи с этим прогноз на следующий год весьма осторожный. Объем предложения останется на высоком уровне, продажи снизятся, цены будут находиться на уровне от +5 до –10%».
Между тем, по прогнозу Банка России, в 2014 году инфляция составит 5%. Независимые аналитики сходятся на цифре в 10-12%. Таким образом, даже если цены на жилье продемонстрируют положительную динамику, инфляция полностью нивелирует этот рост. Если цены на жилье останутся на уровне 2013 года, количество сделок наверняка снизится.
Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«У меня нет оснований полагать, что до февраля (до окончания Олимпиады) каким-то образом изменятся настроение покупателей. К сожалению, сегодня отмечаются опасения клиентов, что после Олимпиады грянет кризис. Я ожидаю пониженный, по сравнению с последним кварталом уходящего года, объем сделок в начале следующего года. А весеннее оживление рынка во многом будет зависеть от экономической ситуации в стране».
Кроме того, в следующем году продолжится тренд по переориентации покупателей со вторичного на первичное жилье. За последние пять лет, первичный рынок уже «перетянул» около 13% покупателей со вторичного. Привлекательные условия кредитования новостроек и различные акции в банках ускорили этот процесс.
Соотношение совершаемых сделок с первичным и вторичным жильем по данным УПН
Ольга Ширыкалова, руководитель АН «Корифей»:
«Я думаю, в 2014 году все будет в таком же вялотекущем состоянии. Вероятно, цены на вторичном рынке начнут медленно снижаться. Сейчас идет тенденция на покупку новостроек, понятно, что «вторичка» встанет. Уже накопился сегмент покупателей, которые могут позволить себе купить новостройку в ипотеку, и арендуя жилье спокойно ждать сдачи дома.. А сейчас еще появились хорошие условия у банков для покупки новостройки в ипотеку».
Количество сделок на вторичном рынке Екатеринбурга может остаться на уровне 2013 года только в случае, если банки предложат более привлекательные условия кредитования, уверены эксперты.
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности:
«Следующий год будет хуже, чем текущий с точки зрения продаж. Рынок нам сегодня об этом говорит, об этом свидетельствуют все макроэкономические показатели. Во многом все зависит от банковских ставок, они сильно не повышались. Если в кризис банки будут предлагать более дешевые кредиты, то количество сделок будет выше».
Однако ипотечные брокеры не видят предпосылок для снижения ставок по ипотеке. В 2013 году банки предлагали множество специальных программ и акций. А повышение ставок было незначительным и осторожным. Не исключено, что в следующем году минимальные ставки откорректируется, повышение может составить 1%.
Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:
«За 2013 год ипотечный процент на покупку квартир на вторичном рынке был повышен от 0,2% до 0,6%. На вторичном рынке при минимальном первом взносе 5%-10% ипотечная ставка составляет 13-14,5%. То, что на сегодня ставки по вкладам подняты до 12% годовых, говорит о том, что ставки по ипотеке поднимутся до 14-15% годовых, не выше».
По мнению аналитиков, дисбаланс спроса и предложения в 2014 году будет нарастать. А значит, продавцам все-таки придется пойти на уступки. Хотя бы частично.
