Для взаимосвязанных сделок отказ одного из участников выходить на сделку означает разрушение всей цепочки. А между тем, на уральском рынке недвижимости есть как негласные правила, так и юридические нюансы, которые удерживают покупателей и продавцов от немотивированного отказа. Одним из сдерживающих факторов юридического порядка выступает предварительный договор. Но риэлторы его практически не используют.
Цепочкой называют взаимосвязанные сделки купли-продажи. Они позволяют одному или нескольким собственникам продавать имеющееся жилье и приобретать другое с минимальным разрывом во времени. Об особенностях альтернативных сделок – в материале «Стабилизация» рисков для сделок-«цепочек».
У каждого участника цепочки могут найтись обстоятельства, которые помешают выйти на сделку. А если из цепочки выпадет хотя бы одно звено, то все остальные сделки начнут рассыпаться по принципу домино.
Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«Цепочка может рассыпаться по множеству причин – неодобрение банком кредита, задержка решения, материнский капитал долго перечисляется. Второй момент, кто-то может пытаться поднять цену на квартиры, которая находится в цепочке. Такие ситуации уже были. Это обычно происходит из-за того, что последний объект дорогой, не укладывается в бюджет. Покупатель начинает поднимать цену квартиры, и все остальные продавцы вынуждены сделать то же самое. И обычно цепочки из-за этого распадаются».
Иногда цепочки распадаются из-за немотивированного отказа одного из участников выйти на сделку. Обычно это происходит, когда покупатель находит более интересный вариант, а продавец – покупателя, который готов заплатить за квартиру больше.
Разница беспричинного отказа выходить на сделку от отказа, обусловленного обстоятельствами, заключается в последствиях, которые могут наступить для участника сделки.
В случае потери одного звена участники цепочки начинают заново выставлять квартиры на продажу, формировать новые цепочки или ждать, когда будет найдено недостающее звено.
Призвать к порядку
1. С риэлтором
Для доказательства серьезности своих намерений покупатель вносит предоплату за квартиру. Обычно это аванс, если сделку ведет агент по недвижимости. Аванс в любой момент может быть истребован и возвращен в размере, в котором был принят. При этом авансовое соглашение не обязывает стороны участвовать в сделке. Скачать образец авансового соглашения можно здесь.
Авансовое соглашение подписывается с агентством продавца. Деньги передаются на хранение в риэлторскую компанию. Для простоты расчетов аванс обычно равен гонорару риэлтора. Если сделка состоится, то аванс (по договоренности) риэлтор оставляет себе в качестве оплаты услуг. А если покупатель откажется выходить на сделку в последний момент… то аванс все равно остается в агентстве недвижимости. Риэлтор выполнил всю работу, и должен получить вознаграждение.
Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«По закону аванс возвратный. В договоре размер неустойки фиксируется, обычно она равна сумме аванса. Если покупатель отказывается выходить на сделку, то теряет аванс. В случае, если сторона не согласна с неустойкой, то она может обжаловать ее всеми законными способами».
В практике уральских агентств недвижимости приравнивать величину неустойки покупателя к величине аванса. Если покупатель отказывается от сделки, то аванс ему должны вернуть. Но с него будет взыскана неустойка. Если покупатель откажется ее выплачивать добровольно, то агентство обратится в суд, где будет доказывать размер понесенных затрат и факт оказания услуг. Чтобы не связываться с судебными процедурами, некоторые риэлторы пытаются просто не отдавать аванс.
Между тем, штрафные санкции к покупателю могут не применяться, если в авансовом соглашении были указаны условия, необходимые для выхода на сделку (например, одобрение объекта банком).
Обязанность выплатить неустойку предусмотрена и для продавца, по вине которого рассыпается сделка. Но, как правило, ее размер не столь существенный.
Таким образом, заключая авансовое соглашение с риэлтором, стороны могут в любой момент отказаться выходить на сделку. Штрафных санкций в пользу другой стороны сделки не предусмотрено. В случае немотивированного отказа, максимум, что возможно сделать – взыскать с нарушителя неустойку в пользу агентства, и то, при наличии доказательств оказания услуги.
2. Без риэлтора
Нередко альтернативные сделки совершаются без помощи риэлтора. В этом случае может быть использовано как соглашение об авансе, так и о задатке.
Аванс
Без риэлтора покупатель заключает авансовое соглашение напрямую с продавцом и передает деньги. Если сделка не состоится, аванс возвращается. По желанию, стороны могут прописать в авансовом соглашении размер неустойки за беспричинный отказ выходить на сделку. За срыв сделки виновник должен будет выплатить компенсацию второй стороне. Правда, маловероятно, что неустойка будет выплачена по доброй воле. Скорее всего, добиваться выплаты придется в суде.
Задаток
Если внесен задаток, и от сделки отказывается покупатель, то он теряет внесенную сумму, если продавец – он отдает деньги покупателю в двойном размере. Вне зависимости от наличия в сделке риэлтора, задаток всегда передается от покупателя продавцу лично.
Задаток дает более серьезную гарантию, что цепочка сделок не разрушится. Правда, участники рынка с некоторым скептицизмом относятся к этой форме платежей.
Людмила Плотникова, юрист УПН:
«Задаток используется редко. Допустим, вы продаете мне квартиру, взамен приобретаете коттедж. Завтра мы идем на сделку. Вы получили от меня задаток, но владелец коттеджа передумал. А теперь представьте, что задаток был передан. Вы отказываетесь от сделки, так как переезжать некуда. Вы вынуждены будете вернуть задаток в двойном размере. Все понимают, что вопросы по возмещению задатка в двойном размере будут решаться в судебном порядке. И не каждый согласится обращаться в суд».
В цепочках, где исход всех сделок зависит от каждого участника и внешних обстоятельств, использовать задаток рискованно, считают риэлторы. Задаток предусматривает слишком большую степень ответственности.
Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
«Задаток иногда используется, но, обычно там, где цепочки нет, и когда сделка по каким-то причинам затягивается по времени (например, из-за неготовности документов у продавца, либо отсутствие необходимой суммы у покупателя и т.п.). Задаток передается только из рук в руки от покупателя собственнику. Для этого составляется предварительный договор, где четко прописывается, что это – задаток».
Задаток может быть передан только на основе предварительного договора. Подписать предварительный договор – значит принять на себя обязательства выйти на сделку в будущем.
Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«Предварительный договор носит понудительный характер. Он содержит все условия основного договора, и содержит практически все требования к договору – цена, объект, стороны, условия передачи и т.д. Единственное, в предварительном договоре есть предметное отлагательство – сделка будет совершена в течение определенного времени при достижении определенных условий».
Уклониться от исполнения своих обязательств одна из сторон может только в случае, если в предварительном договоре прописаны условия, без выполнения которых сделка не может состояться. К примеру, если в документе сказано, что продавец продаст квартиру только после того как найдет встречный вариант, но он так и не нашел его, то принудить к продаже юридическим путем невозможно. Даже если от этого зависит исход всех остальных сделок в цепочке.
Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
«Уральская палата недвижимости приняла единую форму договора, где сказано, что заключается договор с клиентом, который продает свою квартиру при условии покупки встречной квартиры. Мы извещаем покупателя, что сделка купли-продажи состоится только в случае, если наш клиент найдет себе другую квартиру. В противном случае, квартира не будет продана. Покупатель под этим подписывается, принимая аванс».
Если заключен предварительный договор купли-продажи и соблюдены все условия, продавец не вправе отказаться от реализации своей квартиры. В противном случае, покупатель имеет право обратиться в суд.
Людмила Плотникова, юрист УПН:
«Если одна из сторон уклоняется от выполнения обязательств, то применяется часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса, которая говорит о понуждении продавца продать объект на условиях, которые были определены в предварительном договоре. Судебная практика имеется – суды признают договор купли-продажи состоявшимся и Росреестр регистрирует в последующем данные документы».
Покупатель может предъявлять свои требования даже в случае, если квартира была продана третьему лицу. Точно также может поступить и продавец, если покупатель приобрел другой объект. Правда, отстаивать свои права придется в суде. Там придется доказывать, что совершенная сделка недействительна ввиду того, что ранее были приняты иные обязательства.
Артем Денисов, управляющий партнер ЮК «Генезис»:
«В п. 5 ст. 429 ГК РФ предусмотрены правовые последствия, которые наступают, если одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного. В этом случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, от стороны, которая уклоняется от заключения основного договора, можно потребовать возмещения убытков (п. 4 ст. 445 ГК РФ)».
Разборки по понятиям
Помимо юридических аспектов, интересы участников цепочки защищают принятые рынком правила. В Уральской палате недвижимости были разработаны штрафные санкции для агентств. Риэлторов, которые после заключения предварительного договора продали квартиру клиента третьему лицу, штрафуют.
Людмила Плотникова, юрист УПН:
«Предположим, я обратилась в агентство недвижимости «А». Агент меня сопровождает. Найден объект, в другое агентство «Б» внесен аванс. Если потом выяснится, что агентство «Б» продало квартиру другому лицу, то можно говорить о том, что агентство «Б» должно выплатить штрафную неустойку в размере вознаграждения агента недвижимости, но не более 10% от суммы договора в пользу агентства «А». Обычно компенсация перечисляется в счет клиента, который не купил объект, и агентства, не получившего вознаграждение. Это правило применяется только для агентств–членов УПН».
***
В сложных альтернативных сделках обычно используется авансовое соглашение. Продавцы обычно не хотят принимать на себя большую ответственность и не идут на подписание предварительного договора и соглашения о задатке. В случае с авансом ответственность меньше, но и гарантий, практически, нет. Любой участник может отказаться от сделки, и цепочка разрушится. Эту схему профессионалы рынка рекомендуют там, кто боится связываться с судебными тяжбами.
Предварительный договор с авансом или задатком дает максимальную гарантию того, что все сделки в цепочке состоятся. Если покупатель или продавец откажутся выходить на сделку, то другие участники рынка могут принуждать выполнить обязательства. Правда, для этого придется обратиться в суд.
