Каждая вторая сделка на рынке недвижимости Екатеринбурга является альтернативной – одна квартира продается и взамен приобретается другая. Стабильность цен позволяет в рабочем режиме проводить обмены, и даже разносить сделки во времени. Впрочем, несмотря на отсутствие рисков, связанных с ценами, «цепочки» продолжают оставаться одним из самых сложных и рискованных видов сделок.
Альтернативная сделка – это обмен квартир с помощью сделки купли-продажи. По данным разных риэлторских компаний, клиентов, участвующих в обменах, больше половины. Конечно, собственники предпочитают проводить сделку по продаже и покупке в один день. По словам риэлторов, это обусловлено, как минимум, бытовыми удобствами.
Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
«Продал, долго не можешь найти квартиру для покупки, а жить-то где-то надо. Это большие хлопоты. Нужно освобождать квартиру, перевозить мебель. Далеко не в каждую съемную квартиру вывезешь мебель».
Альтернативные сделки часто называют «цепочками». Самая короткая цепочка состоит из двух сделок, когда один и тот же человек одновременно выступает как в роли продавца, так и в роли покупателя.
Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«Когда люди делают подбор, они стараются выбирать квартиру в чистой продаже, чтобы цепочка была минимальной. Но иногда встречается объект, который нравится клиентам по состоянию и месту, по цене и другим параметрам, и им нужен обязательно эта квартира. Приходится встраиваться в цепь».
Однако цепочки могут достигать довольно больших размеров. В практике уральских агентств недвижимости были альтернативные сделки с участием 7, 8 и 12 квартир.
Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
«Процентов 60 сделок – это цепочки. Чаще всего одну квартиру продают, а другую покупают. Бывают и длинные цепочки, но их доля от общего количества сделок в цепочках, наверно, 30-40%. Однажды мы выставили квартиру в продажу, кто-то сказал, что он ее купит, но надо учитывать, что и у него покупают. Спрашиваем: А ваши покупатели что-то продают? Отвечают: Да, продают. Так перед нами оказалось три или четыре сделки. Мы нашим клиентам подбирали квартиру для покупки, нашлась квартира, которая тоже в обмене. В той цепочке было 12 квартир, участвовало 9 агентств».
Сегодня каждая вторая сделка проходит с участием ипотеки. Большинство банков перечисляет деньги продавцу только после регистрации права собственности на покупателя. Это одно из обстоятельств, препятствующее цепочкам разрастаться. Но даже в укороченном варианте цепочки все равно считаются одним из самых сложных видов сделок.
Константин Щелкогонов, риэлтор Бюро недвижимости Зыряновой:
«Год назад была цепочка с четырьмя объектами. Особенностью сделки было то, что в ней было четыре ипотеки. Из-за ипотеки был разрыв по времени в сделках. В сделке было несколько агентств. Но нам все равно пришлось договариваться в банке об ускорении самой первой, не нашей сделки, чтобы запустить всю цепочку. В другом случае пришлось за других риэлторов выписывать покупателей из квартиры. При покупке квартиры для наших клиентов контрагент забыл оригиналы документов дома. Несмотря на сложности, мы продали нашу квартиру по хорошей цене, купили отличную «четырешку».
Кто самое слабое звено?
Идеальной считается ситуация, когда все сделки в цепочке совершаются одновременно. Для этого все участники цепочки собираются в одном месте, подписывают договоры купли-продажи, производят расчеты и отправляются в управление Росреестра.
Ирина Зырянова, управляющий директор Бюро недвижимости Зыряновой:
«В основном сделки проводятся в один день. Только если банк не успевает, не выдает жилищный кредит, тогда происходит разрыв. Но все заинтересованы, чтобы не растягивать сделку».
Сделки в цепочке могут совершаться не в один день, а с временным разрывом. Считается, что в периоды стабильности такие операции совершать безопасно. Рынок 2013 года характеризуется экспертами как спокойный, стагнирующий. Так, за восемь месяцев текущего года вторичное жилье стало дороже в среднем по Екатеринбургу всего на 1,5%. Тогда как инфляция за 8,5 месяцев текущего года составила 6,3%.
Игорь Обухов, директор АН «Антей»:
«На сегодняшний день, в условиях стабильного рынка без резкого роста цен, нет проблем дробить цепочки на более мелкие звенья. Достаточно безопасно продать квартиру сегодня, а купить через неделю». «На сегодняшний день, в условиях стабильного рынка без резкого роста цен нет проблем дробить цепочки на более мелкие участки. Совершенно безопасно продать квартиру сегодня, а купить через неделю».
От цен сегодня можно не ждать сюрпризов, однако внести коррективу в планы может человеческий фактор. Один из участников цепочки может передумать, заболеть и даже умереть.
Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
«Чем больше временной промежуток между первой сделкой и последней в цепочке, тем меньше шансов, что это когда-то состоится. У нас был случай, достаточно сложный. Был внесен аванс, у него должны были купить квартиру. Сделки были разнесены на несколько дней. Пожилой человек не дожил до следующей сделки. Благо наследники подписали все обязательства и после вступления в наследство продали квартиру».
***
Наиболее благоприятным периодом для заключения сделок, включающих продажу и покупку нескольких объектов, являются периоды стабильности. В случае серьезного роста или снижения цен риск разрыва велик даже на стадии формирования цепочки, поэтому в авансовых соглашениях обычно указывается, что квартира будет продана/ куплена только в случае встречной сделки. А если подписан предварительный договор, то выйти из цепочки уже будет нельзя, даже если подвернется более выгодный вариант. У контрагентов есть возможность юридическим путем принудить участвовать в сделке. Кроме того, на уральском рынке выработаны собственные меры борьбы с такими нарушителями. О том негласных правилах и юридических тонкостях читайте в следующем материале – «Скованные одной цепью».
